خروج اتباع خارجی، برخلاف ادعاهای رسانه‌ای، تاثیر معناداری بر قیمت مسکن ایران نداشته است. داده‌ها نشان می‌دهد کاهش ۵.۶ درصدی قیمت‌ها در تهران موقتی است و بازار تحت تاثیر سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی، تورم و کمبود عرضه گرفتار گرانی و رکود است، نه تغییرات جمعیتی کوتاه مدت.

در هفته‌های اخیر، بحث «خروج اتباع خارجی» به‌ویژه مهاجران افغانستانی، به‌عنوان یکی از عوامل احتمالی در تغییرات بازار مسکن ایران مطرح شده است. این موج خبری پس از جنگ ۱۲ روزه ایران و رژیم صهیونیستی و اجرای سیاست دولت برای بازگرداندن اتباع غیرمجاز شدت گرفت. همزمان برخی رسانه‌ها و فعالان بازار، با تیترهایی پرهیجان از «سقوط تاریخی» قیمت‌ها سخن گفتند و کاهش شدید نرخ خرید و اجاره مسکن، به‌ویژه در تهران و شهرهای اطراف، را به این اتفاق نسبت دادند.

اما داده‌های آماری و تحلیل‌های کارشناسی تصویر دیگری ترسیم می‌کند؛ شواهد نشان می‌دهد این ادعاها بیش از حد اغراق‌آمیز بوده و خروج اتباع اثر معنادار و پایداری بر بازار مسکن نداشته است. واقعیت این است که بازار مسکن ایران همچنان اسیر عوامل ریشه‌ای و ساختاری است؛ از سیاست‌های ناکارآمد مدیریت زمین و تورم افسارگسیخته گرفته تا افت قدرت خرید خانوارها و نبود حمایت‌های کارآمد.
بررسی بیش از ۱۳۰ هزار آگهی مسکن در تهران و هزاران آگهی دیگر در شهرهای حاشیه‌ای چون کرج، اسلامشهر و شهر قدس نشان می‌دهد افت قیمت‌ها تنها حدود ۵.۶ درصد بوده است؛ رقمی که در مقیاس روندهای بلندمدت، صرفاً نوسانی عادی محسوب می‌شود. در این گزارش با سه رویکرد اصلی ـ سیاست‌های شورای عالی شهرسازی، اثرات کوتاه‌مدت خروج اتباع، و دیدگاه‌های کارشناسی ـ نشان می‌دهیم که بازار مسکن ایران همچنان در مسیر گذشته خود حرکت می‌کند.

عوامل ساختاری بازار مسکن و نقش سیاست‌های شورای عالی شهرسازی

بازار مسکن ایران به شدت تحت تاثیر عوامل اقتصادی کلان و سیاست‌های ساختاری است که قیمت‌ها را از تغییرات جمعیتی کوتاه‌مدت مانند خروج اتباع خارجی مستقل می‌کند. در این میان، سیاست‌های اشتباه و انقباضی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران نقش محوری در گرانی مسکن، کاهش قدرت خرید مردم و تحمیل رکود به بازار ایفا کرده است. این شورا با تمرکز بر توسعه عمودی در مناطق گران‌قیمت و محدود کردن گسترش افقی شهرها، منابع زمین ارزان و مستعد را قفل کرده و به پدیده‌ای که کارشناسان آن را «احتکار نهادی» می‌نامند، دامن زده است. اراضی دولتی و عمومی که می‌توانستند برای افزایش عرضه مسکن استفاده شوند، به دلیل بروکراسی پیچیده و مقاومت‌های نهادی، بلااستفاده مانده‌اند. این محدودیت‌ها عرضه زمین را کاهش داده و هزینه‌های ساخت را افزایش داده است، که مستقیماً به گرانی مسکن منجر شده است.

داده‌ها نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران پیش از جنگ ۱۲ روزه و خروج اتباع، حدود ۱۰۷ میلیون تومان بوده و پس از آن به ۱۰۱ میلیون تومان رسیده، که این افت ۵.۶ درصدی در مقایسه با رشدهای سالانه ۲۰ تا ۳۰ درصدی، ناچیز است. در شهرهای اطراف مانند کرج (۵۰ هزار آگهی)، اسلامشهر (۸ هزار آگهی) و شهر قدس (۴۵۰۰ آگهی)، هیچ تغییر قیمت قابل توجهی مشاهده نشده است. این نشان می‌دهد که خروج اتباع، اغلب در مناطق حاشیه‌ای با کیفیت پایین زندگی می‌کنند، نمی‌تواند تقاضای واقعی بازار را که عمدتاً از سوی خانوارهای ایرانی با قدرت خرید محدود شکل می‌گیرد، تحت تاثیر قرار دهد. سیاست‌های شورای عالی شهرسازی، با جلوگیری از آزادسازی زمین و افزایش عوارض ساختمانی توسط شهرداری‌ها، هزینه‌های تولید مسکن را بالا برده و انگیزه سرمایه‌گذاری در مناطق کمتر توسعه‌یافته را کاهش داده است. نتیجه این رویکرد، کاهش قدرت خرید مردم و تشدید رکود در بازار بوده، زیرا خانوارها به دلیل قیمت‌های بالا قادر به خرید یا اجاره نیستند.
علاوه بر این، تورم مزمن و نوسانات ارزی نیز هزینه‌های مصالح ساختمانی را افزایش داده‌اند، اما این عوامل هیچ ارتباطی با خروج اتباع ندارند. حتی خروج کارگران خارجی، که ۶۰ تا ۷۰ درصد نیروی کار ساختمانی را تشکیل می‌دهند، می‌تواند هزینه‌های ساخت را بالا ببرد، زیرا دستمزد کارگران ایرانی بالاتر است. این امر عرضه مسکن را محدودتر کرده و فشار صعودی بر قیمت‌ها وارد می‌کند. بنابراین، سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی، با قفل کردن زمین و افزایش هزینه‌های تولید، ریشه اصلی گرانی و رکود بازار است، نه تغییرات جمعیتی مانند خروج اتباع.

