ریشه اصلی بحران در اینجاست که صاحبخانه‌ها در تعیین نرخ رهن و اجاره، عملاً دست‌شان کاملاً باز است و هیچ سازوکار نظارتی مؤثری برای مهار این روند وجود ندارد.
نبود قانون مشخص در این حوزه، فضا را به جایی رسانده که برخی آن را به برده‌داری مدرن تشبیه می‌کنند؛ جایی که مستأجران ناچارند با شرایطی ناعادلانه کنار بیایند. مالکان با اتکا به مالکیت خود، هر رقمی که بخواهند بر ملک‌شان می‌گذارند و عملاً هیچ محدودیت قانونی برای این رفتار وجود ندارد. این در حالی‌ست که بسیاری از کارشناسان بازار مسکن، این نرخ‌های اعلامی را نه‌تنها غیرواقعی، بلکه کاملاً خارج از توان اقتصادی مستأجران ارزیابی می‌کنند.
رئیس اتحادیه املاک استان مرکزی با بیان اینکه قاعدتاً اعلام قیمت در حوزه رهن و اجاره‌بها و یا هر نوع قیمت‌گذاری دیگری در بازار مسکن باید دارای اشل و الگوی پایه‌ای خاصی باشد، گفت: در حوزه رهن و اجاره‌بهای مسکن بر مبنای ارزش ملک و دسترسی ملک به خدماتی که اطراف آن است، ارزش رهن و اجاره‌بهای آن ملک باید تعیین شود. اما متأسفانه اتفاقی که افتاد این بود که دولت طرحی را پیش‌بینی و اعلام کرد که ۲۰ درصد به میزان رهن و اجاره‌بهای مسکن نسبت به سال گذشته افزوده شود.
حسن امیدی افزود: در مورد این مسئله مباحث بسیاری وجود دارد که باید به آن پرداخته شود. در این خصوص عنوان کردیم که سال گذشته و یا سال‌های پیش از آن، در برخی موارد بر اساس حباب قیمتی یا شرایط غیرکارشناسی، عددهایی اعلام شده و اجاره‌نامه‌هایی نوشته شده است. این میزان رهن و اجاره‌بها اگر قرار است بر مبانی اصولی به آن نگاه شود، هنوز به میزان رهن و اجاره‌بهای ۳ سال آینده را هم شامل نمی‌شود.
وی ادامه داد: در چنین شرایطی دولت اعلام کرد که باید ۲۰ درصد به میزان رهن و اجاره‌بهای مسکن افزوده شود. این میزان ۲۰ درصد هنگامی که به قیمت غیرمتعارف یک منطقه افزوده می‌شود، مالکان مناطق دیگر نیز بر مبنای آن ارزش ملک را محاسبه می‌کنند و قیمت‌ها را افزایش می‌دهند. بنابراین اگر اجازه می‌دادند با توجه به قیمت کارشناسی هر منطقه میزان رهن و اجاره‌بهای مسکن در همان منطقه محاسبه شود، دیگر افزایش رهن و اجاره‌بهای مسکن به این شیوه را نداشتیم.
رئیس اتحادیه املاک استان مرکزی اظهار داشت: اگر اجازه بدهند که در قیمت‌گذاری رهن و اجاره‌بهای مسکن به صورت کارشناسی و محلی اقدام کنیم، قطعاً هزینه‌ها متعادل و متعارف خواهد شد. این اقدام در برخی استانها انجام شد و پاسخ‌گو بود. در برخی استانها یک نفر به عنوان مشاورین املاک مورد اعتماد در هر منطقه‌ای از سوی اتحادیه املاک مشخص شد و مشاورین املاک منتخب در هر منطقه، قیمت کارشناسی آن منطقه را اعلام کردند و بر اثر آن قیمت‌های رهن و اجاره‌بها متعادل شد.
امیدی تصریح کرد: فرایند رهن و اجاره‌بهای مسکن اگر به این شیوه اتفاق بیفتد قیمت‌ها بر مبنای ارزش واقعی و امکانات رفاهی محاسبه خواهد شد. اما اینکه صرفاً ۲۰ درصد به قیمت رهن و اجاره‌بها در سال گذشته اضافه شود، آیا راهگشا خواهد بود؟! پرسش اینجاست که قیمتی که هر صاحبخانه برای خانه خود در نظر گرفته، آیا عادلانه بوده است که بخواهند ۲۰ درصد به آن اضافه کنند؟! اضافه شدن ۲۰ درصد به قیمت‌های سال گذشته رهن و اجاره‌بها معضلی است که باعث شده قیمت‌ها غیرمتعارف بالا برود.
