به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، فرهیختگان نوشت: مسکن کالایی ضروری و فاقد جانشین بوده و تقاضای آن روند باثباتی دارد. عدم تأمین این نیاز اساسی به صورت مناسب و در شأن انسان می‌تواند مشکلات اجتماعی و اقتصادی زیادی را ایجاد نماید. در پاسخ به این نیاز، ضروری است که دولت‌ها همواره تحولات این بخش را به دقت مورد توجه داشته باشند. طی نزدیک به دو دهه اخیر برنامه‌ها و سیاست‌های مختلفی برای کاهش نابرابری و افزایش سطح دسترسی به مسکن به‌خصوص برای گروه‌های کم‌درآمد در ایران اجرا گردیده است.

از جمله این سیاست‌ها می‌توان به اجرای برنامه مسکن مهر، سیاست تشویق بخش خصوصی از طریق اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت به‌خصوص در بافت فرسوده، اعطای تسهیلات به زوجین و طرح‌های مسکن دولتی‌ساز همچون طرح اقدام ملی مسکن (دولت روحانی) و طرح نهضت ملی مسکن (دولت سیزدهم و چهاردهم) اشاره کرد. ارزیابی برنامه‌ها و سیاست‌های اجرا شده در دو دهه اخیر (از سال 1385 تاکنون) نشان می‌دهد در کنار اثرگذاری کمتر این سیاست‌ها بر نرخ مالکیت مسکن در کشور، به دلیل جهش‌های قیمتی شدید و جاماندن درآمد خانوار از رشد دارایی‌ها و تورم، قدرت خرید خانوارها در این بازار به طور قابل توجهی افت کرده است، به‌طوری‌که محاسبات نشان می‌دهد در مناطق شهری کشور به طور میانگین 30 سال و در شهر تهران 50 سال طول می‌کشد تا یک خانوار فاقد مسکن بتواند مالک مسکن شود. 

2 شاخص مسکن مقرون به صرفه

یکی از مهم‌ترین شاخص‌ها در حوزه مسکن، مسکن مقرون به صرفه است. مسکن مقرون به صرفه بدین معنی است که سهم مسکن از هزینه خانوار بالاتر از ۳۰ درصد نباشد، زیرا در صورتی که هزینه مسکن سایر نیازهای اساسی زندگی را تهدید کرده یا به خطر بیندازد، مقرون به صرفه و کافی نیست. دو معیار برای اندازه‌گیری میزان مقرون به صرفه بودن مسکن در نظر گرفته می‌شود. 

اولی سهم مسکن از هزینه خانوار شهری است. در صورتی که سهم مسکن از هزینه خانوار بالای ۳۰ درصد باشد بر اساس تعریف هبیتات (برنامه اسکان بشر ملل متحد) مقرون به صرفه نبوده است. این شاخص میزان هزینه مسکن را از کل هزینه خانوار نشان می‌دهد. داده‌های این شاخص توسط مرکز آمار ایران منتشر شده و به عنوان یک شاخص اقتصادی در بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر می‌گردد. براساس این داده‌ها طی سال 1403 سهم مسکن از هزینه‌های خانوارهای شهری کشور 43.7 درصد و برای مناطق شهری استان تهران نیز نزدیک به 60 درصد بوده است. 

معیار دوم برای مقرون به صرفه بودن مسکن، شاخص دسترسی به مسکن است. شاخص دسترسی به مسکن عبارت است از نسبت قیمت متوسط یک واحد مسکونی به متوسط درآمد سالانه خانوار. مفهوم عدد به دست آمده، قدرت مالی خانوارها در برابر قیمت مسکن برای صاحب خانه شدن را نشان می‌دهد. نرخ متعارف پس‌انداز برای خرید مسکن حدود یک‌سوم از درآمد خانوار است. طول طبیعی دوره انتظار برای خرید مسکن معادل ۳ برابر شاخص دسترسی به مسکن است. برای محاسبه طول طبیعی دوره انتظار خرید مسکن کافی است شاخص دسترسی به مسکن در عدد ۳ ضرب شود. 

