صدیقه نژادقربان: با  وجود  اینکه  بافت فرسوده‌ در شهرهای بزرگی همچون تهران در هسته و مرکز شهرها قرار دارند و کل این بافت عمدتا فرسوده و بسیار قدیمی با معابر تنگ هستند که ناپایداری و نفوذناپذیری باعث شده کیفیت زندگی در این محله‌ها در سطح بسیار پایینی قرار بگیرند و قدیمی بودن و عدم استانداردهای لازم در ساخت، خانه‌های درون بافت‌های ناکارآمد را در معرض فرو ریختن و تخریب قرار داده است. در نشستی که مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با هدف توسعه مسکن در ایران با عنوان « چالش‌ها و راهکارهای بازآفرینی بافت‌های ناکارآمد میانی» در روز سه‌شنبه با حضور گروهی از کارشناسان و فعالان حوزه توسعه شهری برگزار کرد به دنبال پاسخگویی به این سوال بوده که چگونه می‌توان کیفیت زندگی ساکنان بافت محله قدیمی را بدون جابه‌جایی آنها بهبود بخشید و در واقع، چگونه می‌توان محله‌های ناکارآمد را به محیطی کارآمد تبدیل کرد؟

طی دو دهه گذشته، معیار احیای شهرها در بافت‌های فرسوده از سوی دولت‌ها و شهرداری‌ها، «تخریب و نوسازی» محله‌هایی بوده که امروزه از آن به‌عنوان بافت ناکارآمد کاربلدی (میانی) یاد می‌شود. احیایی که با تمرکز صرف بر «مسکن» به دنبال بهبود و ارتقای کیفیت‌زندگی ساکنان خانه‌های ناپایدار مستقر در کوچه‌های تنگ و محله‌های ضعیف شهرها بود. نگاه صرف بر موضوع مسکن به‌منظور نوسازی بافت‌های فرسوده منجر به ارائه تسهیلات مالی و یارانه‌هایی به شهرداری‌ها با هدف  «نوسازی بافت‌فرسوده» شد که ارائه «قیر رایگان» از جمله امتیازاتی است که شهرداری‌ها برای احیای شهرها دریافت می‌کنند. در واقع شاخص «قیر» بهانه‌ای را در اختیار شهرداری‌ها قرار داده تا با صدور مجوز تخریب و نوسازی از قیر رایگان برخوردار شوند.

همان طور که میثم دقتی، مشاور مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری مطرح کرد، در حال حاضر در بخش نوسازی و توسعه عرصه‌های ناکارآمدی، قیر تعیین کننده است. قیر رایگان در اختیار شهرداری‌ها تعیین می‌کند که کدام بافت ناکارآمد است و کدام یک کارآمد. به گفته دقتی، توسعه درونی در بسیاری از مواقع خود به عاملی برای ناکارآمدی تبدیل شده است و نه تنها منجر به ناکارآمدی بافت بلکه کل شهر را ناکارآمد می‌کند. نمونه بارز آن را می‌توان در بحران آب در همه مناطق شهری مشاهده کرد. این ناکارآمدی حتی در جنگ‌تحمیلی 12 روزه نیز مشاهده شد که نشان داد عمده خانه‌های شهر با توجه به موضوع پدافند غیرعامل؛  ناکارآمد هستند،  بنابراین تمرکز بر چند شاخص نمی‌تواند موضوع ناکارآمدی بافت‌ها را حل کند.

در واقع هدف شاخص‌‌ها گرفتن یارانه است. شرکت بازآفرینی و توسعه شهری قیر رایگان را از سه سال پیش در اختیار شهرداری‌ها قرار می دهد. این قیر رایگان به عامل اصلی افزایش محدوده‌ها تبدیل شده است. بسیاری از محدوده‌ها بر اساس رانت و فشار از بالا در گروه بافت ناکارآمد به شمار می‌روند تا منابع مالی و یارانه‌ها و مشوق‌های دولتی به مدیران شهری برسد. اگرچه باید پذیرفت در حال حاضر همه شهرها از جمله تهران ناکارآمد هستند این را می‌توان در سیستم حمل‌ونقل شهری، توزیع نابرابر امکانات و خدمات همچون مدرسه مشاهده کرد. در واقع، اتکا کردن به شاخص‌ها و معیارها ما را گمراه می‌کند.

