به هر ترتیب علت هر چه باشد؛ حرکت در مسیر غیرشفاف بازار مسکن کشور پیامدهای متعددی از جمله رکود و گرانی را رقم بزند. دو کارشناس اقتصاد مسکن درگفت‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» از رویه فعلی در خصوص عدم‌انتشار داده شفاف در این بخش انتقاد کرده و معتقدند این رویه باعث شده تا امکان شکل‌‌گیری حلقه‌‌های کارشناسی و ارائه راهکار برای حل چالش‌های این حوزه میسر نباشد. در عین حال بررسی عملکرد وزارت راه و شهرسازی طی سال‌های اخیر حکایت از آن دارد که تمرکز وزارت راه بر اجرای پروژه‌‌های ساخت مسکن، این نهاد سیاستگذار را از وظیفه اصلی خود یعنی برنامه‌‌ریزی تا حدودی دور کرده و این موضوع باعث شده تا برخی اقدامات این وزارتخانه بیش از آنکه راهگشا باشد، چالش‌‌های جدید و جدی در مسیر مسکن و شهرسازی رقم  بزند.

عدم‌انتشار رسمی و شفاف آمار در بخش‌‌های مختلف اقتصادی تبدیل به یکی از ‌‌چالش‌های اساسی اقتصاد ایران در سال‌های اخیر شده است؛ این چالش تنها مربوط به یک حوزه نبوده و به نوعی می‌توان گفت این چالش بسیاری از بخش‌‌ها را دربرگرفته است. هفته گذشته وزارت صمت به ‌‌عنوان سیاستگذار اصلی بخش تولید و تجارت در کشور پس از ۴ سال توقف، آمارهای بخش صنعت برای سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ را منتشر کرد؛ در بررسی این داده‌‌ها به نظر می رسد که در این سال‌ها روند سیاستگذاری صنعتی در کشور از سند آمایش سرزمینی فاصله گرفته است به نحوی که سرمایه‌گذاری صنعتی در استان‌‌هایی با ناترازی بیشتر در بخش انرژی انجام شده است و این رویه بر ناترازی انرژی در جغرافیای صنعتی کشور دامن زده است.

وزارت راه و شهرسازی نیز طی سال‌های اخیر از انتشار آمار در بخش‌‌های مختلف نظیر آمار قیمت مسکن، آمار اجاره مسکن، آمار تولید، شاخص دسترسی خانوارها به مسکن و حتی سند راهبردی بخش مسکن اجتناب کرده است به این مفهوم که داده‌‌ و گزارشی در این خصوص در سایت این وزارتخانه منتشر نشده است. در چنین شرایطی انتظار می‌رود که این وزارتخانه کلیدی مانند وزارت صمت پس از چند سال عدم  انتشار داده به شفافیت روی آورد تا مردم و کارشناسان از وضعیت بخش مسکن و نتیجه سیاستگذاری‌‌های انجام شده در این بخش طی سال‌های اخیر مطلع شوند.  

طی سال‌های اخیر بر روند عدم‌انتشار داده و اطلاعات به شکل مستمری افزوده شده است؛ به نحوی که سند راهبردی جامع مسکن از سال ۱۳۸۵ به بعد منتشر نشد، شاخص دسترسی خانوارها به مسکن از سال ۹۵ به بعد، آمار تولید مسکن از سال ۹۶ و آمار قیمت مسکن از سال ۹۷ و آمار قیمت مسکن تهران از سال ۹۹ به بعد منتشر نشده است. در این شرایط دو فرضیه مطرح است، فرض اول آنکه وزارت راه و شهرسازی در این سال‌ها به جمع‌‌‍‌‌آوری داده پرداخته اما از انتشار آن خودداری کرده و فرضیه دوم آنکه وزارت راه و شهرسازی به‌رغم دسترسی به داده‌‌ها (در اختیار داشتن داده‌‌های سامانه‌‌های معاملاتی، سامانه اسکان و...) از استخراج داده و گزارش‌‌گیری خودداری کرده است.

