پس از آغاز جنگ اسرائیل علیه ایران، بازار مسکن وارد مرحله‌ای تازه از رکود شد و این بار شدت آن بیش از گذشته احساس می‌شود. حجم معاملات به شکل محسوسی کاهش یافته و بسیاری از خریداران و فروشندگان ترجیح داده‌اند در شرایط بی‌ثبات کنونی دست به معامله نزنند. کارشناسان نیز با توجه به نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی، تصویری امیدوارکننده از آینده این بازار ترسیم نمی‌کنند.
به باور تحلیلگران، ادامه‌دار شدن تنش‌ها می‌تواند روند سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز را کندتر کند و این امر در بلندمدت حتی بر عرضه مسکن نیز اثر منفی بگذارد. از سوی دیگر، خانوارها که پیش‌تر هم با دشواری‌های مالی دست‌وپنجه نرم می‌کردند، اکنون بیش از هر زمان دیگری برای ورود به بازار خرید یا اجاره محتاط شده‌اند. در چنین فضایی، چشم‌انداز بهبود کوتاه‌مدت بسیار ضعیف به نظر می‌رسد و بسیاری بر این باورند که بازار مسکن برای عبور از این شرایط، نیازمند ثبات سیاسی و اقتصادی گسترده‌تری است.
محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن و ساختمان در گفتگو با ما تحلیل متفاوتی از شرایط فعلی بازار مسکن و تحلیل ها درباره رکود در این بازار ارائه می‌دهد.
یک کارشناس حوزه مسکن بر این باور است: در یک سال گذشته شاهد بودیم بازارهایی مثل طلا ۶۰ درصد افزایش قیمت داشت و بسیاری از سرمایه گذاران وقتی نتوانستند در بازار مسکن به اهداف سرمایه گذاری خود برسند، با کمال تاسف باید بگویم به سمت بازارهای ارز دیجیتال، طلا و دلار که ارزش افزوده ندارد، تغییر جهت می دهند.
در گفتگو با کارشناس اقتصادی، نظر او را درباره اثر خروج مهاجران افغان بر بازار مسکن و اثر مکانیسم ماشه بر بازار ملک جویا شدیم.
آقای اولاد! حال و هوای بازار مسکن را بعد از گذشت ۲ ماه از جنگ، چه‌طور ارزیابی و تحلیل می‌کنید؟
همیشه در اقتصاد می‌گوییم عاملی که روی بازار تاثیر می‌گذارد قیمت‌هاست، اما با فرض ثابت بودن سایر عوامل. وقتی سایر عوامل تغییر اساسی پیدا کند، شما نمی‌توانید با تحولات قیمت، بازار را رصد کنید، چون رصد بازار، شکل دیگری پیدا می‌کند. وقتی درباره رونق و رکود بازار صحبت می‌کنید، یک خط روند داریم و می‌گوییم روند یا خط تولیدمان سالی مثلا ۲۰ هزار واحد است.
اگر این میزان بیشتر شود، می‌گوییم رونق اتفاق افتاده یا اگر میزان تولید کمتر شود، می‌گوییم رکود داریم. اما مسئله این است که وقتی این خط روند، تغییر کند داستان فرق می‌کند. خط روند اگر پایین بیاید یا بالا برود، شما نمی‌توانید بگویید رونق یا رکود اتفاق افتاده بلکه خط روند تغییر کرده است.
دهه شصتی‌ها عامل رشد قیمت مسکن بودند
خط روند تابع سایر عوامل است. تا حدود سال ۸۴ و ۸۵ به طور متوسط سالی ۳۰۰ هزار تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تولید میشد و خرید و فروش سالانه مسکن هم در تهران در حد سه تا چهار هزار واحد بود که ماهانه انجام میشد، اما از حدود سال ۸۵ به بعد خط روند، شیفتی به سمت بالا داشت که ناشی از به سن ازدواج رسیدن متولدین دهه ۶۰ بود.
به آمار ازدواج که نگاه کنید، تعداد ازدواج‌ها تا سال ۸۲ تا ۸۴ سالی ۳۰۰ هزار تا ۴۰۰ هزار مورد در سال بود، اما از سال ۸۶ به ۶۰۰ هزار تا ۹۰۰ هزار رسید، چون متولدین اوایل انقلاب که خیلی زیاد بودند، به سن ازدواج رسیده بودند.