بافت‌های ناکارآمد میانی، در اکثر مواقع به‌عنوان تهدیدی برای ساکنانش به‌شمار می‌رود که نوسازی و تغییرات در اکثر مواقع منجر به جابه‌جایی اجباری ساکنانش خواهد شد. در اکثر مواقع، رویکردهای متفاوتی در مواجهه با بافت‌های ناکارآمد وجود دارد. برخی از دولت‌ها صرفا آن را از منظر مسکن‌سازی و «افزایش کمی» واحدهای مسکونی می‌بینند در حالی‌که برخی دیگر با نگاهی کلی‌تر موضوع بازآفرینی شهری را به مثابه فرآیندی همه‌جانبه برای احیای اقتصادی، اجتماعی و کالبدی این بافت‌ها مطرح می‌کنند. اما سوال مهم و اساسی این است که در شرایط فعلی، کدام راهبرد کارآمد و پایدار است؟ در واقع چگونه می‌توان در کنار حفظ اصالت، هویت و سرمایه اجتماعی، این بافت‌ها را حفظ کرده و زندگی و رونق را به این کالبد برگرداند؟ اما همان‌طور که مریم زارعیان دبیر این نشست گفت پیش از همه باید دید بافت ناکارآمد میانی چیست و با چه مجموعه‌ای از شاخص‌های عینی کالبدی (اجتماعی، اقتصادی یا محیطی) سنجیده می‌شود؟ شناسایی شاخص‌ها فرآیندی بسیار طولانی را از دهه 80 تا به امروز سپری کرد.

زلزله بم به عنوان زنگ هشداری برای سیاستگذاران در جهت توجه ویژه به بافت‌های ناکارآمد کالبدی شد که آن را در برنامه چهارم توسعه طراحی کردند. در ابتدا دولت مکلف به شناسایی این محدوده‌ها و مطالعاتی تخصصی توسط مهندسان و مشاوران شد. این مطالعات در 3 شاخص به تصویب رسید که به گفته زهرا اسکندری، کارشناس امور شهری، این سه شاخص شامل ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری بود. پس از شناسایی بیش از 76هزار هکتار بافت ناکارآمد، ایده بازآفرینی شهری مطرح شد که منجر به شناسایی 70 شاخص شد و در نهایت ملاک عمل برای انجام شناسایی بافت‌های ناکارآمد میانی در شاخص سال 1401 شد که آن را به طرح‌های بالادستی یعنی طرح جامع و طرح تفصیلی متصل می‌کند و عمده این شاخص بر مخاطرات طبیعی و انسان‌ساز متمرکز شدند. اما سوال مهمی که وجود دارد، آیا این نوع شناسایی و نوع مواجهه با بافت‌ها مفید است؟

همان‌طور که کاوه حاج علی اکبر، پژوهشگر توسعه شهری و منطقه‌ای مطرح کرد، در ایران عامل اصلی ناکارآمدی ناپایداری در مقابل مخاطرات طبیعی همچون زلزله و سیل مطرح می‌شود و شاخص‌ها نیز بر همین موضوع متمرکز شدند که این را می‌توان هم در شاخص‌های سه‌گانه و هم شاخص‌های بعدی مشاهده کرد. اما مشکل اصلی که در شناسایی این شاخص‌ها وجود داشته، این بود که همیشه اولویت و اصالت به «مسکن» تعلق گرفت. اگرچه مسکن موضوع بسیار مهمی در بافت کارآمد است اما همه موضوع نیست. تعاریف و مفاهیم دیگری از ناکارآمدی وجود دارند تا به نمونه‌های متفاوتی از ناکارآمدی برسیم. در واقع نمی‌توان با جبر باورپذیری مبتنی بر مسکن یک نسخه برای همگان تهیه کرد. موضوعاتی همچون سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های تاریخی مطرح است که دچار ناکارآمدی شده‌اند اما موضوعات متفاوتی دارند که نمی‌توان همه را در زیر یک موضوع گنجاند و باید براساس تعریف ناکارآمدی برخوردهای متفاوتی با هر یک از آنها صورت گیرد.