تحلیل اثرات موقتی و محدود خروج اتباع در مناطق خاص

اگرچه برخی گزارش‌ها از افزایش فایل‌های اجاره در مناطق جنوبی تهران پس از خروج اتباع خبر می‌دهند، این تغییرات موقتی و محدود به محله‌هایی با جمعیت بالای مهاجران هستند. بررسی داده‌های آگهی‌های سایت دیوار نشان می‌دهد که در مناطقی مانند اسلامشهر و شهر قدس، میانگین اجاره یک واحد ۱۰۰ متری حدود ۱۹.۳ میلیون تومان و در تهران حدود ۵۳.۱ میلیون تومان باقی مانده است، و حتی با تعدیل تورمی، کاهش معناداری ثبت نشده است. این داده‌ها از تحلیل هزاران آگهی در بازه زمانی بهمن ۱۴۰۳ تا مرداد ۱۴۰۴ استخراج شده و نشان می‌دهد که بازار اجاره همچنان در سطوح بالا قرار دارد.
این اثرات موقتی اغلب ناشی از «انتظارات تطبیقی» هستند، جایی که فروشندگان برای نقد کردن سریع دارایی‌ها تخفیف‌های محدودی ارائه می‌دهند و خریداران با انتظار کاهش بیشتر، خرید را به تعویق می‌اندازند. نمونه‌های تاریخی مانند اعتراضات ۱۳۹۸ یا شوک ارزی ۱۳۹۱-۱۳۹۲ نشان می‌دهد که این افت‌های کوتاه‌مدت پس از بازگشت ثبات جبران می‌شوند. خروج اتباع نیز در این چارچوب قرار می‌گیرد و نمی‌تواند تعادل عرضه و تقاضا را در مقیاس کلان تغییر دهد. در مناطق پرتراکم اتباع مانند پاکدشت، پرند، ورامین و شهریار، اعداد اجاره همچنان بالا هستند و کاهش شدیدی مشاهده نشده است. علاوه بر این، خروج کارگران خارجی ممکن است پروژه‌های ساختمانی را کندتر کند، که عرضه را کاهش داده و قیمت‌ها را در بلندمدت افزایش می‌دهد. بنابراین، هرگونه تاثیر خروج اتباع در مناطق خاص، موقتی و غیرساختاری است و نمی‌تواند روند کلی بازار را تغییر دهد.

نظرات کارشناسان و عدم تایید تاثیر معنادار خروج اتباع

کارشناسان حوزه مسکن به اتفاق بر این باورند که خروج اتباع تاثیر معناداری بر قیمت مسکن ندارد. منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، اظهار کرده که «خروج اتباع تاثیرگذاری قابل توجهی ندارد و اخبار بدون منبع تنها به بی‌اعتمادی دامن می‌زنند.» او تاکید می‌کند که ریشه بحران مسکن در سیاست‌های نادرست مدیریت زمین، به‌ویژه توسط شورای عالی شهرسازی، نهفته است که با محدود کردن عرضه زمین، گرانی و رکود را تشدید کرده است. آرین فضلی، کارشناس مسکن، نیز در تحلیل خود اشاره می‌کند که تمرکز بر عوامل حاشیه‌ای مانند خروج اتباع، توجه را از مشکلات ساختاری مانند احتکار نهادی زمین منحرف می‌کند. او پیشنهاد می‌دهد که شفافیت داده‌ها، اصلاح ساختار حقوقی، و یکپارچه‌سازی حکمرانی زمین می‌تواند عرضه مسکن را بهبود بخشد.

هیچ داده رسمی کاهش عمومی قیمت‌ها را تایید نمی‌کند، و ادعاهای رسانه‌ای اغلب برای کاهش فشار اجتماعی مطرح می‌شوند. برای مثال، تحلیل ۱۳۰ هزار آگهی در تهران و ده‌ها هزار آگهی در شهرهای اطراف نشان می‌دهد که نوسانات قیمتی ناچیز بوده و بازار به مسیر قبلی خود ادامه می‌دهد. کارشناسان توصیه می‌کنند که به جای تمرکز بر عوامل کوتاه‌مدت، باید سیاست‌های شورای عالی شهرسازی اصلاح شود تا با آزادسازی زمین و کاهش عوارض، عرضه مسکن افزایش یابد و قدرت خرید مردم بهبود پیدا کند. این دیدگاه‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن تحت تاثیر دینامیک‌های داخلی و سیاست‌های کلان است، و خروج اتباع نقش حاشیه‌ای دارد.

بررسی داده‌ها و نظرات کارشناسی نشان می‌دهد که خروج اتباع خارجی تاثیر معنادار و پایداری بر قیمت مسکن در ایران ندارد. سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی، با محدود کردن عرضه زمین و افزایش هزینه‌های ساخت، اصلی‌ترین عامل گرانی مسکن و رکود بازار است. اثرات موقتی در مناطق خاص، مانند افزایش فایل‌های اجاره، ناشی از انتظارات روانی کوتاه‌مدت هستند و نمی‌توانند روند کلی بازار را تغییر دهند. برای حل بحران مسکن، نیاز به بازنگری اساسی در حکمرانی زمین، شفافیت داده‌ها، و اصلاح سیاست‌های شورای عالی شهرسازی است. بدون این تغییرات، عوامل خارجی مانند خروج اتباع تنها به عنوان حواشی رسانه‌ای باقی خواهند ماند.