با تشدید روند اخراج افغانستانی‌ها پس از جنگ ۱۲ روزه، چند صد هزار نفر از این گروه مجبور به ترک ایران شده‌اند. بر اساس آمارها، پیش از ضرب‌الاجل تیر ۱۴۰۴ حدود ۳.۸ میلیون مهاجر افغانی در ایران سکونت داشته‌اند؛ البته برخی مقامات کل جمعیت افغان‌ها را تا ۶ میلیون نفر نیز برآورد کرده‌اند و برخی مردمان هم می‌گویند تا ۱۰ میلیون. این جابه‌جایی جمعیتی گسترده، بار دیگر رابطه تنگاتنگ سیاست‌های مهاجرتی و بازار مسکن را نمایان ساخته و سوالات عمده‌ای را در چارچوب اقتصاد سیاسی مطرح کرده است.
بر اساس داده‌های سازمان بین‌المللی مهاجرت (IOM)، در یک سال منتهی به پایان ژوئن ۲۰۲۵ بیش از ۶۹۱ هزار افغان از ایران به کشورشان بازگشته‌اند که حدود ۷۰ درصد آنان اجباری اخراج شده‌اند. پیش از آن نیز از مارس ۲۰۲۴ تا مارس ۲۰۲۵ نزدیک به یک میلیون مهاجر اخراج شده بود که نشان‌دهنده شدت‌گرفتن سیاست‌های مهاجرتی در ایران است. سهم عمده این مهاجران را مردان جوان تشکیل می‌دهند؛ اما اخیرا ترکیب جمعیتی بازگشتی به خانواده‌های کامل با حضور گسترده زنان و کودکان تغییر کرده که نشان‌دهنده گسترش فشار بر تمامی گروه‌های جمعیتی افغان در ایران است.
افغانستانی‌های ساکن ایران به سه دسته اصلی تقسیم می‌شوند: مهاجران رسمی دارای کارت آمایش یا گذرنامه و ویزای معتبر (حدود ۲.۷ میلیون نفر در ۱۴۰۲)؛ مهاجران فاقد مدرک که تحت ضرب‌الاجل ۱۴۰۴ قرار گرفته‌اند (بیش از ۳.۸ میلیون نفر)؛ خانواده‌های ثانویه‌ای که در ایران متولد شده و تابعیت ایران را ندارند.
دولت در اسفند ۱۴۰۳ برای مهاجران فاقد مدرک ضرب‌الاجل تا ۱۵ تیر ۱۴۰۴ تعیین کرد و اخراج‌های گسترده را آغاز نمود. با شروع جنگ دوازده روزه ایران-اسرائیل از ۱۲ تا ۲۴ خرداد ۱۴۰۴، مقامات امنیتی، موج تازه‌ای از دستگیری‌ها و اخراج‌ها را تحت‌عنوان مبارزه با جاسوسی و امنیت ملی شدت بخشیدند. طبق گزارش یورونیوز، تنها در هفته پایانی ژوئن، بیش از ۸۸ هزار افغان بدون مدرک از ایران به افغانستان بازگشتند و فرایند اخراج‌ها همچنان ادامه دارد.
در چند روز گذشته، ده‌ها هزار نفر روزانه از مرز اسلام‌قلعه (آن سوی مرز ایرانی دوغارون در تایباد) عبور کرده و وارد هرات می‌شوند. یونیسف و IOM این شرایط را «وضعیت اضطراری» و «بحران مزمن بازگشت‌کنندگان» توصیف کرده‌اند، چرا که افغانستان ظرفیت پذیرش و بازادغام این موج گسترده را ندارد و کمک‌های بشردوستانه نیز محدودیت دارند.
تحقیقات میدانی اکونومیست نیوز و اقتصادنیوز نشان می‌دهد خروج بخش قابل توجهی از اتباع غیرمجاز از تهران، به‌ویژه در محله‌های بافت فرسوده و املاک کلنگی، عرضه واحد‌های مسکونی را در برخی مناطق افزایش داده و قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌ها را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده. داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک: «چهار محله جنوب و جنوب‌شرق تهران بیشترین تأثیر را از این تغییر جمعیتی دیده‌اند؛ عرضه واحد‌های تخلیه‌شده با نرخ‌های پایین‌تر از میانگین بازار عرضه شده».
بررسی فایل‌های ملکی نشان می‌دهد در مناطق ۱۱ و ۱۲ که قیمت میانگین هر متر مربع تا ۷۳ میلیون تومان گزارش شده، حجم عرضه افزایش و قیمت‌ها عمدتا در محدوده متوسط بازار یا پایین‌تر تعیین شده است.
در بازار اجاره، کارشناسان «تمدید اضطراری قرارداد» را به‌عنوان متغیری کمتر دیده‌شده معرفی می‌کنند که مستاجران و موجران را وادار به تمدید موقت قرارداد اجاره تیر و مرداد کرده تا همزمان با تغییرات جمعیتی، تصمیم نهایی را اتخاذ کنند؛ پدیده‌ای که فضای چانه‌زنی برای مستأجران را تقویت کرده. بیشترین تأثیر در مناطق ۴ و ۵ تهران مشاهده شده؛ در منطقه ۴ متوسط ودیعه از ۶۶۷.۶ به ۶۳۲.۴ میلیون تومان و اجاره ماهانه از ۱۹.۷ به ۱۸.۷ میلیون تومان کاهش یافته، در حالی که در منطقه ۵ متأثر از انتظارات موجران برای افزایش پول پیش، این افت کمتر بوده است.
این تغییرات اگرچه باعث توقف رشد سریع قیمت‌ها در کوتاه‌مدت شده، کارشناسان هشدار می‌دهند افت محسوس قیمت مسکن نیازمند تداوم کاهش تقاضا و حل عوامل ساختاری بازار است و نمی‌توان صرفا آن را فرصتی برای خریداران بی‌توجه به عمق رکود دانست.