تخریب و نوسازی بافت فرسوده به‌نوعی هویت محله‌ها را در معرض خطر قرار می‌دهد و شرطی‌شدن «توزیع یارانه‌ و تسهیلات به شهرداری‌ها» باعث شده سیاست بازآفرینی‌شهری در «بکوب‌وبساز» خانه‌های قدیمی خلاصه شود درحالی‌که ساخت صرف مسکن، کارآمد شدن این محدوده‌ها را تضمین نمی کند و نیازمند تامین شرایط اقتصادی، اجتماعی و در عین حال محیطی است. بر همین اساس سیاست صرف «تخریب و نوسازی» برای نجات ساکنان بافت‌فرسوده به سه دلیل نتوانست موفق شود.

نخست ناکافی بودن منابع مالی در قالب وام است. به‌دلیل کم بودن وام نوسازی، توان اقتصادی مالکان خانه‌های قدیمی و فرسوده برای ساخت نیز پایین است. به گفته فرامرز پارسی، مدیرعامل شرکت مشاور عمارت خورشید، ارائه وام محدود به‌منظور نوسازی و تخریب ساختمان‌ها، منجر به خروج مالکان و ورود بساز و بفروش‌ها می‌شود. درحالی‌که باید ساکنان را در این بافت با مشارکت مستقیم آنها حفظ کرد.

دوم اینکه، بخش قابل‌توجهی از ساکنان بافت‌های فرسوده،‌ سبک‌زندگی‌شان به گونه‌ای است که بخشی از خانه، محل شغل آنها بوده و با نوسازی، این محل درآمدی از بین می‌رود و در نتیجه منجر به مهاجرت آنها از محله می‌شود. بخشی از مالکان بعد از به‌دست آوردن خانه‌های گران‌تر، به‌دلیل فقر اقتصادی، به‌منظور پوشش هزینه‌های زندگی خانه جدید را فروخته و از محل مهاجرت می‌کنند.

 در واقع نوسازی منجر به تغییر طبقات اجتماعی در این بافت‌ها می‌شود. طبقات فرودست از آن محل خارج و افراد با درآمد بالاتر وارد می‌شوند. این به معنای این نیست که ساکنان قبلی به این محله آمده‌اند، بلکه افرادی که وضعیت بهتری داشتند به این منطقه آمده‌اند.

سومین علت جواب ندادن تخریب و نوسازی بافت فرسوده، این است که بخش قابل‌توجهی از ساکنان بافت‌های فرسوده شهرهای بزرگ،‌ «مستاجر» هستند که وقتی خانه‌ها را با هدف نوسازی تخریب می‌کنند، منجر به خروج مستاجران از این محل می‌شود که این موضوع پیوندهای اجتماعی در محله را هم از بین می‌برد. در بسیاری از این خانه‌ها در بافت فرسوده، مالک نیست و مستاجران در آن زندگی می‌کنند بنابراین هرگونه وام و تغییری که ارائه شود منجر به اخراج مستاجران حداقل در دوره ساخت آن می‌شود. پس از ساخت هم به آن محل باز نمی‌گردند؛ زیرا محله با ساخت خانه جدید کیفیت بهتری پیدا می‌کند و با بالا رفتن قیمت، مستاجر که امکان اجاره بیشتر را ندارد مجبور به رفتن به محلی ارزان‌تر است. همان‌طور که پارسی گفت، اخراج ساکنان منجر به دور ریختن ساکنان در بافت قدیمی می‌شود و این به مثابه از بین رفتن پیوندهای اجتماعی و سرمایه‌های اجتماعی در این بافت‌ها است که از سه طریق اخراج، دور ریختن و جابه‌جایی بین محلی و حتی بین شهری خود را نشان می‌دهد. وقتی مستاجران امکان تامین خانه جدید متناسب با بودجه خود در محله‌ای دیگر از شهر را نداشته باشند مجبور به مهاجرت به شهرهای اطراف و کوچک می‌شوند. و این خطرناک‌ترین بخش این مدل بازآفرینی برای احیای ناکارآمدی بافت فرسوده است.

نگاه درست به بافت‌فرسوده باید با لحاظ «بهبود شرایط اقتصادی،‌ اجتماعی و سکونتی» ساکنان بدون اخراج آنها از محله باشد. این نگاه با سیاست «مداخله هدفمند» به جای «مداخله دستوری(تخریب صرف)» محقق می‌شود. به گفته حاج علی اکبری، مداخله نه به این معنا که همه اینها را خراب کنیم و از اول بسازیم بلکه سیاستگذاری در مداخله مهم است. به طور کلی«مداخله محوری» اولین ویژگی در مواجهه با این بافت‌ها است. به این معنا که ما نمی‌توانیم آن را به حال خود رها کنیم. رها کردن یعنی وخامت اوضاع. دومین اصل بنیادین اصل «زمینه» است. تجربه بیش از نیم قرن از مداخله بخش‌‌عمومی در تمام جهان در بافت‌های ناکارآمد نشان می‌دهد که «زمینه» مهم‌ترین عنصر است که نمی‌توان آن را نادیده گرفت.

