در واقع آنچه اکنون در بازار خرید و فروش مسکن در شمال تهران مشاهده می‌شود، چیزی فراتر از یک رکود ساده است؛ نوعی ایستایی تمام‌عیار که در آن نه خریدار تصمیمی برای ورود دارد و نه فروشنده حاضر به کاهش بیشتر قیمت‌هاست. بسیاری از مالکان، با وجود تعدیل جزئی در قیمت‌ها، همچنان به چشم‌انداز افزایش دوباره نرخ ارز یا بازگشت تقاضای سرمایه‌ای امیدوارند و حاضر نیستند تخفیف چشمگیری ارائه دهند.
از سوی دیگر، توان خرید در میان خریداران واقعی نیز به شدت تحلیل رفته است. افزایش هزینه‌های معیشت، رکود در بازار کار و افت ارزش پول ملی باعث شده بسیاری از خانوارها حتی با قیمت‌های تعدیل‌شده هم قادر به تأمین هزینه خرید مسکن در مناطق شمالی نباشند. در نتیجه، فایل‌های فروش روی پلتفرم‌ها و سایت‌های ملکی، در بسیاری موارد بدون بازخورد باقی مانده‌اند و تنها در قالب «حضور نمادین در بازار» قابل ارزیابی‌اند.
کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که این وضعیت، ناشی از عدم تطابق جدی میان انتظارات فروشندگان و توان واقعی خریداران است. تا زمانی که این شکاف پر نشود، تغییر قیمت‌ها هم نمی‌تواند تحرکی در بازار ایجاد کند. از نگاه آن‌ها، ریزش نرخ ارز یا کاهش انتظارات تورمی ممکن است در کوتاه‌مدت باعث کاهش قیمت‌های اسمی شود، اما نبود تقاضای موثر همچنان اجازه نمی‌دهد که معاملات جانی بگیرد.
با توجه به شرایط موجود، به نظر می‌رسد بازار مسکن شمال تهران همچنان در یک دوره گذار و بلاتکلیفی به سر می‌برد. سرمایه‌گذاران نیز با احتیاط بیشتری رفتار می‌کنند، چراکه چشم‌انداز سیاسی، اقتصادی و مالی کشور هنوز برای بسیاری از آن‌ها مبهم است. این موضوع سبب شده تا حتی برخی پروژه‌های نیمه‌تمام نیز با توقف یا کاهش سرعت ساخت‌وساز مواجه شوند.
در مجموع، هرچند کاهش نسبی قیمت‌ها در ظاهر می‌تواند نشانه‌ای از تعدیل و بهبود شرایط تلقی شود، اما مادامی که این تغییرات منجر به افزایش توان خرید یا بازگشت اعتماد عمومی نشود، بازار در همان وضعیت رکودی باقی خواهد ماند. شمال تهران اکنون نماد یک بازار پر زرق و برق ولی بی‌رمق است؛ بازاری که قیمت دارد اما مشتری ندارد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه قیمت‌های پیشنهادی مسکن در شمال تهران متری ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان کاهش یافته است، گفت: تا پیش از این مالکان نمی‌فروختند، اما در حال حاضر خریدار وجود ندارد؛ زیرا تصور این است که قیمت مسکن باز هم پایین می‌آید.
کیانوش گودرزی اظهار کرد: در شمال تهران قیمت‌های پیشنهادی مسکن از حدود ۲۵۰ میلیون تومان به حدود ۲۰۰ تا ۲۲۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع کاهش یافته، با این حال بازار مسکن در بخش خرید و فروش کاملا راکد است.
وی افزود: طبق گفته‌های مشاوران املاک حتی در بازار اجاره تعداد قراردادها نسبت به سال گذشته بسیار کمتر شده است. اکثر مستاجران قرارداد خود را تمدید می‌کنند. جنگ تحمیلی ۱۲ روزه هم باعث شده تا همدلی بین مالکان و مستاجران افزایش پیدا کند و می‌بینیم که مردم بیشتر هوای همدیگر را دارند.
گودرزی بیان کرد: کاهش معاملات باعث شده قیمت‌های پیشنهادی مسکن افت محسوسی پیدا کند. در مناطق مرکزی تهران نیز بعضی مالکانی که نیاز به نقدینگی دارند تا متری ۳۰ میلیون تومان تخفیف می‌دهند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: در بخش اجاره نیز افزایش قیمت‌ها حتی از میزان مجاز ۲۵ درصد که دولت تعیین کرده کمتر بوده است. یعنی نرخ رشد اجاره از میزان پیش‌بینی‌ها هم کمتر بوده است.
به گفته گودرزی، هر کاهش یا افزایش قیمت در بازار مسکن منجر به رکود کاری می‌شود. در نتیجه مشاوران املاک هم درآمدشان کمتر شده است. تا پیش از این مالکان نمی‌فروختند، اما در حال حاضر خریدار وجود ندارد؛ زیرا تصور این است که قیمت‌ها باز هم پایین می‌آید.
وی درباره اثرات خروج اتباع از کشور گفت: در بخش اجاره در مناطق مرکزی و جنوبی تهران، رفتن اتباع هم از بعد روانی و هم از بعد عرضه خانه‌های قدیمی، اثرگذار بوده و در کاهش قیمت اجاره تاثیرگذار بوده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: معمولا هر سال تا پایان شهریور و حتی مهرماه دچار بحران مسکن بودیم اما خوشبختانه امسال بازار مسکن به آرامش رسیده و دغدغه مردم و مسئولان نیست. این شرایط هم در حالی ایجاد شده که ساختار و راهکاری برای آن تعیین شده بود اما مردم رعایت می‌کنند.
گودرزی درخصوص این موضوع که گفته می‌شود به دلیل رکود مسکن، مالکان حاضرند واحدهای خود را با خودرو و طلا معاوضه کنند، گفت: تهاتر ملک با ملک، یا با خودرو معمولا همیشه وجود داشته اما اینکه بگوییم الان بیشتر شده است چنین چیزی را تایید نمی‌کنیم. درخصوص معاوضه با طلا نیز بحثش متفاوت است و باید نسبت به این‌گونه معاملات حساس بود؛ چرا که می‌تواند تبعاتی مثل پولشویی یا مسائل امنیتی داشته باشد.