وی بیان داشت: در برخی مناطق به علت آنکه خدمات کافی نداشته، قیمت سال گذشته بسیار ضعیف بوده است. اما اکنون که امکانات جدید به آن اضافه شده، به تبع آن ارزش ملک نیز افزایش پیدا کرده است. بر این اساس ۲۰ درصدی که قرار بود به قیمت سال گذشته افزوده شود، پاسخ‌گو نبوده است. شاید چنین موردی را ممکن بود با افزایش ۳۰ درصدی قیمت رهن و اجاره‌بها حل‌وفصل کرد، اما صاحبخانه به یک یکباره ۵۰ درصد به قیمت رهن و اجاره‌بهای خانه تحت مالکیت خود افزوده است.
رئیس اتحادیه املاک استان مرکزی تأکید کرد: برای آنکه ثبات در بازار مسکن چه به لحاظ خرید و فروش و چه به لحاظ رهن و اجاره‌بها ایجاد شود، باید اجازه دهند در بازه زمانی یک سال قیمت‌های کارشناسی مناطق محاسبه شود و به صورت رسمی اعلام گردد. از این مسیر و با این روش، برخی دفاتر مشاورین املاک اگر بخواهند سودجویی کنند و قیمت‌های غیرمتعارف ارائه دهند، راه آنها بسته خواهد شد و دیگر نمی‌توانند دست به چنین اقداماتی بزنند.
امیدی ابراز داشت: با این اقدام می‌توان به راحتی اعلام کرد که در هر منطقه سقف قیمت‌ها چه به لحاظ سقف خرید و فروش و چه به لحاظ سقف رهن و اجاره‌بهای مسکن چه میزان است. با این روش هیچ شخصی نمی‌تواند قیمت‌های غیرمتعارف ارائه دهد و بازار را ملتهب کند. ساماندهی دادن به این معضل تنها از این مسیر می‌گذرد، وگرنه با توجه به نرخ تورم و با این میزان قیمت‌های سرسام‌آور و دیدگاه‌های برخی از افراد، به هر میزان که بخواهند قیمت اعلام می‌کنند و بازار مسکن همچنان ملتهب خواهد بود.
وی اضافه کرد: متأسفانه نرخ‌های بانک مرکزی بسیار بالا است. با توجه به سوددهی‌هایی که بعضاً برخی بانک‌های خصوصی به حساب‌های سپرده‌گذاری می‌دهند و به یکباره درصدهای بسیار بالایی را در نظر می‌گیرند، برخی از افراد نیز با ترازوی این سوددهی‌ها، قیمت‌های رهن و اجاره‌بهای مسکن را محاسبه می‌کنند. اما با تجربیات موفقی که در این حوزه اتفاق افتاده است، مطمئن هستیم که با این مسیر اتفاقات بهتری رخ خواهد داد و شرایط متعادل خواهد شد.
رئیس اتحادیه املاک استان مرکزی به موضوع سامانه‌های الکترونیک حوزه املاک اشاره کرده و گفت: سامانه‌هایی که دولت برای ثبت املاک اعلام کرده، ۲ سامانه کاتب و خودنویس است. اعلام این سامانه‌ها بیشتر به این دلیل بود که مشاورین املاک هر نوع معامله‌ای را که انجام می‌دهند، در این سامانه‌ها ثبت کنند تا بعضاً سودجویی و یا فروش همزمان با چند نفر از بین برود. این فرایند یک اقدام بسیار خوبی بود، اما یک اتفاق نامبارکی رخ داد.
امیدی افزود: اتفاق نامبارک این بود که در این سامانه‌ها دسترسی‌هایی را به نام خودکاربری ایجاد کردند. بر اساس این دسترسی‌ها هر شخصی بدون حضور در دفاتر املاک می‌تواند برای خود قرارداد تنظیم کرده و آن را ثبت کند. با این شرایط برای تنظیم قرارداد دسترسی برای هر شخص حقیقی وجود دارد. در چنین شرایطی بسیاری از صاحبخانه‌ها با هر قیمت دلخواهی که برای خودشان در نظر می‌گیرند، قیمت رهن و اجاره‌بهای مسکن را مشخص می‌کنند و با همین روش برای خود قرارداد هم تنظیم خواهند کرد.