این یعنی اینکه هر خانوار، یک واحد مسکونی ملکی یا اجاره‌ای لازم داشت و تقاضای انباشته زیاد که متناسب آن، قیمت‌ها رشد کرد. در این شرایط با جذاب شدن بخش مسکن، تولید هم زیاد شد و ساخت مسکن از ۲۰۰ هزار تا ۳۰۰ هزار واحد به ۸۰۰ هزار تا ۹۰۰ هزار واحد رسید.
در ادامه قیمت‌ها دائما افزایش یافت، چون هر سال حجم تقاضای انباشته زیاد میشد. از سوی دیگر با جذاب شدن بخش مسکن، تعداد بنگاه‌ها، معاملات و سازندگان هم زیاد شد و همزمان تقاضای مردم بالا رفت.
از نیمه دوم سال ۹۰ به بعد که دهه شصتی‌ها ازدواج کردند، دهه‌های ۷۰ و ۸۰ به سن ازدواج رسیدند، اما تعدادشان کمتر از دهه شصتی‌ها بود، چون هر خانواده‌ای تعدادی دهه شصتی داشت، اما در دهه ۷۰ تعداد فرزندان به یک یا دو بچه رسید و تعداد ازدواج هم کاهش یافت. حتی باز هم آمار را نگاه کنید از سال ۹۹ به بعد، تعداد ازدواج ها از ۸۰۰ هزار تا ۹۰۰ هزار مورد به ۴۵۰ هزار ازدواج کاهش یافت.
نصف شدن این آمار در واقع نشان‌دهنده شروع شیفت به پایین خط روند است. این افت دیگر به معنی رکود نیست که انتظار داشته باشیم رکود دوباره به همان خط روند برگردد. به همین خاطر است که می‌گوییم چنین رکودی در ۵۰ سال گذشته سابقه نداشت، چون اصلا رکود نیست که بی‌سابقه باشد، بلکه در واقع اتفاقی است که برای شیفت خط روند افتاده که به خاطر هرم سنی است.
اگر این تحلیل را در نظر داشته باشیم، شرایط بازار الان را دیگر با آن زمان مقایسه نمی‌کنید. شرایط بازار مسکن الان باید با قبل از سال ۸۵ یا با شناسایی خط روند متناسب با خودش مقایسه شود. در کل این اتفاقی است که برای بازار مسکن رخ داده است.
این بلاتکلیفی اقتصادی که این روزها بر بازارها حاکم است در بازار مسکن تاثیرگذار بوده است؟
بی‌تاثیر که نیست. البته بحث من این نیست که عواملی مثل عدم قطعیت‌ها و جذابیت سایر بازارها بر سرمایه گذاری در بخش مسکن بی‌تاثیر بوده است، اما می‌خواهم بگویم همه این مسائلی که در بخش مسکن وجود دارد، نمی‌توان گردن این ۲ عامل انداخت و نمی‌توان انتظار داشت حالا که مشکل جنگ حل شد یا حتی توافق هم کردیم انتظار داشته باشیم به دوران رونق برگردیم.
بازار تحت تاثیر این شوک‌ها قرار می گیرد و ممکن است در شهرهای مختلف متفاوت باشد. شهرهای مناطق مختلف که بیشتر تحت تاثیر جنگ بودند، ممکن است تمایل به خرید در آنها کمتر باشد یا در جاهایی که امنیت در جنگ بالاتر بود، بر عکس است و افراد بخواهند خرید بیشتری داشته باشد.
در شرایط بازار، این موارد هم وجود دارد، اما اگر نخواهیم نگاه اساسی به این وضوع داشته باشیم و فقط با عوامل جنگ و مکانیسم ماشه و رفع آنها بخواهیم بازار مسکن را تحلیل کنیم و توقع داشته باشیم بازار به جای قبلی یعنی همان دهه ۹۰ و اوج رونق ها بازگردد، اشتباه است.
