خبرگزاری مهر - گروه جامعه، مهسا حیدری: همزمان با اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و گذشت بیش از یک سال از ابلاغ آن، روند اجرای این قانون، میزان استقبال مردم از ثبت رسمی معاملات، عملکرد سامانههای الکترونیکی، وضعیت اتصال مشاوران املاک به سامانههای ثبت و همچنین مهمترین چالشها و ابهامات اجرایی آن، همچنان از مهمترین موضوعات حوزه ثبت اسناد و املاک کشور به شمار میرود.
در همین راستا، خبرنگار قضایی خبرگزاری مهر در گفتوگویی با اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، آخرین وضعیت اجرای این قانون را بررسی کرده است. در این گفتوگو، آمار رسمی صدور اسناد حدنگار، میزان اتصال مشاوران املاک به سامانه ثبت الکترونیک، روند اجرای قراردادهای یکسان، سهم معاملات رسمی و غیررسمی، برخی مشکلات سامانهای و نیز پاسخ سازمان ثبت به انتقادها و ابهامات مطرحشده درباره نحوه اجرای قانون مورد بحث قرار گرفته است.
آمار رسمی شدن معاملات اموال غیرمنقول
مهر: اکنون حدود دو سال از اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» میگذرد. امروز چه میزان از معاملات بر اساس اسناد رسمی (اسناد حدنگار سبز رنگ) انجام میشود و چه درصدی همچنان به صورت قولنامهای است؟ برخی نمایندگان مجلس مدعیاند حدود ۹۰ درصد معاملات غیررسمی است؛ آیا این آمار را تأیید میکنید؟
قویدل: خیر، به هیچ وجه آمار انجام ۹۰ درصد معاملات به صورت غیررسمی را تأیید نمیکنیم. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات با پیگیریهای قوه قضاییه و شورای راهبری این قانون به ریاست معاون اول قوه قضاییه در حال اجراست و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با وجود چالشها، اجرای دقیق آن را دنبال میکند. در این مسیر تاکنون ۱۰ آییننامه از ۱۴ آییننامه پیشبینیشده تصویب شده، سامانههای مرتبط راهاندازی و مشاورین املاک به سامانه متصل شدهاند و اطلاعرسانی و آموزش گسترده نیز انجام شده است.
پس از لازمالاجرا شدن قانون، بیش از ۱۰ میلیون و ۱۰۰ هزار سند تکبرگ حدنگار سبز رنگ صادر شده است. اما باید توجه داشت این آمار به معنای تعداد املاک نیست، زیرا یک ملک ممکن است چند مالک داشته باشد و برای هر مالک سند صادر شود. همچنین بخشی از این اسناد در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی، بخشی در اثر تبدیل اسناد دفترچهای و بخشی در فرآیند معاملات صادر شدهاند.
از سوی دیگر، مقایسه تعداد اسناد رسمی با کل اسناد عادی تنظیمشده روش دقیقی برای نتیجهگیری نیست؛ زیرا بسیاری از قراردادهای عادی مربوط به املاک فاقد سند رسمی یا اجارههای کمتر از دو سال است که اساساً مشمول قانون الزام نیستند. در ابتدای راهاندازی سامانه کاتب امکان ثبت همه معاملات وجود داشت اما به دلیل برخی ایرادات و اعتراضها، ثبت معاملات املاک فاقد سند و دارای اسناد زرد و دفترچهای از سامانه حذف شد و اکنون صرفاً معاملات املاک دارای سند سبز قابل رصد است.
وضعیت قراردادهای یکسان و صدور اسناد رسمی
مهر: در کمیسیون اصل ۹۰ اعلام شده که قراردادهای یکسان بهگونهای طراحی شدهاند که مردم بدون مراجعه به دفترخانه نیز بتوانند معامله را نهایی کنند. این موضوع از چه زمانی اجرایی میشود؟
قویدل: قراردادهای یکسان، قراردادهای متحدالشکل پیشبینیشده در تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام هستند که برای املاک دارای سند سبز رنگ قابل استفادهاند. این قراردادها از طریق مشاورین املاک یا بهصورت خودکاربری در سامانه ثبت میشوند و لازمالاجرا هستند.
اما این قراردادها سند رسمی محسوب نمیشوند. طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی باید در دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی در حدود صلاحیت قانونی تنظیم شود. تفاوت اصلی قرارداد یکسان با قولنامه عادی، ثبت آن در سامانه و ایجاد محدودیت برای طرفین معامله است. طرفین معامله موظفاند حداکثر ظرف سه ماه برای تکمیل فرآیند و رفع محدودیت به دفترخانه مراجعه کنند. در این مرحله، سردفتر موظف به بررسی صحت معامله، انجام استعلامات، وصول حقوق دولتی و در نهایت ثبت رسمی سند است. در نتیجه، حذف دفترخانه از فرآیند انتقال رسمی مالکیت در این مرحله امکانپذیر نیست و قرارداد یکسان صرفاً مرحله ابتدایی ثبت معامله محسوب میشود.
ادعای حذف قرارداد یکسان در دفترخانهها
مهر: برخی مردم اعلام کردهاند پس از تنظیم قرارداد یکسان، در مراجعه به دفترخانه یا اداره ثبت گفته شده باید قرارداد را حذف کنند. آیا این موضوع را تأیید میکنید؟
قویدل: به هیچ وجه چنین موضوعی تأیید نمیشود. هیچ سردفتری حق ندارد از طرفین معامله بخواهد قرارداد یکسان را حذف و سپس قرارداد جدیدی تنظیم کنند.در مقطع تغییرات فنی سامانه، اختلالات موقتی وجود داشت اما این مشکلات در اردیبهشتماه رفع شده است. در صورت بروز هرگونه مشکل، شهروندان میتوانند موضوع را از طریق اداره کل بازرسی سازمان ثبت، سامانه ثبت من، سامانه کاتب یا شماره تلفن ۶۳۴۸۵ گزارش دهند.
مسیر ثبت قرارداد یکسان از دو طریق امکانپذیر است؛ یا از طریق مشاور املاک یا بهصورت خودکاربری. در هر دو حالت، طرفین باید شروط معامله، نحوه پرداخت، حق فسخ و سایر موارد را دقیق درج کنند.پس از ثبت قرارداد، حداکثر ظرف سه ماه باید برای تکمیل فرآیند به دفتر اسناد رسمی مراجعه شود. در صورت عدم تطابق شروط طرفین با قالب قرارداد یکسان، امکان مراجعه مستقیم به دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز وجود دارد.