به عبارتی، ما برای ارزیابی شاخص دسترسی به مسکن، با دو زیرشاخص روبه‌رو هستیم که 1- دسترسی یا توان‌پذیری مسکن برای خانوار و 2- زمان انتظار برای خانه‌دار شدن است. در خصوص دسترسی به مسکن گفته شد که کل درآمد خانوار تقسیم بر قیمت تمام‌شده یک واحد (در گزارش حاضر واحد 75 متری مبنای محاسبه است) می‌شود. در واقع این شاخص برابر نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین درآمد سالانه خانوار و نشانگر میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن است. طبق این شاخص، می‌توان میزان سال‌های انتظار برای تملک یک مسکن از طریق پس‌انداز تمامی درآمد سالانه خانوار را برآورد کرد. برای مثال اگر شاخص دسترسی به مسکن در کشوری معادل ۵ باشد به این معنی است که قیمت مسکن به طور متوسط ۵ برابر درآمد سالانه یک خانوار است. هرچه شاخص یادشده بیشتر باشد دسترسی خانوار به مسکن را محدودتر می‌کند. بر این اساس روند افزایشی این شاخص را می‌توان یکی از شاخص‌های ناکارآمدی بازار مسکن تلقی نمود. در مورد زمان انتظار برای خانه‌دار شدن نیز این شاخص نیز از تقسیم قیمت تمام‌شده مسکن بر یک‌سوم درآمد خانوار به دست می‌آید. به عبارتی، فرض این است که خانوار اگر سالانه یک‌سوم از درآمد خود را پس‌انداز کند، چند سال بعد می‌تواند خانه‌دار شود. 

انتظار 30 ساله 

درخصوص شاخص دسترسی به مسکن (توان‌پذیری خانوار) و طول دوره انتظار توضیحات مفصل داده شد و گفتیم که شاخص توان‌پذیری خانوار به معنی نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی 75 مترمربعی به کل درآمد متوسط خانوارهای شهری محاسبه می‌شود و مفهوم عدد به دست آمده، قدرت مالی خانوارها در برابر قیمت مسکن برای صاحب‌خانه شدن را نشان می‌دهد. درواقع اگر کل درآمد سالانه خانوار در مناطق شهری را بر متوسط قیمت یک واحد مسکونی ۷۵ متری تقسیم کنیم، عددی به‌دست می‌آید که به آن شاخص دسترسی به مسکن گفته می‌شود. 

بررسی داده‌های مرکز آمار ایران و وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد شاخص دسترسی (توان‌پذیری خانوار) در مناطق شهری کشور بین سال‌های 1371 تا 1396 عمدتاً حول و حوش 4 تا 6 بوده است. پایین‌ترین مقدار آن مربوط به سال‌های 1377 تا 1380 با 4 تا 4.5 بوده و بیشترین مقدار آن نیز مربوط به سال‌های 1386 تا 1393 حول و حوش 7 بوده است. در واقع در مقطع 1371 تا 1393 بالاترین قدرت خرید مسکن برای خانوارهای مستأجر در سال‌های 1377 تا 1380 بوده و بدترین آن نیز در سال‌های 1386 تا 1393 رخ داده است. 

اما در سال‌های 1394 تا 1396 یک روند کاهشی در این شاخص تجربه شده و به وضوح مشخص است که در اثر کنترل تورم، کاهش بی‌ثباتی در اقتصاد و سیگنال‌های مثبت از فضای بین‌المللی، قدرت خریدها در بازار مسکن درحال احیا شدن است. شرایط مذکور چندان پایدار نمانده و با تحریم‌های ظالمانه جدید از سوی دولت اول ترامپ و جهش‌های قابل توجه نرخ ارز و افزایش قیمت‌های شدید در بازار دارایی‌ها ازجمله بازار مسکن، بار دیگر قدرت خرید خانوارها به شدت افت کرده و شاخص دسترسی یا توان‌پذیری مسکن در سال‌های 1398 تا سال 1403 بین 8 تا 9 بوده و بدترین مقدار آن هم مربوط به سال 1399 با 10.3 بوده است. 