درصورتی که وزارت راه و شهرسازی در این سال‌ها داده‌‌ها و گزارش‌‌های آماری را استخراج کرده، اما از انتشار آن خودداری کرده باشد؛ به این مفهوم است که بخش مهمی از ذی‌نفعان بخش مسکن شامل مردم به‌‌عنوان مصرف‌کنندگان خانه و سرمایه‌گذاران به عنوان تولیدکننده؛ در این صنعت در شرایطی مبهم و غیرواضح قرار داده شده‌اند. این در حالی است که انتظار می‌رود وزارت راه و شهرسازی اطلاعات این بخش را با سایر نهادهای مرتبط و اثرگذار با این بخش شامل بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، نمایندگان مجلس، شهرداری‌‌ها، نهادهای کارشناسی و فعالان این صنعت به اشتراک بگذارد تا به این ترتیب تمامی ذی‌نفعان و اثرگذاران بر این زنجیره به بهترین شکل پیش بروند. در عین حال استخراج داده از سوی وزارت راه و عدم‌انتشار داده به شکل رسمی به مفهوم رانت اطلاعاتی شمرده می‌شود.

اما درصورتی که فرضیه دوم صحیح باشد و وزارت راه و شهرسازی در این سال‌ها، داده‌‌های ثبت شده در سامانه‌‌های رسمی معاملاتی خود را استخراج نکرده باشد و گزارشی حاصل نشده باشد، به این مفهوم است که احتمالا در این سال‌ها سیاستگذاری برای بخش مسکن در اتاق تاریک و بدون اطلاع از وضعیت حاکم بر این بخش انجام شده است.

اگرچه مشخص نیست که وزارت راه به کدام دلیل در این سال‌ها از ارائه آمار خودداری کرده، اما واضح است که این وزارتخانه در سال‌های اخیر از جایگاه سیاستگذاری خود خارج شده و بیش از آنکه سیاستگذار باشد، پیمانکار ساخت‌‌وساز شده است. درواقع این رویه را می‌توان این‌گونه تعبیر کرد که وزارت راه و شهرسازی به جای نقش سیاستگذاری به نقش پیمانکاری روی آورده و این موضوع باعث شده تا به وظیفه اصلی خود یعنی اخذ داده، انتشار آن و سیاستگذاری بر اساس داده‌‌های رسمی کم‌توجهی کند. پیامدهای این رویه در جهش تاریخی قیمت و رکودهای بی‌‌سابقه در صنعت ساخت‌‌وساز کشور نمایان است.  درحالی آمار دقیقی از وضعیت بخش مسکن در کشور وجود ندارد (منتشر نشده است) که طی سال‌های اخیر پروژه‌‌های بزرگی در بخش مسکن کشور تعریف شده است؛ از جمله طرح نهضت ملی مسکن با تیراژ قابل‌توجه و گسترده در پهنه سرزمینی. حال این سوال مطرح است که در نبود آمار استانی در خصوص وضعیت زمین و مسکن تخصیص زمین‌‌های ۹۹ ساله در کشور بر چه مبنایی انجام شد؟

در شرایطی که آمار دقیقی از قیمت مسکن و التهاب در این بازار وجود ندارد؛ چگونه وزارت راه و شهرسازی می‌تواند نتیجه طرح نهضت ملی مسکن بر بازار و قیمت‌ها را ارزیابی کند.  در حالی که آماری از دسترسی خانوارها به مسکن در سطح استانی و شهری وجود ندارد؛ سیاست‌‌های اعتباری و تسهیلات به چه نحو و مبنایی تخصیص داده می‌شود.  در واقع درحالی سیاستگذار حوزه مسکن می‌تواند برای این بخش تصمیم درستی بگیرد که اطلاعات شفاف و دقیقی در اختیار داشته باشد.

عدم انتشار آمارحامی تورم مسکن

علی فرنام، مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌‌‌‌‌‌های مجلس در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در خصوص پیامدهای عدم انتشار آمار رسمی از وضعیت بخش مسکن کشور گفت: بخش مسکن زنجیره تولید پسینی و پیشینی گسترده‌‌‌ای را پشتیبانی می‌کند که این زنجیره شامل صنایع تولیدکننده مصالح و تجهیزات ساختمانی، فعالیت‌‌‌های خدماتی مرتبط با این بخش نظیر مدیران شهری، سرمایه‌‌‌گذاران و تامین‌‌‌کنندگان مواد مصرفی می‌شود. صنف ساخت‌‌‌وساز پیشران اقتصاد بوده و گستردگی و پیشرانی آن باعث می‌شود که این بخش نیاز به ارائه آمار و تحولات لحظه‌‌‌ای و دقیق داشته باشد. 

