بازار اجاره خانه به دلیل اهمیت و تأثیر بالایی که در زندگی افراد دارد، نیازمند کنترل و نظارت مؤثر است. در ادامه به برخی از دلایل این ضرورت اشاره می‌کنیم.
کنترل بازار اجاره مسکن می‌تواند به حفظ تعادل اقتصادی کمک کند. افزایش ناشی از عدم کنترل می‌تواند باعث افزایش ناعادلانه قیمت‌ها شود و بر افراد با درآمد کم و متوسط تأثیر منفی بگذارد. کنترل چنین بازاری می‌تواند از افزایش ناپایدار و ناگهانی قیمت‌ها نیز جلوگیری کند. افزایش ناشی از عوامل خارجی مانند تورم یا تغییرات ناگهانی در بازار مسکن می‌تواند بر افراد و خانواده‌ها بار سنگینی بیاندازد.
مهار بازار اجاره می‌تواند به حفظ معقولیت در عملکرد بازار کمک کند. جلوگیری از فعالیت مشاوران املاک متخلف و غیرمجاز، انحرافات و تقلبات در بازار را کاهش می‌دهد و باعث اطمینان بیشتر افراد خواهد شد.
کنترل بازار اجاره مسکن می‌تواند به حمایت از اجتماع منجر شود. اجاره مناسب و قابل دسترسی به مسکن، به تأمین نیازهای اساسی افراد کمک می‌کند و سبب افزایش سطح رفاه جامعه می‌شود. به طور خلاصه، کنترل و نظارت مؤثر بر بازار اجاره ضرورتی است که باعث حفظ تعادل اقتصادی، پیشگیری از افزایش ناپایدار، حفظ معقولیت بازار و حمایت از اجتماع می‌شود.
وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با تعیین سقف برای قراردادهای اجاره به وضعیت بازار اجاره سر و سامانی دهد و قدری از نگرانی های مستاجران کم کند. البته در این راه چالش های فراوانی بر سر راه مسئولان امر وجود دارد که کارشناسان نیز نسبت به آن هشدارهای مشخصی را مطرح کردند.
مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی در خصوص تصمیم اخیر دولت مبنی بر تعیین سقف برای میزان اجاره بها بیان کرد: « قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها روز گذشته توسط رئیس جمهور ابلاغ شد. اگر در استانی تورم بیش از ۳۰ درصد باشد شورای مسکن می‌تواند ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم نسبت به تعیین سقف اقدام کند. این قانون جزئیات دیگری دارد که به مردم اعلام می‌شود. قانون بسیار خوبی است و دست دولت را برای مداخله در بازار باز می‌کند که شاهد بازار آرام تری برای امسال هستیم.»
گسترش نیوز برای بررسی آخرین وضعیت بازار اجاره، گفت و گویی با احسان شریف، عضو اتحادیه مشاوران املاک انجام داده است که در ادامه می خوانید.
احسان شریف درباره آخرین وضعیت بازار مسکن و ادامه رکود تورمی در بازار گفت: در ابتدا باید به نکته‌ای در خصوص گفت و گوی قبل و افزایش بهای مسکن اشاره کنم. من در گذشته بر افزایش قطعی قیمت مسکن با توجه به معیارها و شاخص های موجود تاکید کردم و سخنی از افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ مسکن به میان نیاوردم.
او افزود: در ادامه نیز شاهد این مطلب بودیم که پیش بینی من تا حد زیادی درست از آب درآمد و روند قیمتی بازار به همان سمت و سو رفت. البته در این میان ریزشی نیز رخ داد که این ریزش به افرادی مربوط می‌شد که قصد داشتند نقدینگی را از مردم بگیرند.
شریف ادامه داد: در بازار مسکن به سبب برخی عوامل تاثیرگذار، نوعی از تنش و تغییر ایجاد شد که حتی در اردیبهشت ماه، شاهد استقبال نسبی خریداران و رشد تقاضا نیز بودیم اما در ادامه شرایط بازار دستخوش تغییر شد تا اینکه در آغاز فصل نقل و انتقالات، بازار به همان وضعیت سابق خود بازگشت. در حال حاضر بازار مسکن در رکود کامل قرار دارد و به دلیل کاهش چشمگیر حجم معاملات، به جرئت می توان ادعا کرد که بازار تعطیل است.
عضو اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: در خصوص قراردادهای خرید و فروش و همین طور اجاره و دغدغه های مستاجران اظهار کرد: این روزها قراردادهایی منعقد می شود که حتی خارج از رصد حاکمیت و سامانه مربوطه است. برخی افراد بدون مجوز فعالیت می کنند و به خاطر مشکلات مربوط به کد رهگیری به انجام اقدامات مرسوم در گذشته می پردازند.
شریف ضمن اشاره به اهمیت پرداخت وام در این حوزه به گسترش نیوز گفت: شنیده ها حکایت از آن دارد که به خانه اولی ها تا ۵۰ تا ۶۰ درصد از مبلغ ساختمان، وام تعلق خواهد گرفت تا به این ترتیب جوانان بنابر نیازهایشان صاحب واحد مسکونی شوند. البته در صورت تصویب این موضوع، باید دید که متقاضیان قادر به بازپرداخت وام ها هستند یا در ادامه شاهد نارضایتی های همیشگی در این حوزه خواهیم بود.