با توجه به اینکه خانوار به‌طور متعارف فقط می‌تواند یک‌سوم از درآمدهای خود را سالانه پس‌انداز کند، در اینجا ضروری است به بررسی وضعیت شاخص طول دوره انتظار مسکن خانوارهای شهری پرداخته شود. داده‌های جدول نشان می‌دهد طی سال‌های 1371 تا 1396 شاخص طول دوره انتظار مسکن در کشور بین 15 تا 18 سال در نوسان بوده است. بهترین وضعیت مربوط به سال‌های 1377 تا 1380 با 12 تا 13 سال و بدترین وضعیت برای سال‌های تا 1392 با 20 تا 22 سال بوده است. 

همچون شاخص دسترسی (توان‌پذیری)، بالاترین اعداد برای شاخص طول دوره انتظار مسکن برای خانوارهای شهری نیز از سال 1397 به بعد آغاز می‌شود. در این سال‌ها طول دوره انتظار از 17 یا 18 سال به 25 تا 30 سال رسیده و بدترین مقدار آن نیز مربوط به سال 1399 با 34 سال است. به عبارتی، اگر در دهه 1370 و 1380 و اوایل دهه 1390 خانوارهای شهری کشور می‌توانستند با پس‌انداز سالانه یک‌سوم درآمد خود بین 17 تا 18 سال صاحبخانه شوند (خانه 75 متری)، این عدد طی سال‌های اخیر به 30 سال رسیده است. 

نیم قرن خانه به دوشی

بررسی داده‌های مسکن شهر تهران نشان می‌دهد به دلایل مختلف اقتصادی، اجتماعی و مرکزیت سیاسی، همواره عدد شاخص دسترسی خانوار به مسکن و طول دوره انتظار در پایتخت بسیار بالاتر از میانگین مناطق شهری کشور است. این موضوع می‌تواند ناشی از انباشتگی بالای جمعیت در تهران، کاهش عرضه مسکن و افزایش تقاضا، انباشتگی دفاتر تجاری و دفاتر مرکزی شرکت‌های کشور در تهران، تمرکز مراکز سیاسی و اداری کشور، بالا بودن تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن تهران و ده‌ها مورد دیگری باشد که بازار مسکن پایتخت را برای سرمایه‌گذاری جذاب‌تر کرده و بازدهی در این بازار را بالا برده است. این جهش‌های قیمتی به شدت توان خرید خریداران مصرفی مسکن را تحت تأثیر قرار داده است، به‌طوری‌که شاخص دسترسی (توان‌پذیری) در تهران طی سال‌های 1389 تا 1403 از حول و حوش عدد 10 گرچه در سال‌های 1395 و 1396 به عدد 7 نیز بازگشته، اما حالا چند سالی است که حول و حوش عدد 15 است. به عبارتی، یک خریدار مصرفی مسکن در شهر تهران اگر کل درآمد سالانه‌اش را به فرض محال پس‌انداز کند، 15 سال طول می‌کشد تا بتواند یک خانه 75 متری بخرد. 

از آنجایی که پس‌انداز کل درآمد برای خانوار غیرممکن است، بررسی شاخص طول دوره انتظار برای خرید مسکن در شهر تهران نیز نشان می‌دهد این عدد از 30 تا 33 سال در سال‌های 1389 تا 1391 به حول و حوش 50 سال در چند سال اخیر رسیده است. به عبارتی، طی این مدت اگر خانوار ساکن شهر تهران بتواند یک‌سوم درآمد خود را پس‌انداز کند، 50 سال طول می‌کشد تا بتواند در پایتخت مالک یک واحد مسکونی 75 متری شود. پرواضح است این 50 سال عدد میانگین بوده و برای خانوارها در دهک‌های مختلف عدد ممکن است از 10 تا 100 سال متفاوت باشد. 

