فرید قدیری: دو رفتار شارپی قویترین «ریسک سیاسی» در ماه خرداد، یعنی جنگ، عینا بر رفتار قیمتها و البته بازیگران معاملات در بازار «مسکن» منعکس شد. «ریزش تقاضای خرید» و همزمان «ثبات نسبی قیمت»، دو مشخصه اصلی بازار مسکن در خرداد1405 بوده که تنها دلیل اصلی این شرایط را میتوان تلقی «پایانجنگ» در طول این ماه و سپس «قطعیت عدم تخاصم» در روزهای آخر بهار اعلام کرد.
معاملات مسکن در تهران، ماه اردیبهشت بهخاطر «فشردگی فنر» انتظارات تورمی در این بازار، با جهش کمسابقه قیمت فروشندهها روبهرو شد؛ ظرف یک ماه شاخص «قیمت پیشنهادی» 21.5درصد جهش کرد. با این حال، این بازار که با متوسط قیمت 199میلیون تومان در مترمربع وارد ماه پایانی بهار شده بود، چون از روز سوم خرداد با اعلام «پذیرش ایران و آمریکا برای ورود به مسیر دستیابی به توافق»، ریسک جنگ به شدت فروکش کرد، نبض قیمت مسکن هم از وضعیت اردیبهشت فاصله گرفت و به ثبات نسبی رسید.
شاخص «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران که متوسط قیمتها در فایلهای عرضهشده به بازار مسکن را نشان میدهد، در خرداد به 204میلیون تومان در مترمربع رسید. این رقم حدود 2.5درصد نسبت به قیمت اردیبهشت افزایش از خود نشان میدهد که در مقایسه با تورم ماهانه بالای 20درصد در اردیبهشت، حکایت از «چرخش تیز و تند» بازار دارد. پیشاز آنکه دلایل «خرداد معتدل بازار مسکن در مقایسه با اردیبهشت داغ» را شرح دهیم، لازم است واکنشهای لحظهای فروشندههای مسکن به 2شوک واردشده به «ریسک جنگ» در این ماه ردیابی شود.
در فاصله ابتدای خرداد تا روز هفدهم ماه، تقریبا هیچ هیجانی در روند میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان مشاهده نمیشود؛ اما در آن روز، نقض سنگین آتشبس «جنگ 40 روزه» که به حملات هوایی به حومه تهران و چند شهر دیگر و پاسخ متقابل ایران منجر میشود، بار دیگر رفتار قیمت مسکن در اثر افزایش سطح ریسک و نااطمینانی، صعودی میشود؛ بهطوریکه متوسط «قیمت پیشنهادی» به قله 217میلیون تومان در مترمربع میرسد. اما در روزهای بعد از آن، بار دیگر هیجان معاملاتی در بازار ملک فروکش میکند و در نهایت در روز «امضای الکترونیکی تفاهم ایران و آمریکا»، سطح قیمت مسکن حدود 5 درصد از قله پایین میآید. در حال حاضر میانگین «قیمتهای فروشندهها» در بازار مسکن تهران بین 205 تا 207میلیون تومان در مترمربع نوسان میکند.
ماه گذشته متوسط قیمت قطعی در معاملات انجامشده در بازار مسکن تهران حدود 181میلیون تومان در مترمربع شد. این رقم مشخص میکند، فاصله همیشگی بین «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی» که در روند تاریخی آن، حدود 10درصد بود و اردیبهشت امسال به شکل تقریبا بیسابقه تا مرز 27 درصد پیش رفت، در حال حاضر به سطح عادی برگشته و زیر 15درصد است.
در ماه میانی بهار امسال، شرایط بازار مسکن و همچنین شرایط بازارهای موازی آن به گونهای بود که فروشندهها «انتظار فروش با قیمت بالا» را داشتند. از یکسو، قیمت دلاری مسکن به زیر سطح نرمال کاهش پیدا کرده بود و از سوی دیگر محدودیتهای سرمایهگذاری در برخی بازارها از جمله بورس، مقصد نقدینگی را به سمت بازار ملک متمرکز کرده بود. این فضا باعث شد فروشندهها قیمت مدنظرشان را بیش از 20درصد نسبت به سطح قیمت فروشندههای فروردین افزایش دهند. اما در مقابل این رفتار تورمی سمت عرضه، محدودیت مالی سمت تقاضا و مواجهه احتیاطی خریداران با قیمتها، در نهایت سطح قیمت قطعی در معاملات را بسیار پایینتر از همیشه در مقایسه با قیمت پیشنهادی قرار داد؛ زیر 160میلیون تومان.
نتایج تحقیقات میدانی «دنیایاقتصاد» از بازار مسکن خرداد حاکی است، مراجعه تلفنی یا حضوری تقاضا به بنگاهها در برخی مناطق تهران تا 90 درصد نسبت به اردیبهشت ریزش کرد. همزمان، آمار مربوط به حجم معاملات صورت گرفته در یکی از سامانههای مجاز به «تنظیم مبایعهنامه» نشان میدهد، در خرداد امسال حدود 1800واحد مسکونی در تهران خریدوفروش شد که نسبت به 2000معامله اردیبهشت، افت 10درصدی در معاملات رخ داده است.
