بازار مسکن ایران به یکی از سخت‌ترین و مبهم‌ترین مراحل رکود خود رسیده است؛ وضعیتی که متخصصان از آن با واژه‌ای تازه یاد می‌کنند: «تقاضای معلق». این پدیده جدید، نه‌فقط چرخ معاملات را از حرکت انداخته، بلکه روند ساخت‌وساز و عرضه را نیز به بن‌بست کشانده است. اکنون نه خریدار قدرت ورود به بازار را دارد، نه سازنده انگیزه‌ای برای ادامه مسیر. همه چیز در انتظار است؛ انتظار برای تغییری که فعلاً نشانی از آن دیده نمی‌شود.
کاهش شدید حجم معاملات تا افت قیمت در مناطق گران‌قیمت، سردرگمی سرمایه‌گذاران تا ناکارآمدی سیاست‌های حمایتی دولت، همگی اجزای یک تصویر نگران‌کننده از صنعتی هستند که زمانی محرک اصلی اقتصاد کشور به‌شمار می‌رفت.
حجت عزیزی، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به عمق بحران کنونی، وضعیت امروز بازار مسکن را فراتر از رکود معمول می‌داند و می‌گوید: در حال حاضر، صنعت ساختمان تنها دچار رکود نیست بلکه در وضعیت توقف قرار دارد. در دوران رکود، هرچند اندک، خرید و فروش انجام می‌شد، اما اکنون معاملات نیز متوقف شده است.
او علت اصلی این توقف را عدم امنیت برای سرمایه‌گذاری عنوان کرده و ادامه می‌دهد: سرمایه در بخش ساختمان، بیش از هر چیز به امنیت نیاز دارد. تحریم‌ها موجب رکود در این صنعت شده‌اند و از آنجا که سایر بخش‌های اقتصادی نیز تحت‌تأثیر این شرایط قرار دارند، بازار با کمبود سرمایه و کاهش خریداران مواجه شده است.
مفهوم «تقاضای معلق» را اولین‌بار حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه، به‌طور مشخص برای توصیف وضعیت فعلی بازار مسکن به‌کار برد.
او در تحلیلی جامع، دلایل عمیق رکود مسکن را چنین توضیح می‌دهد و می‌گوید: مسکن کالایی با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی سنگین است. در شرایط بی‌ثباتی سیاسی و اقتصادی، خانوارها و سرمایه‌گذاران تمایل خود را برای ورود به این بازار از دست می‌دهند.
او تاکید می‌کند: نااطمینانی از آینده، ترس از تخریب دارایی‌ها، احتمال تصویب مالیات‌های جدید یا سرکوب قیمتی، همه و همه موجب تعلیق تصمیم‌گیری در بازار مسکن شده‌اند. این استاددانشگاه اضافه می‌کند: تقاضای معلق یکی از نشانه‌های رکود در بازارهای دارای ریسک بالاست. در شرایطی که ریسک کشور افزایش می‌یابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران از بازار خارج می‌شوند و همین موضوع چرخه تولید و عرضه را قفل می‌کند.
بازار مسکن نه‌تنها با افت شدید معاملات مواجه شده، بلکه حتی در مناطقی که پیش‌تر در رده گران‌قیمت‌ترین‌ها بودند، کاهش قیمت‌های چشمگیری ثبت شده است.
حسین رجبی، بازرس انجمن انبوه‌سازان تهران، در همین رابطه توضیح می‌دهد و می‌گوید: پس از جنگ اخیر ایران و اسراییل و افزایش تنش‌های سیاسی، در برخی فایل‌های فروش در شمال تهران، کاهش قیمت تا ۳۰ درصد نیز گزارش شده است.
او علت این افت را نه کاهش هزینه‌های ساخت، بلکه ترک ناگهانی تقاضا و رکود معاملاتی عنوان می‌کند و می‌افزاید: نرخ بالای تورم و نوسانات ارزی موجب افزایش هزینه مصالح ساختمانی شده و ازسوی دیگر، قدرت خرید خانوارها کاهش یافته است. نتیجه این است که نه کسی می‌خرد و نه کسی می‌سازد.
یکی دیگر از زوایای مهم رکود مسکن، تغییر الگوی تقاضا و نیاز روزافزون به واحدهای کوچک‌مقیاس و مقرون‌به‌صرفه است. رجبی با اشاره به این تغییر بنیادین، می‌گوید: خانواده‌های تک‌نفره و جوانان، بیشتر به‌دنبال واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری هستند. اما بازار همچنان درگیر تولید واحدهای لوکس و بزرگ‌مقیاس است. این عدم تناسب باعث شده بسیاری از واحدها خالی بمانند. او در عین حال تأکید می‌کند که در صورت تغییر استراتژی، بازار هنوز ظرفیت احیا دارد: در مناطقی با زیرساخت‌های جدید یا شهرهای گردشگری و بافت‌های فرسوده، در صورت نوسازی و اجرای اصولی، می‌توان به سودآوری مناسب رسید.
