آغاز جنگ میان ایران و اسرائیل در خردادماه سال جاری، تأثیر چشمگیری بر فضای اقتصادی کشور گذاشت و موجب شد سرمایه‌ها بار دیگر به سمت دارایی‌های امن و نقدشونده‌ای همچون طلا و ارز هدایت شوند. در همین بازه، حجم معاملات مسکن به حداقل رسید و بازار ملک وارد مرحله تازه‌ای از رکود شد.
با این حال، قیمت مسکن در این مدت همچنان افزایشی بود و بازدهی مثبت داشت اما در روندی بسیار کند و بدون شتاب. بررسی‌ها نشان می‌دهد که رشد اندک قیمت‌ها ناشی از فشار تورمی عمومی بوده است. بر همین اساس، نوسانات قیمت دلاری مسکن در پنج ماهه نخست سال ۱۴۰۴ بیشتر متاثر از افت و خیزهای قیمت دلار رقم خورده و نقش متغیرهای سیاسی و اقتصادی و اهرم مهمی نظیر تقاضا در این تغییرات، غیرمستقیم بوده است.
متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در فروردین امسال ۱۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده است. قیمت دلار در همین ماه با عبور از کانال ۱۰۵ هزار تومانی، به حداکثر ۱۰۵ هزار و ۹۰۰ تومان رسید و در نهایت، قیمت دلاری مسکن با افت ۸.۴ درصدی نسبت به اسفند سال قبل، به ۱۰۶۱ دلار کاهش یافت که پایین‌ترین سطح در طول سال جاری بوده است.
با این حال، در اردیبهشت‌ماه ورق برگشت و روند ارزش دلاری مسکن تغییر کرد. قیمت دلار نسبت به فروردین‌ماه حدود ۱۷.۹ درصد کاهش یافت و به ۸۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسید. در همین زمان اما قیمت مسکن ۲.۱ درصد رشد کرد و به دنبال آن، قیمت دلاری مسکن با جهش ۲۴.۴ درصدی نسبت به فروردین‌ماه، به ۱۳۲۰ دلار در هر متر رسید. به این ترتیب، بیشترین رشد ماهانه ارزش دلاری مسکن در پنج‌ماهه سال جاری، مربوط به اردیبهشت‌ماه بوده است.
با این حال، باید توجه داشت که رشد ارزش دلاری مسکن در اردیبهشت، مربوط به افت قیمت دلار از یک سو و رشد نسبی قیمت مسکن از سوی دیگر بوده است.
البته باید اذعان داشت، در این گزارش مبنای محاسبه قیمت دلاری مسکن، بیشترین قیمت ثبت شده برای دلار در هر ماه بوده که ممکن است باعث بزرگ‌نمایی نسبی در محاسبه ارزش دلاری مسکن شده باشد.
در خردادماه نیز متوسط قیمت هر متر مسکن ۲.۱ درصد رشد کرد و به ۱۱۷ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان رسید. اما همزمان قیمت دلار ۹.۳ درصد رشد داشت و به کانال ۹۵ هزار تومانی بازگشت. در نتیجه، اگرچه قیمت مسکن در این ماه افزایشی بود، اما ارزش دلاری آن با افت ۶.۶ درصدی، به ۱۲۳۴ دلار کاهش یافت.
ارزش دلاری بازار مسکن در تیرماه تغییر کرد. متوسط قیمت هر متر مسکن با رشد دو درصدی به ۱۱۹ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان رسید، اما در مقابل، قیمت دلار در این ماه ۲.۱ درصد کاهش یافت و روی خط ۹۳ هزار تومانی ایستاد. همین موضوع باعث شد تا قیمت دلاری مسکن با رشد ۴.۲ درصدی به ۱۲۸۵ دلار افزایش پیدا کند.
در مرداد، میانگین هر متر مسکن با رشد ۲.۴ درصدی، با رقم ۱۲۲ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان برآورد شد و قیمت دلار نیز با افزایش دو درصدی، تا ۹۴ هزار و ۸۵۰ تومان بالا رفت. قیمت دلاری مسکن تنها ۰.۴ درصد رشد داشت و در عدد ۱۲۹۱ دلار تثبیت شد.
محاسبات تجارت‌نیوز نشان می‌دهد که در بازه پنج ماهه نخست سال ۱۴۰۴ بازار مسکن بازدهی ۹ درصدی را به ثبت رسانده است. این در حالی است که دلار طی همین مدت ۱۰.۴ درصد افت کرده و در محدوده ۹۴ هزار تومان در مردادماه قرار گرفته است. با این حال، بازدهی دلاری مسکن طی این مدت ۲۱.۶ درصد ارزیابی می‌شود.
بنابراین میتوان گفت که رشد ارزش دلاری مسکن در این مدت به دلیل نوسانات نرخ دلار و شیب ملایم تورم مسکن بوده است. نکته حائز اهمیت آن است که پس از جنگ ۱۲ روزه، قیمت دلار دچار نوسانات زیادی شد و بازار مسکن نیز در وضعیت رکود تورمی قرار گرفت.
بازدهی دلار به این دلیل منفی شد که مبنای محاسبات، حداکثر نرخ ارز در هر ماه بوده و با توجه به اینکه قیمت دلار در شهریور ماه از مرز ۱۰۵ هزار تومان گذشت، تقریبا میتوان گفت که بازدهی دلار در طول ۶ ماه گذشته صفر بوده است. بر همین اساس، ارزش دلاری مسکن از فروردین ماه، صعودی شده و کمی بالاتر از میانگین معمول قیمت دلاری مسکن قرار گرفته است.
محاسبات و برآوردهای ما نشان می‌دهد، با توجه به افزایش قابل توجه قیمت دلار در شهریورماه و لمس منطقه ۱۰۵ هزار تومان، و همچنین با فرض تکرار تورم دو درصدی بخش مسکن در همین ماه، انتظار می‌رود قیمت دلاری مسکن کاهش پیدا کند.
در صورتی که دلار دوباره سقف‌شکنی کند و تورم مسکن همچنان در همین محدوده باقی بماند، احتمال کاهش بیشتر قیمت دلاری مسکن وجود دارد. با این حال، اگر تورم مسکن افزایشی باشد و قیمت ریالی مسکن رشد بیشتری را تجربه کند، سرعت کاهش ارزش دلاری مسکن ممکن است کم یا حتی متوقف شود.
