قانون مصوب روابط موجر و مستاجر سال۱۳۵۶ درخصوص اجاره اماکن تجاری بود. در توجیه این قانون عنوان شده بود، وقتی یک مستاجر در محلی تجاری، آغاز به کار کرده و کسبوکاری را راهاندازی میکند، ارزشافزودهای در محل ایجاد میکند و حقوق ناشی از تجارت برای مستاجر ایجاد شده است، در عین حال دولت در آن زمان به دنبال حمایت از کسبوکارها بود و قانون مورد بحث بدون وضع سقف قیمتی به تصویب رسید.
مداخله اینچنینی از سوی قانونگذار اگرچه با هدف ایجاد ثبات در بازار اجارهبها انجام شده، اما باعث کاهش تمایل به اجارهداری و در نتیجه تشدید رکود در بازار مسکن میشود. درواقع اگر موجر نتواند رشد اجارهبها را به شکل انتخابی تعیین کند و همزمان امکان تخلیه ملک خود را نیز نداشته باشد، طبیعتا انگیزه اجارهداری را از دست میدهد و ترجیح میدهد، واحد مسکونی خود را خالی بگذارد. بنابراین اگرچه نگرانی قانونگذار برای مستاجران قابل درک است، اما به نظر میرسد که شیوه فعلی اخذ شده با اصول و شرایط حقوقی و اقتصادی روز جامعه سازگاری ندارد و تشدیدکننده رکود دربازار تولید مسکن میشود.
قانونگذار چندان حق مداخله در اراده طرفین را ندارد و مداخله آن حداکثر میتواند در امور شکلی یا دستکم امور جزئی باشد؛ بهعنوان مثال میتواند حداقل مدت اجاره اماکن مسکونی را در وضعیت کنونی به ۲سال افزایش دهد و حتی شرایط دادرسی مربوط به تخلیه خانه از سوی مستاجر را تغییر دهد، اما تمدید خودکار اجاره جزء در شرایط خاص و همزمان اعمال سقف رشد قیمتی در قراردادهای اجاره میتواند نقض حاکمیت اراده و مالکیت خصوصی باشد.
به شکل کلی قرارداد اجاره یک قرارداد عقد است، در علم حقوق گفته میشود که در هر عقد قراردادی باید به حاکمیت اراده طرفین توجه شود، به شکل کلی دولت حق دخالت در حاکمیت اراده طرفین را ندارد، اما در برخی موارد مسائل اجتماعی و مصالح عمومی باعث میشود که دولت ناچار شود بهموجب قانون در روابط فیمابین طرفین دخالت کند. درواقع قانونگذار میتواند با استناد به وضعیت خاص در روابط میان طرفین در هر عقد قراردادی ورود کند.
در حال حاضر بخشی از خانوارهای مستاجر بهدلیل تورم عمومی افسارگسیخته و تورم بالای اجاره با چالشهای جدی مواجه هستند؛ بهنحویکه این چالشها زندگی آنها را دچار اختلال کرده است. در چنین شرایطی قانونگذار دو راه برای حمایت از مستاجران پیشرو دارد، اول حمایت از مستاجران در گروههای ضعیف با اقداماتی نظیر یارانه مسکن و راهکار دوم مداخله در قرارداد اجاره میان موجر خصوصی و مستاجر، که در وضعیت کنونی از آنجا که دولت توان حمایت مستقیم از مستاجرها را ندارد به سراغ اعمال محدودیت در قراردادهای اجاره رفته است.
اگرچه قانونگذار و دولت میتواند بنابر مصالح عمومی در روابط میان افراد در قراردادهای خصوصی دخالت کنند، اما این دخالت باید محدود، موقت و قانونی باشد و در عین حال بهتر است که به جای الزام به شکل پیشنهادی مطرح شود. در عین حال باید توجه داشت که عدم موفقیت قانون در تعیین رابطه میان موجر و مستاجر در قراردادهای تجاری باعث تغییر قانون در سال۱۳۷۶ شد و انتظار میرود که قانونگذار بااستفاده از تجربه گذشته، در تصویب قانونی حمایتی، آثار آن را بر بازار مسکن رصد کند.
* کارشناس حقوقی