در این فضای بحرانی، نگاه‌ها به دولت و سیاست‌های حمایتی آن به‌ویژه طرح «نهضت ملی مسکن»دوخته شده است، اما این طرح نیز نتوانسته اعتماد بازار را جلب کند.
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به چالش‌های اجرایی این طرح اظهار می‌کند: بسیاری از افراد واجد شرایط، یا اصلاً نتوانستند ثبت‌نام کنند یا پس از ثبت‌نام، اطلاعات دقیقی از روند تخصیص مسکن دریافت نکرده‌اند. حتی کسانی که اقساط اولیه را واریز کرده‌اند، هنوز نمی‌دانند کی صاحب‌خانه خواهند شد.
او تأکید می‌کند: نبود شفافیت در قراردادها، مشخص نبودن زمان‌بندی تحویل پروژه‌ها و عدم تناسب قیمت‌ها با واقعیت‌های اقتصادی، از مهم‌ترین دلایل بی‌اعتمادی عمومی به این طرح هستند و اگر هدف وزارت راه و شهرسازی خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد است، باید ابتدا زیرساخت‌ها و مدل‌های مشارکتی را با بخش خصوصی مشخص کند. بدون مشارکت انبوه‌سازان، این طرح‌ها موفق نخواهند شد.
رکود مسکن محدود به خرید و فروش نیست. این بحران به‌شدت سایر صنایع و مشاغل وابسته را نیز تحت‌تأثیر قرار داده است. از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی تا مهندسان و کارگران ساختمانی، همه قربانی رکود ساخت‌وساز شده‌اند.
عبده تبریزی در این باره هشدار می‌دهد: رکود در بازار مسکن، اثر خود را بر صنایع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده به‌وضوح نشان می‌دهد. این رکود تنها یک پدیده اقتصادی نیست، بلکه آثار اجتماعی عمیقی نیز دارد.
در میان همه این نگرانی‌ها، برخی کارشناسان همچنان معتقدند که شرایط فعلی بازار، هرچند بحرانی، اما دایمی نیست. عزیزی، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید: هم‌اکنون سود خرید ساختمان‌های لوکس بالاست، چراکه این واحدها زیر قیمت واقعی به فروش می‌رسند. همچنین، خرید اقساطی واحدهای کوچک‌مقیاس به‌ویژه در حاشیه شهرها، به‌شرط استفاده از وام‌های دولتی، به نفع خریداران خواهد بود.
او ادامه می‌دهد: کسانی که در این دوره بحرانی اقدام به خرید زمین، دریافت مجوز یا عقد قرارداد مشارکتی کرده‌اند، برندگان واقعی بازار در آینده خواهند بود. در‌نهایت، همه فعالان و کارشناسان این حوزه بر یک اصل مهم تأکید دارند که دولت باید به‌جای طرح‌های شعاری و مقطعی، سیاست‌هایی بلندمدت، شفاف و بر پایه مشارکت واقعی با بخش خصوصی اتخاذ کند.
اما عبده تبریزی جمع‌بندی دقیقی از این ضرورت ارایه می‌دهد و می‌گوید: سرمایه‌گذاری در مسکن ذاتاً بلندمدت است. تصمیم‌های هیجانی در کف بازار معمولاً به زیان‌های جبران‌ناپذیر منجر می‌شوند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری حوزه مسکن نیز باید با همین منطق اداره شوند و از فشار برای فروش شتاب‌زده بپرهیزند. بازار مسکن ایران امروز گرفتار نوعی تقاضای پنهان، مردد و تعلیق‌شده است. متقاضیانی که حاضر به ورود به بازار نیستند، نه به‌خاطر نداشتن نیاز، بلکه به‌خاطر نداشتن اعتماد. اگر دولت بخواهد از این بحران عبور کند، باید ساختار تصمیم‌گیری در حوزه مسکن را بر پایه شفافیت، امنیت سرمایه‌گذاری و مشارکت واقعی بازسازی کند. درواقع مسکن دوباره می‌تواند موتور محرک اقتصاد باشد، اما تنها در صورتی که سیاست‌گذاران، حرف را به عمل تبدیل کنند.