وی ادامه داد: تنظیم قرارداد از سوی افراد به صورت خودکاربری، به دلیل عدم پرداخت کمیسیون به مشاورین املاک است. با این فرایند صاحبخانه در فضای مجازی قیمت‌های دلخواه خود را اعلام می‌کند و مستأجر هم مجبور است به همان قیمت، مسکن را اجاره کند. بارها خواهش کرده‌ایم حداقل قیمت‌گذاری‌ها را از فضای مجازی حذف کنید. اما متأسفانه برخی از مسئولین این موضوع را نمی‌پذیرند. متأسفانه افراد بسیار سودجویی وجود دارند که از امکاناتی که دولت ایجاد کرده، در راه‌های دیگری استفاده می‌کنند.
رئیس مجمع نمایندگان استان مرکزی که به عنوان نماینده مردم اراک، کمیجان و خنداب در خانه ملت حضور دارد، در این رابطه گفت: یکی از کارکردهای نهضت ملی مسکن که پیش‌نیاز آن قانون جهش تولید مسکن بود و مجلس نیز آن را مصوب کرد، بحث متعادل‌سازی قیمت‌های رهن و اجاره‌بها است. انتظار این بود و هست که با توسعه و ساخت مسکن، به ویژه برای دهک‌هایی که امکان و شرایط لازم در راستای تأمین منابع مالی برای خرید مسکن را ندارند، مشکلات مربوط به رهن و اجاره‌بها کمتر شود.
نادرقلی ابراهیمی افزود: تا حدودی این پیش‌بینی‌ها درست بود و بر اساس تنوع و تعدد و توسعه تعداد واحدهای مسکونی، این اتفاق بایستی طبق روال رخ دهد. اما هنگامی که تعدادی از واحدهای نهضت ملی مسکن هنوز تعیین تکلیف نشده‌اند، پیش‌بینی‌هایی که در قانون صورت گرفته بود و برنامه‌ای که دولت در نظر گرفته بود از دولت سیزدهم گرفته و در ادامه آن دولت چهاردهم، بخش‌هایی از این اقدامات محقق نشد و باعث افزایش هزینه‌های رهن و اجاره‌بها و خرید مسکن شده است.
وی ادامه داد: حتی در شرایط فعلی شاهد یک رکود در حوزه خرید و فروش مسکن شده‌ایم. این رکود در سراسر کشور حاکم شده و همچنان با توجه به شرایط کمبود ارز و یا عدم اجرای قانون و عدم استفاده از ظرفیت قانونی مالیات بر خانه‌های خالی، این شرایط پیش آمده است. همین موضوع باعث شده تا با رکود در خرید و فروش مسکن مواجه باشیم. از سوی دیگر در مقابل هزینه‌های رهن و اجاره‌بها و ودیعه مسکن نیز متأسفانه بسیار بالا است و باید برای آن چاره‌اندیشی شود.
رئیس مجمع نمایندگان استان مرکزی که به عنوان نماینده مردم اراک، کمیجان و خنداب در خانه ملت حضور دارد، اظهار داشت: یکی از راه‌حل‌های برون‌رفت از وضعیت نامتعادل رهن و اجاره‌بهای مسکن، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی است که درصد آن در استانها و شهرهای مختلف کشور متفاوت است. به صورت میانگین، برآوردها نشان می‌دهد که ۲۰ درصد از منازل و واحدهای حداقل در پایتخت خالی هستند و به تبع آن در شهرستان‌ها نیز خانه‌های خالی بسیاری وجود دارد.
ابراهیمی تصریح کرد: اگر این قانون اجرایی شود با مانعی که وزارت راه‌وشهرسازی برای موضوع قراردادهای رهن و اجاره‌بها ایجاد می‌کند و همین موضوع در ارتباط با تمامی سامانه‌هایی که خدمات اجتماعی ارائه می‌دهند پیاده‌سازی شود، قطعاً اثرات خود را خواهد گذاشت. این فرایند باعث می‌شود تا در بازار مسکن عرضه بیشتری وجود داشته باشد. هنگامی که عرضه بیشتری برای خرید، رهن و اجاره‌بهای مسکن باشد، به تبع آن قیمت‌ها نیز کاهش می‌یابد.
وی بیان داشت: موضوع بعدی که باید به آن پرداخته شود این است که بر اثر اساس قانون برنامه هفتم توسعه بایستی سالیانه تسهیل‌گری و حمایت از تولید یک میلیون واحد مسکونی در کشور اتفاق بیفتد. هنوز به این رقم نرسیده‌ایم که دلایل آن متفاوت است و شامل ضوابط بانکی، زمین، ساخت‌وساز، روش اجرا و بسیاری از عوامل دیگر می‌شود. این عوامل، مواردی است که بایستی با افق برنامه هفتم توسعه در بحث ساخت یک میلیون واحد مسکونی به صورت سالیانه در کشور اجرا شود تا اقدامات تسهیل گردد.
