به گزارش خبرنگار مهر، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ با هدف ایجاد شفافیت و پیشگیری از معاملات معارض و کلاهبرداری‌های ملکی، گام تازه‌ای در ساماندهی معاملات مربوط به پیش‌فروش و مشارکت در ساخت برداشته است.
مطابق ماده ۱۴ این قانون و آئین‌نامه‌های اجرایی آن، برای هر واحد ساختمانی اعم از مسکونی، اداری یا تجاری، شناسه یکتا صادر می‌شود و تمامی مراحل از صدور پروانه ساختمان و تأیید نقشه معماری تا ثبت تقسیم‌نامه و معاملات بعدی در سامانه الکترونیک ثبت اسناد درج می‌شود.
بدین ترتیب، هرگونه نقل و انتقال، رهن یا توقیف ملک صرفاً بر مبنای همین شناسه یکتا امکان‌پذیر خواهد بود. این تحول حقوقی علاوه بر افزایش امنیت معاملاتی، امکان نظارت دقیق‌تر نهادهای متولی را فراهم کرده و مانع بروز پدیده‌هایی چون فروش مال غیر، معاملات تکراری و اختلافات ناشی از پیش‌فروش ساختمان می‌شود.
در همین راستا، گفتگویی با اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام داده‌ایم که مشروح آن در ادامه آمده است.
بر اساس قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، چه تکالیفی بر عهده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گرفته است؟
مطابق ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۲۶ /۲ /۱۴۰۳، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادر کننده پروانه ساختمانی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد … و در آئین نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ این قانون نیز نحوه صدور دستور نقشه و صدور شناسه یکتا برای هر واحد آپارتمان اعم از تجاری، اداری یا مسکونی مشخص شده است.
مراجع صدور پروانه ساختمانی مانند شهرداری‌ها یا دهیاری‌ها چه وظایفی در این فرآیند دارند؟
مراجع صدور پروانه ساختمان از قبیل شهرداری یا دهیاری مکلف‌اند نقشه معماری تأیید شده که بر اساس ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری و استعلامات لازم جهت صدور پروانه ساختمان تهیه شده را با تعیین نوع کاربری هر واحد در نقشه مزبور ثبت و صادر و به صورت برخط و آنی در سامانه بارگذاری نماید. ثبت اطلاعات دستور نقشه در سامانه منوط به استعلام اعتبار شناسه ملی مرجع صدور پروانه و سمت صاحب امضای آن از سامانه جامع پایگاه اطلاعاتی اشخاص حقوقی کشور و احراز هویت شخص صاحب امضا به صورت الکترونیکی است.
آیا تنها نقشه و پروانه باید ثبت شوند یا مدارک دیگری هم لازم است؟
علاوه بر نقشه معماری تأیید شده و پروانه ساختمان، گواهی پایان کار ساختمانی و هرگونه تمدید، تغییر یا ابطال آن نیز باید در سامانه ثبت شود. همچنین اطلاعات مربوط به تخلفات ساختمانی رسیدگی‌شده در مراجع ذی‌ربط الزاماً باید درج شود. سازمان ثبت نیز مکلف شده است امکان ثبت تقسیم نامه را برای مالکان املاک دارای نقشه معماری تأیید شده در سامانه فراهم کند و هم زمان با ثبت تقسیم نامه، شناسه یکتا برای هر واحد صادر می‌شود.
پس از صدور شناسه یکتا، مالک یا مالکان چه وظایفی دارند؟
مالکان موظفند هنگام درخواست تقسیم‌نامه، قطعات اختصاصی مانند پارکینگ و انباری هر واحد را دقیقاً مشخص کنند. شناسه یکتا نیز بر همین اساس صادر می‌شود. البته این فرآیند منوط به آن است که مالکیت عرصه ملک حتماً دارای سند حدنگار باشد. یعنی اگر سند قدیمی دفترچه‌ای وجود دارد، ابتدا باید به سند حدنگار تبدیل شود.
آیا معاملات بعدی هم باید بر اساس همین شناسه یکتا صورت گیرد؟
بله، از این پس کلیه معاملات مانند فروش، رهن یا حتی توقیف ملک تنها با استناد به شناسه یکتا امکان‌پذیر است. هر معامله‌ای که بر اساس شناسه یکتا انجام شود، خلاصه آن در دفتر الکترونیک املاک منعکس می‌شود و بدین ترتیب شفافیت کامل ایجاد خواهد شد.
اگر بخواهیم به زبان ساده توضیح دهید، این قانون چه مشکلی را حل می‌کند؟
در واقع، اجرای ماده ۱۴ و آئین‌نامه آن باعث می‌شود که اگر مالک یا مالکان قبل از اتمام بنا قصد فروش یک یا چند واحد را داشته باشند، یا بخواهند در مشارکت در ساخت سهم هر طرف را مشخص کنند، این کار تنها از طریق سامانه رسمی و با صدور شناسه یکتا برای هر واحد ممکن باشد. بدین ترتیب، در هنگام پیش‌فروش ساختمان یا تنظیم تقسیم‌نامه در دفاتر اسناد رسمی، همه چیز شفاف و رسمی ثبت می‌شود. نتیجه آن است که هر نوع سند، معامله، رهن یا حتی بازداشت ملک فقط با شناسه یکتا معتبر خواهد بود. این فرآیند از بروز معاملات معارض، کلاهبرداری، فروش مال غیر و اختلافات حقوقی مشابه جلوگیری کرده و امنیت حقوقی طرفین معامله را تضمین می‌کند.