با وجود این وزارت راه‌‌‌وشهرسازی خود را مکلف به ارائه مستمر و شفاف آمار نمی‌‌‌داند و این رویه باعث شده تا فعالان این بخش فرصت برنامه‌‌‌ریزی برای آینده را از دست بدهند. وی ادامه داد: عدم انتشار شفاف داده از بخش مسکن در بازار خرید و فروش و اجاره، تبعات منفی‌‌‌تری برای متقاضیان یعنی متقاضیان اجاره خانه و خریداران رقم می‌‌‌زند. در نبود داده‌‌‌های شفاف از سوی نهاد رسمی شاهد هستیم که هر از چندگاهی یک کارشناس نسبت به اعلام داده قیمتی از بازار مسکن و اجاره‌‌‌بها اقدام می‌کند؛ در عین حال داده‌‌‌های پلتفرم‌‌‌های معاملات مسکن تبدیل به داده قابل استناد بازار می‌‌‌شوند. این درحالی است که در شرایط نرمال، میان داده رسمی و داده پلتفرم‌‌‌ها که درواقع قیمت پیشنهادی است، فاصله ۳ تا ۵ درصدی در قیمت وجود دارد؛ این فاصله در شرایط تورمی به مراتب بیشتر می‌شود. بنابراین با خلأ آمار رسمی، امکان قیمت‌‌‌پراکنی در پلتفرم‌‌‌های عرضه و فروش مسکن فراهم می‌شود.

 قیمت‌‌‌پراکنی لغتی معنی‌‌‌دار است که در مقیاس جهانی نیز شناخته شده است. در بسیاری از نقاط دنیا سیاستگذار حوزه مسکن با رصد دقیق از قیمت‌‌‌پراکنی در سامانه‌‌‌ها ممانعت می‌کنند. با وجود این در نبود آمار رسمی امکان قیمت‌‌‌پراکنی در بازار مسکن کشور فراهم می‌شود، به نحوی که موجرها یا فروشندگان در بازار اجاره و خرید؛ دست بالا را در چانه‌‌‌زنی دارند.

عدم ارائه آمار شفاف از بخش مسکن در کشور سرمایه‌‌‌گذاران را از بخش ساخت‌‌‌وساز دور می‌کند. در سال‌های قبل نیز سیاستگذار حوزه مسکن در دوره‌‌‌های طولانی از انتشار آمار مسکن خودداری کرد، این رویه نه‌‌‌تنها مانع التهاب در بخش مسکن نشد که رکوردهای تورمی تا ۱۰۰درصد در این بخش رقم خورد. در واقع عدم انتشار داده قیمتی در میان و بلند‌مدت حامی رشد قیمت خواهد بود و انتشار دقیق آمار اگرچه در کوتاه‌مدت تکانه‌‌‌های قیمتی را به همراه دارد، اما در نهایت مانع موج‌‌‌های تورمی می‌شود.  فرنام درخصوص عدم وجود آمار در وزارت راه و شهرسازی و عدم انتشار آن گفت: قطعا وزارت راه و شهرسازی آمار دقیقی از بخش مسکن، شامل بازار، ساخت‌‌‌وساز و وضعیت کنونی اسکان در کشور دارد، اما این آمار را منتشر نمی‌‌‌کند. طی سال‌های اخیر مردم به شیوه‌‌‌های گوناگون ملزم به ثبت آمار سمی وضعیت سکونت خود در سامانه اسکان شده‌‌‌اند؛ در عین حال بیش از ۹۵‌درصد معاملات در سامانه‌‌‌های قابل رصد منعقد می‌شود. در چنین شرایطی سیاستگذار به داده‌‌‌های دقیقی دسترسی دارد که انتشار آن ضروری است اما به هر دلیلی منتشر نمی شود. در سال‌های گذشته آمار تحولات بخش مسکن در تمامی نقاط کشور توسط ۳ نهاد مجزا ( بانک مرکزی، مرکز آمار ایران و دولت) استخراج شده و منتشر می‌‌‌شد؛ این آمار شامل اطلاعات ریز و جالبی بود که امکان برنامه‌‌‌ریزی در این بخش را مهیا می‌‌‌کرد؛ با این وجود در شرایط کنونی سیاستگذار از انتشار این داده‌‌‌ها  اجتناب می‌کند.