 ما هیچ نسخه شفابخشی برای بافت‌های ناکارآمد که بتواند همه یا بخش عمده‌ای از این بافت‌ها کارآمد باشد، نداریم. یک راه حل، ممکن است برای یک پلاک جواب دهد برای پلاک دیگر جواب ندهد. پس ما باید اجازه بدهیم که زمینه به ما راهکار بدهد. به‌طور کلی هیچ راهکار عمومی مشترکی وجود ندارد اما اصول و راهبردهایی وجود دارند که در طراحی چارچوب مطالعه باید مورد توجه قرار بگیرند. مداخله باید یک امر دربرگیرنده و یکپارچه باشد. یعنی نمی‌توان تمرکز را از تمام مساله به ویژه از علل شکل‌گیری مساله برداشت و در یک عنصری به نام مسکن تقلیل داد. یکپارچگی یعنی اینکه ابعاد اجتماعی اقتصادی کالبدی و مدیریت و حقوقی را در نظر بگیرید. در جایی باید موضوع مالکیت را حل کرد و در جایی دیگر،   تمرکز را روی توانمندسازی یا آموزش یا کاهش ناهنجاری‌های اجتماعی و.. گذاشت.

  چه باید کرد؟

اما اینکه برای کارآمد کردن بافت‌های فرسوده چه باید کرد، می‌توان به تجربه دنیا برای حل مشکلات بافت ناکارآمد توجه کرد که به‌جای نگاه لکه‌ای و محلی، کل‌نگرست و کل مجموعه شهری را در نظر می‌گیرد. همان‌طور که دقتی گفت  واقعیت این است که چرخش سرمایه در شهر است که بخش‌هایی از شهر را ناکارآمد می‌کند و بخش‌هایی را کارآمد. امروزه در دنیا یک محدوده یا بخشی از شهر را با نام بافت ناکارآمد نام‌گذاری نمی‌کنند بیشتر روی کل شهر صحبت می‌کنند.  همانند تغییرات اقلیمی که کل شهر را برای آسیب‌های ناشی از آن آماده می‌کنند.

یکی از راهکارهای بسیار مهمی که کاوه حاج علی اکبر، پژوهشگر توسعه شهری و منطقه‌ای مطرح کرد، استفاده از اراضی رها شده است که در حال حاضر خود به عنوان یک عامل ناکارآمدی در شهرها به شمار می‌روند که اگر سیاستگذاران به دنبال مسکن‌سازی و افزایش عرضه مسکن هستند می‌توانند از زمین‌های رها شده بهره‌برداری کرد نه بافت‌هایی که جمعیت قابل‌توجه با پیوند اجتماعی در خود جای داده است. تعداد اراضی رها شده در تهران چیزی در حدود 4500 هکتار معادل کل بافت فرسوده است. در واقع به اندازه کل بافت فرسوده زمین وجود دارد که می‌توان با احیای این زمین‌ها، بافت ناکارآمد را به کارآمد تبدیل کرد.

از دیگر راهکارهای ممکن استفاده از ظرفیت نهادهای مدنی و مشارکت مستقیم خود ساکنان در بافت‌های فرسوده است. برخلاف اینکه نهادهای دولتی به‌دلیل مطرح کردن عدم مشارکت مردمی، مداخله حداکثری در نوسازی بافت‌ها داشتند، اما تجربه عملی حاکی از نظریه‌ای عکس است. برخلاف تصور، مردم به راحتی مشارکت خواهند کرد. سخت‌ترین و پیچیده ترین قسمت همان جایی است که دستگاه‌ها باید وظایف ذاتی خود را انجام بدهند. میزان همکاری دستگاه‌ها در فرآیند بازآفرینی بسیار کم و محدود بوده است. نمونه موردی این مشارکت در تجربه بازآفرینی را باید در باغ آذری و اسلامشهر مشاهده کرد که با مشارکت مالکان خانه‌ها را با هزینه کم استحکام بخشیده و ارتقا دادند.

