تحریریه پارسینه - گروه اقتصادی: بازار مسکن با شروع نیمه دوم سال و فصل سرما، به خوابی زمستانی فرو رفته و این در حالی است که برخی کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند این خواب زمستانی ممکن است این بار بسیار طولانی و عمیق باشد. در این میان، در حالی که قدرت خرید وام مسکن در مقایسه با افزایش متوسط قیمت خرید هر مترمربع مسکن به شدت کاهش پیدا کرده، زمزمه‌هایی مبنی بر افزایش مبلغ وام مسکن به گوش می‌رسد. این در حالی است که ظاهراً قرار نیست تسهیلات اعطایی به خریداران تعلق بگیرد، بلکه تسهیلات اعطایی به سازندگان مسکن افزایش پیدا خواهد کرد.

حباب قیمت مسکن ترکید؟

از سال ۱۳۹۳ تا پایان نیمه نخست امسال، در شرایطی که حجم نقدینگی در اقتصاد ایران تقریبا ۴.۵ برابر شده است، میانگین قیمت مسکن رشد بیش از ۶.۷ برابری را تجربه کرده است. به عبارتی، رشد قیمت مسکن بیش از رشد نقدینگی بوده و این در حالی است که برخی معتقدند با توجه به نقدینگی-محور بودن تورم در اقتصاد ایران، قیمت‌ها در بازار‌های مختلف باید دیر یا زود با یکدیگر تنظیم شوند. به عبارت دیگر، همان طور که بورس دوره‌های رونق و رکود دارد، بازار مسکن و بازار خودرو هم از همین سیکل‌های دوره‌ای تبعیت می‌کنند.

از آن سو، تیمور رحمانی، اقتصاددان، چندی پیش گفته بود که اگر نیروی انتظارات تورمی نبود، با توجه به الگوی رشد قیمت مسکن و فاکتور رشد نقدینگی، بازار ملک از نیمه سال ۱۳۹۸ در مسیر رکود قیمتی قرار می‌گرفت و تا سال ۱۴۰۱، وضعیت ثبات یا کم‌تحرکی را تجربه می‌کرد. به این ترتیب، پیش بینی این اقتصاددان این است که بازار مسکن دست کم به خوابی ۲ ساله فرو خواهد رفت.

در این میان، نزول قیمت اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات بانک مسکن (موسوم به تسه) که در بورس تهران قابل معامله است، نیز سیگنالی بود که نشان می‌داد تقاضا برای دریافت وام و خرید مسکن، پس از پایان تابستان امسال به شدت کاهش پیدا کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهند که قیمت اوراق «تسه»، به طور میانگین از کانال ۱۰۰ هزار تومانی در هفته نخست آبان ماه، تا اواخر آذرماه به کمتر از ۴۵ هزار تومان رسیده و حتی در مواردی به زیر ۴۰ هزار تومان رسیده بودند. کاهش متوسط قیمت اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات بانک مسکن، نشانه این است که تقاضا، به ویژه تقاضای سرمایه ای، در بازار مسکن به شدت افت کرده است.

با این همه، از حدود یک هفته پیش، قیمت اوراق «تسه» دوباره صعودی شده و تا به طور میانگین به کانال ۶۰ هزار تومانی بازگشت. وقوع رخداد‌های سیاسی (همچون افزایش تحرکات نظامی در منطقه و نیز احتمال بروز کسری بودجه در سال ۱۴۰۰) می‌توانند در این زمینه تاثیرگذار بوده باشند. همزمان، اما آمار‌ها نشان می‌دهند که آذرماه امسال، دست کم در ۷ سال اخیر، از نظر افت معاملات مسکن (در تهران) بی سابقه بوده است.

میانگین قیمت مسکن در ایران

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، در روز‌های پایانی آذرماه امسال، با بیان اینکه قیمت مسکن از این بعد به صورت کشوری اعلام می‌شود و مختص پایتخت نیست، گفت: میانگین قیمت مسکن اکنون در کل کشور ۱۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است.

به گفته محمودزاده، در ۹ استان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی کمتر از ۵ میلیون تومان است. تنها در دو شهر تهران و اهواز متوسط قیمت مسکن بالای ۲۰ میلیون تومان برآورد شده که در تهران متوسط قیمت مسکن در آبان ماه متری ۲۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و در اهواز متری ۲۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است. معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: گران‌ترین شهر کشور از نظر متوسط قیمت مسکن شهر تهران و ارزان‌ترین، یاسوج با میانگین قیمتی متری ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بوده است.

کارشناسان معتقدند در بازار مسکن تقاضای فعال وجود دارد، اما به دلیل عدم وجود قدرت خرید و البته پایین بودن میزان تسهیلات خرید مسکن، بسیاری از خریداران قید این بازار را، دست کم فعلاً، زده اند.

اگر بالاترین میزان وام دریافتی برای زوجین در تهران را ۲۴۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، براساس ارقام اعلام شده برای متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران، با این میزان وام در تهران تنها می‌توان حدود ۸.۶ متر خانه خرید. میزان وام دریافتی در شهر‌های کوچک‌تر و کم جمعیت‌تر کاهش پیدا می‌کند و به این ترتیب، کاهش متوسط قیمت خرید مسکن در این شهر‌ها هم نمی‌تواند بر قدرت خرید وام دریافتی چندان بیفزاید.

آیا وام مسکن افزایش پیدا می‌کند؟

اما آیا ممکن است وام مسکن به زودی با افزایش مبلغ مواجه شود؟ حدود دو ماه پیش، رئیس کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس با انتقاد از روند پرداخت وام‌های خُرد و انجام برخورد‌های سلیقه‌ای ازسوی بانک‌ها با متقاضیان، گفت: کمیسیون بودجه مجلس در زمان بررسی لایحه بودجه سال آینده، تمام تلاش خود را برای تسهیل شرایط ازدواج، خرید مسکن و تامین معیشت افراد کم درآمد جامعه خواهد کرد. حمیدرضا حاجی‌بابایی ادامه داد: در واقع با توجه به ظرفیت بودجه و آثار تورمی مبلغ وام ازدواج و خرید مسکن باید افزایش پیدا کند.

با این همه، دولت مخالف افزایش مبلغ وام مسکن است و این موضوع را تورم زا می‌داند. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، تقریباً همان زمانی که مجلسی‌ها به دنبال افزایش مبلغ وام مسکن بودند، با اشاره به این موضوع گفت: سیاست اصلی ما تقویت سمت عرضه است که این کار را با افزایش وام ساخت، به خصوص در نوع صنعتی سازی در دستور کار قرار داده ایم.

به این ترتیب، به نظر می‌رسد اگر افزایش مبلغی هم در کار باشد، قرار است به سازندگان مسکن اختصاص پیدا کند و نه به خریداران. همین چند روز پیش، یکی از اعضای هیئت عامل بانک مسکن از افزایش ۳۵ درصدی پرداخت وام ساخت مسکن و احتمال افزایش این تسهیلات با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی خبر داد.

محمدحسن علمداری با بیان این که افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن در سال جاری قطعا تاثیر به سزایی در ترغیب سازندگان مسکن از وام ساخت داشته است، درباره احتمال افزایش سقف وام ساخت مسکن در سال ۱۴۰۰ با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی افزود: در حال بررسی و تدوین سیاست‌های سال آینده هستیم که هنوز به نتیجه نهایی نرسیده است.