با این حال، بسیاری از کارشناسان اقتصادی و تحلیلگران بازار مسکن بر این باورند که این تأثیر، نه‌تنها فراگیر و گسترده نخواهد بود، بلکه ماهیتی محدود و مقطعی دارد. دلیل اصلی این مسئله، تمرکز جغرافیایی اتباع افغان در نواحی خاص شهری، مانند جنوب تهران، حاشیه مشهد، قم و برخی شهرهای مرزی است؛ مناطقی که به طور طبیعی دارای ساختار قیمتی متفاوت از میانگین بازار هستند. بنابراین کاهش تقاضا در این نقاط خاص، تأثیر چندانی بر شاخص کلی قیمت مسکن و اجاره در سطح ملی نخواهد گذاشت.
افزون بر این، ساختار عرضه و تقاضای مسکن در ایران به شدت تحت تأثیر عوامل کلان‌تری همچون تورم، کاهش تولید، رکود ساخت‌وساز و سیاست‌های مالی دولت قرار دارد. از این‌رو، حذف بخشی از تقاضا حتی اگر به صورت نسبی موجب تعدیل قیمت‌ها شود، نمی‌تواند به عنوان راهکاری بنیادین برای سامان‌بخشی به بازار مسکن تلقی شود. در واقع، آنچه اقتصاد مسکن ایران را در تنگنا قرار داده، نه فقط فشار ناشی از حضور اتباع خارجی، بلکه ناترازی عمیق و چندلایه میان عرضه و تقاضا، نبود برنامه‌ریزی بلندمدت و ضعف در سیاست‌گذاری است.
با توقف تنش‌های نظامی ایران و اسرائیل و اعمال سیاست‌های جدید مهاجرتی، روند اخراج و بازگشت اتباع افغانستانی از ایران شتاب گرفته است.
بنابر گزارش‌ها، طی شش ماه گذشته بیش از ۷۷۰ هزار نفر از افغان‌های فاقد مدارک قانونی به کشورشان بازگشته‌اند؛ عددی که از نگاه نهادهای بین‌المللی هم بی‌سابقه تلقی می‌شود.
بخش عمده این مهاجران در مناطق مرکزی و جنوبی پایتخت، از جمله مناطق ۱۲ تا ۲۰ سکونت داشته‌اند. این مناطق اغلب دارای خانه‌های کلنگی و بافت فرسوده هستند؛ واحدهایی که چندان مورد استقبال شهروندان ایرانی نیستند و مالکان آن‌ها نیز به دلیل مشکلات متعدد این املاک، ترجیح داده‌اند با اجاره به اتباع خارجی درآمدزایی کنند.
با خروج افغان‌ها از مناطق مذکور، کاهش تقاضای اجاره مسکن در این مناطق دور از انتظار نیست. اما کارشناسان تأکید می‌کنند این اثرگذاری، موقتی و محدود به بافت‌های خاص است و نمی‌تواند بر کل بازار مسکن تهران یا سایر کلان‌شهرها تأثیر چشمگیری بگذارد. از سوی دیگر، کاهش جمعیت مهاجر به معنی کاهش نیروی کار ارزان در ساخت‌وساز است که می‌تواند با افزایش دستمزد نیروی ایرانی، هزینه نهایی ساخت را بالا ببرد.
طبق آمارهای غیررسمی، حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد کارگران صنعت ساختمان در ایران را اتباع افغانستانی تشکیل می‌دهند. حذف این جمعیت نه‌تنها اجرای پروژه‌ها را با کندی مواجه می‌کند، بلکه می‌تواند قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش دهد. در پروژه‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن، این خلأ نیروی کار ممکن است به تاخیر گسترده در تحویل واحدها منجر شود.
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن، با تأکید بر اینکه خروج افغان‌ها تنها در برخی مناطق مهاجرنشین اثرگذاری جزئی دارد، تصریح می‌کند که هیچ داده رسمی مبنی بر کاهش عمومی قیمت مسکن وجود ندارد. وی هشدار می‌دهد که انتشار گسترده اعداد غیررسمی و القای کاهش قیمت مسکن، می‌تواند اقدامی هدفمند برای کاهش فشار روانی جامعه و مهار اعتراض‌ها نسبت به رشد اجاره‌بها باشد.
غیبی همچنین به این نکته اشاره می‌کند که جایگزینی کارگران افغان با نیروی کار داخلی، دستمزدها را افزایش خواهد داد، اما این افزایش به شکلی فاجعه‌بار نخواهد بود. وی خواستار آن است که دولت با آگاهی از تبعات اقتصادی چنین تصمیمی، پیش از اجرای آن تمهیدات لازم را اتخاذ می‌کرد تا بازار از شوک ناگهانی در امان بماند.
