در خصوص این «احساس شهروندی» ـ که مدیران شهری در دوره‌های مختلف معمولاً آن را «توهمی» یا «غیرواقعی» قلمداد کرده‌اند ـ یک پژوهش علمی توسط گروهی از دانشجویان دکتری شهرسازی و معماری دانشگاه علم‌وصنعت انجام شده است. یافته‌های این تحقیق نشان می‌دهد که «تهران شهری همه‌شمول» نیست؛ به بیان دیگر، نیازها و خواسته‌های اقشار کم‌برخوردار و آسیب‌پذیر در ساختار مدیریت شهری به گوش نمی‌رسد.
شهرها براساس سه سند سیاستی تدوین‌شده توسط «دفتر اسکان بشر ملل متحد» (هبیتات)، «سازمان همکاری اقتصادی و توسعه» (OECD) و همچنین «هیات اجرایی برنامه عمران ملل متحد» (KNPD)، باید به گونه‌ای مدیریت و اداره شوند که «برای همه کار کنند، نه برای گروهی خاص». این ادبیات توسعه شهری تحت عنوان «شهر همه‌شمول» شناخته می‌شود.
شهر همه‌شمول ۷ ویژگی دارد که اگر شهرداران و دولت‌های محلی این شاخص‌‌ها را رعایت کنند، «خدمات، امکانات، امتیازها و تسهیلات رفاهی شهری به صورت عادلانه در اختیار همه شهروندان در طیف گروه‌های اقتصادی و اجتماعی (فقیر و غنی) قرار می‌گیرد».
در چنین شهری، شهرداری نقش میانجی در تامین منافع گروه‌های مختلف دارد و به‌عنوان اولین شاخص نشانگر اجرای درست این نقش، «منافع هر تصمیم و مجوزهای توسعه شهری (مصداق بارز این مجوزها، پروانه ساختمانی است) حالت فراگیر دارد». همچنین اقشار آسیب‌پذیر با تصمیمات شهرداری حمایت می‌شوند، دسترسی همه به نیازهای اساسی از جمله مسکن و خدمات حمل‌ونقل به شکل مناسب برقرار می‌شود، فقرای شهری از شهر طرد نمی‌شوند، برنامه‌ریزی زمین و مسکن در این شهرها وجود دارد، بین منفعت عمومی و منفعت خصوصی تعادل ایجاد می‌شود، مجوزهای ساختمانی با غلبه توجه به منفعت عمومی بر منفعت خصوصی صادر می‌شود و در شهر همه‌شمول، «کیفیت هوا و دسترسی عادلانه به آب شرب» نیز تضمین است.
مطالعه‌ای که محمدصالح شکوهی و مهدی عزیزی – به ترتیب شهرساز و عضو هیات‌علمی دانشگاه علم‌وصنعت و پژوهشگر معماری در همین دانشگاه - درباره وضعیت شهر تهران به لحاظ «سطح دسترسی همه شهروندان به خدمات و امکانات» انجام داده‌اند، نشان می‌دهد: تهران، «شهر همه‌شمول» نیست.
میانجی‌گر منافع شهروندان و منافع متقاضیان امتیاز و مجوزهای ملکی به‌عنوان ارزشمندترین مجوزی که شهرداری‌ها صادر می‌کنند، آن‌طور که باید نتوانسته «بین منافع عمومی و منافع خصوصی» تعادل برقرار کند تا همه بتوانند از امکانات برخوردار شوند.
این مطالعه برای اثبات این ادعا و انجام «آزمون شهر همه‌شمول» در شهر تهران، سراغ یکی از واحدهای مدیریت شهری تهران که در حوزه «توزیع و صدور مجوزهای ساختمانی، نقش پررنگ» دارد، رفته و کارنامه آن را مورد بررسی قرار داده است؛ کمیسیون ماده ۵.
این کمیسیون، واحد بیش‌فعال شهرداری معرفی شده، به این علت که مجموع مساحت ساخت در مجوزهایی که برای مالکان و سازنده‌های درخواست‌کننده «امتیازهای فراتر یا مغایر طرح تفصیلی تهران» طی یک سال مورد مطالعه صادر شده، با مساحت پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری برابری می‌کند.
کمیسیون ماده ۵ که یک واحد در شهرداری یا بهتر است گفته شود مدیریت شهری تهران است که به درخواست‌های مالکان برای «افزایش تراکم ساختمانی، تغییر کاربری، تغییر عرض معبر، برج‌سازی و هر نوع امتیاز ساختمانی که در حالت طبیعی و از مسیر درخواست پروانه ساختمانی در شهرداری‌های مناطق، به خاطر مغایرت با خطوط‌قرمز طرح تفصیلی پایتخت امکان اعطای آن وجود ندارد»، رسیدگی می‌کند و برای متقاضیان درخواست، مجوز صادر می‌کند. مجوزهای کمیسیون ماده ۵ به‌عنوان «موازی پروانه ساختمانی» شناخته می‌شود.