وی در رابطه با جدیدترین چالش های موجود در بازار اجاره بیان کرد: افرادی که به دنبال اجاره خانه مورد نظر خود هستند با معضلات تازه‌ای دست و پنجه نرم می کنند و دیگر قادر به تامین مسکن در همان نقطه دلخواه خود در تهران نیستند. کارمندانی که پیش‌تر استطاعت اجاره خانه در مناطق شمالی تهران را داشتند، اینک به سمت مرکز شهر رفتند و افرادی که قادر به تهیه مسکن در مرکز بودند، از این پس بودجه آن ها برای اجاره واحد در محله های جنوبی مناسب است.
تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: این روند به همین شکل پیش رفته و حالا میزان تقاضا برای اجاره مسکن در حومه تهران بالا رفته است. به همین دلیل است که من بر این باور هستم که بازار مسکن و اجاره در تهران به کلی تعطیل شده و رکود بی سابقه‌ای بر بازار حکمفرماست. مشکلات مربوط به سامانه املاک و لینک شدن سامانه ها نیز بر قوت خود باقی است و هنوز پل ارتباطی لازم وجود ندارد. مشکلات سیستمی و اینترنتی و همچنین دریافت کد رهگیری برای ثبت در سامانه خودنویس مشکلات زیادی را ایجاد کرده که این موضوع باعث اختلال در ثبت قراردادها شده است.
عضو نظام مهندسی در رابطه با پیش بینی قیمت اجاره بها در سه ماهه دوم سال مطرح کرد: به باور من، در سه ماهه دوم سال شاهد افزایش قیمت نخواهیم بود. کماکان تعداد قابل توجهی از خانه های خالی وجود دارد و آپارتمان هایی در مناطق مختلف توسط برخی مالکان ساخته شده است، به این امید که در فصل جابجایی اقداماتی در خصوص آن ها صورت بگیرد.
شریف در ادامه به گسترش نیوز گفت: در هر صورت، دست خانواده ها برای جابجایی در این مقطع بازتر است و از خرداد تا شهریور به سبب عواملی با سهولت بیشتر قادر به جابجایی هستند. آمارها حکایت از آن دارد که مناطقی در حومه شهر تهران وجود دارد که افراد می توانند برای اجاره مسکن مورد نیاز خود به آن مناطق مراجعه کنند.
او ادامه داد: ثبات نسبی در برخی بازارها نظیر بازار ارز و طلا و سکه، این بخت و اقبال را برای مستاجران فراهم کرده است تا با فراغ بال به سمت هدف خود حرکت کرده و افزایش اجاره بها به صورت ملموس را حس نکنند. با توجه به این مسئله که طی دو ماه اخیر شاهد رشد قیمت در بازار اجاره پایتخت نبودیم، حالا مستاجران می توانند با خیال آسوده تری اقدام به جابجایی کنند.
کارشناس حوزه مسکن در مورد تعیین سقف برای اجاره بها از سوی وزارت راه و شهرسازی عنوان کرد: پیش از دولت سیزدهم نیز صحبت هایی مبنی بر نرخ گذاری در محله های مختلف مطرح شد که حالا ظاهرا این موضوع روند جدی‌تری پیدا کرده است.
احسان شریف در ادامه مطرح کرد: به عنوان مثال، با رشد ۳۰ درصدی در مناطق شمالی به شکل ثابت، کرایه یک خانه به ارزش ۵۰ میلیون تومان به میزان ۱۵ میلیون تومان افزایش پیدا می کند. در صورت ادامه این الگو برای چند سال پیاپی و تعیین یک سقف برای افزایش قیمت اجاره، تغییرات پلکانی در جامعه که در مورد آن نکاتی را کمی قبل اشاره کردم، ظهور خواهد کرد که این مسئله می تواند زنگ خطر را برای عده‌ای به صدا درآورد.
وی افزود: به نظر من، باید نرخ گذاری به صورت منطقه بندی صورت بگیرد و در هر شهر و استانی به مرحله اجرا گذاشته شود. این گونه قیمت گذاری ها بایستی به صورت کارشناسی شده انجام بگیرد و بسته به پتانسیل هر محل و منطقه و همین طور افراد ساکن در آن ناحیه و میزان درآمد آن ها، اقدام به قیمت گذاری شود.
شریف در ارتباط با نقش مشاوران املاک در این زمینه به گسترش نیوز گفت: در این راستا نباید از ظرفیت های قابل ملاحظه املاکی ها به سادگی عبور کرد. درهرصورت، این افراد اطلاعات و آمار خوبی نسبت به ساکنین و وضعیت کلی مستاجران دارند و در رابطه با قیمت گذاری ها می توانند کمک شایانی به متولیان امر کنند.
او در پایان اضافه کرد: امیدوارم این جریان نرخ گذاری ها به سرانجام خوبی منتهی شود و بهترین تصمیم در این زمینه اتخاذ شود. در صورتی که از یک الگوی مطلوب و کارشناسی شده بهره گیری شود، هر فردی بر مبنای بودجه خود، کاملا متوجه خواهد شد که در کدام منطقه تهران قادر به اجاره یک واحد با متراژ مورد نظر خود است.