التهاب مسکن پنهان‌شدنی نیست

علی‌‌اکبر قلی‌‌زاده عضو هیات علمی دانشگاه بوعلی سینا و صاحب‌‌نظر اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» درباره دلایل عدم انتشار داده‌های رسمی از بخش مسکن کشور از سوی وزارت راه و شهرسازی و پیامدهای این عدم شفافیت گفت: حداقل دو سال از عدم ارائه آمار شفاف از بخش مسکن در کشور می‌‌گذرد؛ به نظر می‌‌رسد دفتر برنامه‌‌ریزی اقتصاد مسکن در وزارت راه و شهرسازی طی سال‌های اخیر انگیزه‌‌ای برای به‌‌روزرسانی آمار و اطلاعات در این بخش و انتشار عمومی آن را ندارد. بانک مرکزی نیز طی مقاطعی آمار بخش مسکن در کشور را منتشر می‌‌کرد؛ با وجود این، این نهاد نیز طی ماه‌های اخیر از ارائه آمار قیمت مسکن خودداری کرده است. درحالی چند ماه از عدم ارائه هرگونه آمار رسمی در بخش مسکن کشور می‌‌گذرد که مسوولان دلیل مشخصی برای این موضوع و زمان احتمالی انتشار مجدد آمار ارائه نمی‌‌کنند. 

قلی‌‌زاده گفت: دلیل تصمیم وزارت راه و شهرسازی برای عدم انتشار داده‌ها در این بخش مشخص نیست؛ با وجود این شاید آنها به زعم خود به دنبال جلوگیری از التهاب در این بخش هستند. البته حتی اگر چنین نیز باشد، عدم انتشار آمار به شفافیت منجر نمی‌شود و انتظار می‌‌رود که سیاستگذار این هدف را از مسیری بهتر دنبال کند. وی تاکید کرد: عدم انتشار شفاف اطلاعات با هر هدف و دلیلی نادرست است؛ سیاستگذار حوزه مسکن باید با اقداماتی نظیر مدیریت بازار، سیاستگذاری صحیح و بهره‌‌ گرفتن از ابزارهای در اختیار دولت از التهاب و نوسان در بازار مسکن جلوگیری کرده و عامل التهاب در این بخش را مرتفع کند، نه آنکه درصدد پنهان کردن التهاب برآید. این درحالی است که انتشار داده صحیح باعث می‌شود تا جامعه علمی و کارشناسی فرصت ریشه‌‌یابی دقیق از دلایل بحران‌‌های موجود در بخش مسکن را داشته باشند و بتوانند به ارائه راهکار کارشناسی برای حل معضل بپردازند که این راه‌‌حل‌‌ها در مسیر سیاستگذاری دقیق در بخش مسکن باشد. 

درواقع عدم اطلاع‌رسانی باعث عدم شکل‌‌گیری تفکر و تدبیر می‌شود. قلی‌‌زاده گفت: وزارت راه و شهرسازی و دفتر برنامه‌‌ریزی اقتصاد مسکن باید اهتمام جدی به جمع‌آوری و ارائه منسجم آمار در بخش مسکن داشته باشد؛ داده‌های معاملاتی بخش مسکن به سهولت قابل استخراج از سامانه‌های ثبت املاک و اسناد است. انتشار عمومی این داده‌ها و قرار دادن آنها در اختیار کارشناسان این حوزه باعث شکل‌‌گیری و تقویت هسته اندیشه‌‌ورزی می‌شود. در حال حاضر تامین مسکن و سرپناه تبدیل به یکی از حادترین مشکلات اقتصادی و اجتماعی شده است؛ بخش عمده‌‌ای از گروه‌های کم‌‌درآمد و با درآمد متوسط و جوانان امکان دسترسی به خانه را ندارند و این رویه تبدیل به یکی از معضلات اصلی کشور شده است. سیاستگذار این حوزه  باید بپذیرد با عدم شفافیت این چالش‌‌ها قابل حل نیست و به مرور حادتر نیز می‌شود.