این مطالعه، کمیسیون ماده ۵ را «میانجی‌گر اصلی منافع شهری» و بستر موثر تصمیم‌سازی در خصوص نحوه تامین منافع عمومی و منافع خصوصی می‌داند؛ چون قدرت تاثیرگذاری این نهاد طی همه سال‌های گذشته در بازار «توزیع امتیازهای ملکی و ساختمانی» قابل‌توجه بوده است.مجوزهای ملکی از آنجا یک معیار اصلی «تشخیص شهر همه‌شمول» شناخته می‌شود که همواره «هر مجوز توسعه یا اقدام روی یک قطعه زمین، منافع مالک آن زمین را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و همزمان بر منافع ساکنان قطعات دیگر، تاثیر مثبت یا منفی می‌گذارد». در جایی همچون شهر تهران که تورم زمین و مسکن در سطح بسیار بالایی در بلندمدت قرار می‌گیرد، امتیازهای کمیسیون‌های ماده ۵ می‌تواند به شکل نجومی باعث تغییر منافع اقتصادی مالکان و شهروندان می‌شود.
مطالعه صورت‌گرفته در این باره، با زیر ذره‌بین قرار دادن کارنامه کمیسیون ماده ۵ طی ۱۲ سال گذشته، نشان می‌دهد: میانگین سالانه تعداد مجوزهایی که این نهاد شهری در پاسخ به درخواست ساختمانی مالکان منطقه یک تهران صادر کرده، تقریبا ۱۰برابر مجوزهایی بوده که برای متقاضیان مناطق ۹ تا ۲۰ و همچنین منطقه ۲۰ به‌عنوان جنوبی‌ترین نقطه پایتخت تصویب کرده است.
همچنین تعداد مجوزهای منطقه یک تقریبا ۵برابر مجوزهایی بوده که در دو منطقه ۴ و ۵ به‌عنوان مناطق اصلی محل سکونت «گروه‌های متوسط شهری» صادر کرده است.گسل موجود مجوزهای پرسود ساختمانی بین بالاشهر و پایین‌شهر، علامت روشنی از انحراف تهران از مسیر «شهر همه‌شمول» است.
این کمیسیون براساس ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری کشور وظیفه به‌روزرسانی طرح‌های جامع و تفصیلی و منعطف‌سازی طرح تفصیلی متناسب با نیاز شهروندان را دارد. با‌این‌حال ۹۰درصد پرونده‌هایی که در یک بازه زمانی ۲ساله، در این کمیسیون مورد رسیدگی قرار گرفته، «درخواست‌های موردی مالکان» بوده است، نه «موضوعات مرتبط با منفعت عمومی نظیر طرح‌های موضوعی و توسعه شهری».
در سال‌های اخیر «بیش‌فعالی» این کمیسیون در مقایسه با میانگین مصوبات دهه ۹۰، مشهود است. در سال ۱۴۰۲، تعداد مصوبات کمیسیون ماده ۵، بالای ۳۰۰ مورد بود. درحالی‌که سال ۱۴۰۱ حدود ۲۵۰ مورد و در دهه ۹۰، میانگین سالانه زیر ۱۰۰ مورد بود.
در این مطالعه برای آنکه توزیع مناسبی از خدمات و امکانات و امتیازهای ساختمانی بین مناطق پربرخوردار و کم‌برخوردار تهران اتفاق بیفتد، پیشنهاد اصلاح ماموریت کمیسیون ماده ۵ شهر تهران داده شده است.
برای این منظور توصیه شده است که مدیریت شهری تهران «فایل صوتی مذاکرات کمیسیون ماده ۵» را منتشر کند و همچنین همه مجوزها شامل «میزان افزایش تعداد طبقات، نوع کاربری‌های تغییریافته و موارد دیگر» را نیز به شکل شفاف انتشار عمومی دهد. این کار جلوی اعمال سلیقه و رانت برای گروه‌های دارای قدرت و ثروت را سلب می‌کند. ایجاد وحدت رویه در کار کمیسیون ماده ۵، پیشنهاد دیگر است تا مسیر طرح درخواست و رسیدگی به آنها برای همه شهروندان مشخص باشد.
کمیسیون ماده ۵ باید میزان نفع مالی درخواست‌کننده امتیاز ساختمانی و میزان انتفاع مالی شهرداری یا همان شهر را مشخص و اعلام عمومی کند. مجوزها باید به گونه‌ای صادر شود که مالک دریافت‌کننده امتیاز از کمیسیون در صورتی که امتیازش باعث عدم تعادل جمعیت با خدمات شهری در محله می‌شود، متعهد به تامین خدمات شهری اضافه باشد. همچنین اگر تغییرکاربری به شهر خسارت وارد می‌کند باید متعهد به تحویل زمین به بانک‌زمین شهرداری باشد. پیشنهاد موثر دیگر برای اصلاح رویه کمیسیون ماده ۵، «اجازه اعلام نظر شهروندان به کمیسیون» است. وقتی همه صداها شنیده شود، شهرداری می‌تواند از نیازهای همه شهروندان اطلاع پیدا کند.