این مقیاس از بازار معاملات مسکن، معادل کمتر از نصف «معاملات ماههای فروردین» در شرایط نرمال این بازار است که به این ترتیب مشخص میشود، مجموعهای از عوامل شامل «نبود قدرت خرید مصرفی مسکن» و «خروج تقاضای سرمایهای از بازار با خروج نسبی ریسک سیاسی از فضای اقتصادی» دستبهدست هم دادهاند تا «رکود» سالهای گذشته بازار ملک، اکنون غلظت بیشتری به خود بگیرد. در عین حال تفاوت رکود فعلی، وضعیت غیرتورمی حال حاضر به لحاظ رشد ماهانه قیمتها است. خریداران مسکن در ماه گذشته، علاوه بر اینکه از «بازوی طلایی» خود کمک گرفتند، «خودرو» را هم به میز معاملات آوردند. زمستان سال گذشته بخش عمدهای از خریداران مسکن در تهران از طریق تبدیل دارایی طلا، توانستند بودجه خرید خانه را جور کنند. در خرداد امسال، ردپای «تبدیل خودرو به آپارتمان» هم در معاملات مسکن دیده شده البته، طبق گفته واسطههای بازار مسکن، عمده معاملات خرید توسط تقاضای مصرفی بوده است، نه سرمایهای.
اتفاقی که خرداد امسال در نبض قیمت مسکن روی داد، رخداد جدیدی نیست و در سالهایی که «ریسک سیاسی» در اقتصاد ایران کنترل شد نیز همین وضعیت برای بازار مسکن رقم خورده بود. تفاهم ایران و آمریکا برای پایاندادن به جنگ و تعیین زمان محدود برای دستیابی به توافق، اولین تاثیر خود را در بازارها به صورت «رفع مه سنگین از فضای اقتصادی» نشان داد. وقتی چشمانداز قیمتها نزد فعالان اقتصادی و عموم جامعه از حالت «نااطمینانی به آینده» و «ناپایداری» خارج میشود و «انتظارات تورمی» هم از بین میرود، بلافاصله «تقاضای سرمایهگذاری» در بازار ملک آرام میگیرد.
یک عامل اصلی خرید سرمایهای در بازار مسکن ایران، «تورم عمومی فزاینده» و شاید از آن بدتر، «انتظارات تورمی بسیار بالا» است. از سال97 به بعد، در عمده سالها، ایرانیها برای «حفظ قدرت خریدشان در برابر تورم»، در بازار ملک سرمایهگذاری کردند؛ چون این بازار در بلندمدت با رشد قیمت نزدیک یا بیشتر از سطح تورم عمومی روبهرو بوده است. اکنون اما با مهارشدن موتور انتظارات تورمی در پی تحولات در روابط ایران و آمریکا، رفتار تقاضای سرمایهای نیز مهار شده است. در کنار این موضوع، «افت قیمت دلار» نیز در کنترل رفتار بازیگران بازار مسکن موثر بوده است.
در سالهای اخیر، روند نرخ ارز، برای خیلی از فعالان بازار مسکن، نقش قطبنما را بازی کرد. هر زمان قیمت دلار جهش کرده، انتظارات در بازار مسکن برای رشد قیمت ایجاد شده و برعکس. قیمت دلار در ماه گذشته 15درصد افت کرد و این برای کنترل هیجان در معاملات مسکن کافی بود. در حال حاضر سمت تقاضا در بازار مسکن، انتظار دارد در ماههای آینده قیمتها کاهش پیدا کند یا دستکم ثابت بماند. فروشندهها اما منتظر «تعیین تکلیف» دوره 60روزه هستند و با رصد «روند مذاکرات پساتفاهم برای دستیابی به توافق»، فعلا تمایلی به فروش ندارند. اما واسطههای بازار مسکن معتقدند، اگر این وضعیت بازار ارز ادامه یابد به این معنا که جهشی پیدا نکند، به تدریج سیگنال «پایان جهش قیمتها» در بازار مسکن به تنظیم رفتار سمت عرضه منجر خواهد شد و میتوان انتظار داشت معاملات مسکن در حجمی محدود اما پایدار جریان پیدا کند.
در عین حال، همانطور که در گزارش اخیر «دنیایاقتصاد» با عنوان ««۲+۱» سناریوی مسکن در پساتفاهم تشریح شد، تورم تولید فعلا به سطح مقاومتی برای کاهش قیمت اسمی مسکن تبدیل شده است و در صورتی که تحولات مثبتی در بخش صنعت با از بین رفتن دائمی ریسک جنگ اتفاق بیفتد به این معنا که شرایط تولید تسهیل و در نتیجه تورم تولید کاهش پیدا کند، در این صورت، تمام شرایط برای تجربه یک دوره نسبتا طولانی «ثبات قیمت مسکن» برقرار خواهد شد.