در صورت توافق یا عدم توافق پیش‌بینی می‌کنید چه سناریوهایی پیش روی بازار مسکن باشد؟ سیگنال‌های سیاسی تا چه میزان بر بازار مسکن اثرگذار بوده است؟
اثرگذاری این عوامل را باید از چند جنبه تحلیل کرد. یک جنبه این است که برگشت تحریم یا رفع تحریم و حل بحرانی که ایجاد شده است چقدر روی قدرت خرید مردم اثر می‌گذارد. در واقع رشد اقتصادی را بررسی کنیم. اگر توافق صورت نگیرد و مکانیسم ماشه هم فعال شود، رشد اقتصادی کاهش می‌یابد و روی کاهش درآمد سرانه حقیقی که در دهه ۹۰ رخ داد و تقاضای خانوارها اثر می‌گذارد.
تقاضای خانوارها هم به این معنی نیست که هر خانوار، مسکن می‌خواهد بلکه به این معنی است که تقاضای خانوارها تبدیل به افت کیفیت سکونت می‌شود و انتخاب خانوارها را کم‌کیفیت می‌کند، به این صورت که مجبور به انتخاب خانه‌ای با متراژ کوچک، تمایل به زندگی در بافت‌های پیرامونی یا انتخاب مسکن استیجاری به جای مسکن ملکی می‌شود.
این کیفیت کاهش می‌یابد و متناسب آن، عرضه هم همین پاسخ را می‌دهد. یک طرف دیگر این است که همین قضیه شاید باعث خروج تعدادی از ایران شود و مهاجرت‌هایی را از دهک‌های متوسط به بالا شکل دهد که روی عرضه این واحدها اثر می‌گذارد، چرا که این افراد ممکن است واحدهای شان را بفروشند یا نگه دارند. بستگی به این که چند نفرشان این واحدها را بفروشند، باز هم اثرگذار است.
از سوی دیگر، ما بحث تکنولوژی تولید را داریم. درست است که مسکن به ظاهر ارزبری کمی دارد، اما حساب کنید همه صنایع مرتبط با مسکن، خودشان ارزبری دارند. کاشی، دستگاه‌ها و برشی که برای کاشی‌ها به کار می‌رود، ایرانی نیست. کارخانه فولادی که فولاد تولید می‌کند، قطعاتش ارزبری دارد که تکنولوژی تولید را تحت تاثیر قرار می‌دهد و هزینه تمام شده را بالاتر می‌برد. درست است به ظاهر همه مصالح تولید و مسکن در داخل است، اما خود تولیدکنندگان مصالح، ارزبری دارند که قیمت تمام شده را بالا می‌برد.
یک بُعد دیگر این است اگر تحریم‌ها رفع شود و روابط بهبود یابد، درست است توان خرید مردم و کیفیت تقاضای مسکن بالا می‌رود، اما از سوی دیگر ممکن است فرد جذب سرمایه‌گذاری خارج شود. همین سرمایه‌گذاری خارجی باعث می‌شود، تقاضا برای ساخت‌وساز و مسکن ایجاد کند که رونقی به بازار تزریق کند. بنابراین این موضوع، ابعاد مختلفی دارد و باید با هم دید و محاسبه کرد.
خروج مهاجران افغان واقعا آن طور که روایت می‌شود بر بازار اجاره‌بها و ساخت‌وساز اثرگذر بوده است؟
خروج افغان‌ها، بازار مسکن برخی مناطق را که بیشتر در آن ساکن بودند، بهتر کرد، اما روی قیمت‌ها و اجاره‌های کل اثر خاصی نداشت. اگر بخواهیم دقیق‌تر آمار داشته باشیم باید این موضوع را مدل کنیم، چون فقط یک عامل تأثیرگذار نیست. البته این عامل هم ممکن است موثر باشد، اما در کنار آن باید عواملی مثل جنگ و عدم قطعیت مکانیسم ماشه را هم قرار دهیم.
خروج سرمایه از بخش مسکن چقدر محسوس بوده است؟ کدام بازارها مقصد این سرمایه‌های خارج شده هستند؟
خروج سرمایه اتفاق افتاد، اما به خاطر رکود نبود، بلکه ممکن است به خاطر مهاجرت یا سرمایه‌گذاری در مناطق امن‌تر در جنگ باشد.