فرار وام‌ها از خانه 

آمار و تحلیل‌های ارائه شده در این گزارش بیانگر وضعیت نامطلوب و تعمیق بحران مسکن در کشور است. در شرایط فعلی ضعف تقاضای مصرفی اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن به شمار می‌رود. عمده متقاضیان مصرفی به دلیل نبود اعتبار و ضعف درآمد به ناچار از بازار خرید مسکن خارج شده‌اند. بنابراین سرمایه‌گذاری برای مصرف انجام نمی‌شود، بلکه عمده معاملات در شهرهای بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول (تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه) صورت می‌گیرد. افزایش نسبت قیمت خرید به هزینه اجاره سالانه در شهرهای بزرگ حاکی از همین تغییرات است. ادامه ساخت واحدهای مسکونی بزرگ و افزایش سهم هزینه مسکن دهک‌های بالای درآمدی به معنای تشدید شکاف درآمد و ثروت در ایران است که خود آثار اجتماعی عمیقی خواهد داشت. 

تجربه جهانی نشان می‌دهد برای احیای قدرت خرید خانوارها، مهم‌ترین اقدام دولت، کنترل بی‌ثباتی در اقتصاد و بازگشت ثبات به متغیرهای اقتصاد کلان است. بازگشت ثبات به اقتصاد از طریق کنترل تورم و رشدهای اقتصادی پایدار به دست می‌آید. این دو شاخص بهترین راهکار برای افزایش قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن است. به بیان دیگر تقویت بازار مالی مسکن موضوعی نیست که به سادگی و تنها با الگوبرداری از ابزارها و محصولات مالی موفق در سایر اقتصادها امکان‌پذیر باشد. 

اما در کنار ایجاد ثبات در اقتصاد کلان، ارائه تسهیلات بانکی بلندمدت به خریداران مسکن نیز می‌تواند قدرت خرید این خانوارها را احیا کند. با این حال به دلایل مختلف (سهم بالای تسهیلات تکلیفی، تسهیلات دولت و شرکت‌های دولتی و عدم تمایل بانک‌ها به ارائه تسهیلات بلندمدت) بانک‌های کشور تسهیلات چندانی به این بخش ارائه نمی‌دهند و منابع اختصاص یافته نیز توان کافی برای خرید مسکن را به خانوار نمی‌دهد. این درحالی است که تسهیلات مکفی خرید مسکن، اصلی‌ترین معیار برای ارزیابی میزان توسعه‌یافتگی بازار مالی مسکن کشورها به شمار می‌رود. 

در این زمینه بررسی‌ها نشان می‌دهد مجموع تسهیلات خرید و جعاله که بانک مسکن در اختیار زوجین قرار می‌دهد توان کافی برای خرید مسکن را ندارد؛ به‌طوری‌که در سال‌های اخیر نسبت تسهیلات به بهای ملک (LTV) برای یک واحد مسکونی 75 مترمربعی کمتر از ۱۵ درصد محاسبه شده، این درحالی است که متقاضیان واجد شرایط در کشورهای توسعه‌یافته می‌توانند بین ۶۰ تا ۱۰۰ درصد از بهای ملک را در قالب تسهیلات خرید دریافت کنند. همچنین چنانکه در کشورمان هزینه خرید اوراق حق‌تقدم را که برای دریافت تسهیلات بانک مسکن پرداخت می‌شود را از مبلغ وام کم کنیم، نسبت LTV به حدود 10 تا 12 درصد کاهش می‌یابد. این بدان معناست که متقاضی در شرایط کاهش درآمد حقیقی خانوار متوسط، طی بیش از ۱۵ سال گذشته تقریباً باید ۸۵ تا ۹۰ درصد بهای ملک را به صورت آورده شخصی تأمین کند. در چنین شرایطی بازار رهن به‌وضوح ناکارآمد است.