 راهکار سوم و مهم دیگر به‌جای نوسازی و تخریب، باید «ارتقای بافت فرسوده» را در پیش بگیرید. همان طور که پارسی گفت: باید دقت داشت که ما باسیستمی مواجه هستیم که واجد ارزش‌های زیادی است. ما باید این ارزش‌ها را شناسایی کنیم. بخشی از این ارزش‌ها اجتماعی و بخشی نهادهای مدنی کارآمد است. این باید مبنای کار باشد و البته مداخله حداقلی دولت.

اینکه ما پیش‌فرض را مبنی بر این بگذاریم که کوچه‌ها را تجهیز کرده تا نفوذپذیری را بالا ببریم، این یعنی مداخله بزرگ مقیاس و معمولا ناموفق. خود تعریض به معنای مداخله بزرگ مقیاس است و مبنای جابه جایی بزرگ. اینکه جمعیت را دور بریزم و کوچه ها را عریض و زیبا کنیم. در حالی‌که می توان به سراغ مفهوم «ارتقا» برویم. ارتقا یک امر نسبی و مشارکتی است. آن‌هم با مشارکت مردم. در این حالت، قرار نیست ظاهرا چیزی را تغییر دهیم و بافت اجتماعی را به هم بزنیم .مداخله باید مداخله  حداقلی با ایده ارتقا باشد. معبر به عرض نیست به کیفیتش است و کف، نور و سطل زباله مهم‌تر از عریض بودن آن است. دولت به جای اینکه قیر بدهد می تواند بودجه را برای ایجاد امکاناتی در این مناطق بدهد. علاوه بر این دولت باید تسهیل‌گری در قانون و مقررات را در پیش بگیرد. و برخی مقررات مزاحم برای تعمیر خانه‌ها باید توسط شهرداری‌ها حذف شود. به‌طور مثال، شهرداری به ساکنانش به دلیل نداشتن پارکینگ، اجازه تعمیرات نمی دهد. این پشتیبانی حقوقی بیش از پول دادن اهمیت دارد.

راهکار پنجم، مشارکت دادن مالکان با کمک نهادهای مدنی است. مشارکت‌دادن مالکان با سیاست‌ها، شرط اول است آن هم به کمک نهادهای مدنی و پلاک به پلاک و چهره به چهره؛ به گفته پارسی، اگرچه نمی توان در کل ضوابط و کمیت را نادیده گرفت یا حذف کرد، اما توجه به کیفیت و روش‌شناسی کیفی یک مسیر دیگر را پیش پای ما می‌گذارد. مساله به قدری متنوع است که نمی‌توان نسخه واحدی برای آن تهیه کرد. در چنین شرایطی نهادهای مدنی هستند که می‌توانند به عنوان یک عامل وصل بین دولت و این مردم محروم عمل کنند. دولت به تنهایی امکان ورود ندارد. در اصل مداخله دولت باید حداقلی باشد همان طور که در اکثر کشورهای جهان وجود دارد. 

با توجه به اینکه نوسازی و احیای بافت، کاری زمان‌بر است و تغییرات مداوم مدیریتی به اعتماد مردم ضربه می‌زند و مانع از مشارکت مستقیم آنها می‌شود. بنابراین برای جلب رضایت مردم نباید کوتاه‌مدت اندیشید. مداخله یک تعهد بلند‌مدت است یک پروژه کوتاه‌مدت نیست. ساده انگارانه نباید با آن برخورد کرد.  مداخله یک تعهد بلند مدت است یک پروژه کوتاه مدت نیست. ساده انگارانه نباید با آن برخورد کرد. بخش عمومی نمی‌تواند به تنهایی آن را انجام دهد، و باید علاوه بر بخش خصوصی بخش سوم که همان نهاد مدنی است نیز دست به‌کار شود تا در مداخله نقش مهمی داشته باشد.  با صدور دستور کار مشترک،  می توان به هر محله و بخشی از آن اجازه ارائه راهکارهای مختص به محیط را داد. در موضوع مداخله با مساله‌ای به نام منحصربه فرد بودن مکان مواجه هستیم. هر مکانی منحصربه فرد است. هر مکان، مساله و راه حل‌های منحصر به خود را دارد.