از دیگر دلایل ساختاری بودن تورم مسکن، جایگاه آن به‌عنوان کالایی سرمایه‌ای در ایران است. بسیاری از افراد، مسکن را نه فقط برای سکونت بلکه به‌عنوان ابزاری برای حفظ ارزش پول و سرمایه‌گذاری در برابر تورم عمومی اقتصاد می‌دانند. همین نگاه باعث هجوم سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن و تشدید روند افزایش قیمت‌ها می‌شود. در نتیجه، تورم این بخش برخلاف بسیاری از بازارها، کمتر تابع عرضه و تقاضای واقعی سکونتی است و بیشتر از سوی جریان‌های سرمایه‌ای هدایت می‌شود.
از سوی دیگر، سیاست‌گذاری‌های ناکارآمد در حوزه مسکن، نبود شفافیت در نظام مالیاتی و ناتوانی دولت‌ها در ایجاد تعادل میان تولید و نیاز جامعه، این تورم ساختاری را تقویت کرده است. نتیجه این شرایط آن است که مسکن از دسترس بسیاری از اقشار متوسط و ضعیف خارج شود و فاصله طبقاتی در حوزه مالکیت مسکن افزایش یابد. به همین دلیل، حل تورم مسکن تنها با اقدامات کوتاه‌مدت ممکن نیست، بلکه نیازمند اصلاحات عمیق در سیاست‌گذاری، نظام عرضه و شیوه سرمایه‌گذاری در این بخش است.
در ادامه گفت‌وگو با هادی زرقانی، (کارشناس و فعال حوزه ساخت) در راستای رویکردهای تخصصی برای عبور از تورم مسکن را می خوانید.
-این تحلیل ساده‌انگارانه است. واقعیت این است که تورم مسکن در ایران یک تورم ساختاری است. ما با سه گلوگاه اصلی روبه‌رو هستیم: ساختار معیوب تأمین زمین شهری که عملاً زمین را از دسترس سازنده‌های واقعی خارج کرده است. ناکارآمدی نظام مالی مسکن؛ یعنی ابزارهای اعتباری ما متناسب با قیمت واقعی واحدهای مسکونی نیست. راندمان پایین ساخت‌وساز که باعث می‌شود قیمت تمام‌شده واحد در ایران ۲۰ تا ۳۰ درصد بیشتر از میانگین جهانی باشد.
-ببینید، ما هنوز در بسیاری از پروژه‌ها از روش‌های سنتی استفاده می‌کنیم. مثلاً در اروپا و شرق آسیا سهم صنعتی‌سازی در ساخت‌وساز به ۵۰ درصد رسیده، اما در ایران زیر ۱۰ درصد است. همین یک عامل، زمان تحویل پروژه را تا دو برابر افزایش می‌دهد و هزینه‌ها را بالا می‌برد. از طرفی در طراحی‌ها، مهندسی ارزش به‌صورت جدی اجرا نمی‌شود. در حالی که تجربه ما نشان داده با مهندسی ارزش می‌توان تا ۲۵ درصد از هزینه‌های ساخت را بدون افت کیفیت کاهش داد.
-دقیقاً. ما باید اقتصاد مسکن را با ابزارهای فنی مدیریت کنیم. مثال ساده: اگر در پروژه‌های بزرگ به جای سیمان پرعیار از بتن توانمند و سبک‌سازی سازه استفاده کنیم، هم سرعت کار بالا می‌رود هم هزینه مصالح و انرژی کاهش پیدا می‌کند. یا در بخش تأسیسات، استفاده از سیستم‌های هوشمند مدیریت انرژی هزینه نگهداری را کم می‌کند. این‌ها مواردی است که کمتر در بحث تورم به آن‌ها پرداخته می‌شود ولی اثر مستقیمی روی قیمت نهایی دارد.
-دولت باید از نگاه «سازنده» خارج شود و به جای آن، تنظیم‌گر باشد؛ یعنی: سیاست‌گذاری کند تا زمین‌های شهری به سازنده‌های حرفه‌ای برسد، نه به دلال‌ها. وام‌های ساخت و خرید را بلندمدت و پایدار کند (مثلاً ۱۵ تا ۲۰ ساله). استانداردهای فنی را اجباری کند تا ساختمان‌های کم‌کیفیت از چرخه خارج شوند.
-اگر این اصلاحات اجرا شود، مردم دو تغییر ملموس خواهند دید: کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت تمام‌شده واحدها طی چند سال آینده. افزایش کیفیت و عمر ساختمان‌ها که به معنای سرمایه‌گذاری پایدارتر است.
-خروج از این تورم نیازمند یک بسته ترکیبی است: مهندسی ارزش و صنعتی‌سازی ساخت‌وساز برای کاهش هزینه‌ها. اصلاح سیاست‌های اعتباری برای واقعی کردن تسهیلات. مالیات هدفمند بر سوداگری برای کنترل سرمایه‌های غیرمصرفی. بدون این سه ضلع، هیچ راهکاری پایدار نخواهد بود.
