گسترش نیوز: یکی از پیامدهای مهم خروج اتباع غیرمجاز، کاهش درآمد مالکان واحدهای اجاره‌ای است که به دلیل خروج مستأجران، با واحدهای خالی بیشتری روبرو می‌شوند. این اتفاق می‌تواند به کوتاه‌مدت به کاهش قیمت‌های اجاره بینجامد، چرا که مالکان برای جذب مستأجر جدید ممکن است مجبور به کاهش نرخ‌ها شوند. اما در بلندمدت، این کاهش درآمد ممکن است مالک‌ها را به سمت کاهش سرمایه‌گذاری در نگهداری و بازسازی املاک سوق دهد که کیفیت واحدهای اجاره‌ای را پایین آورده و بازار را با کمبود واحدهای مناسب مواجه کند.
از سوی دیگر، کاهش ناگهانی تقاضا می‌تواند ساختار بازار اجاره را دچار تغییر کند. معمولاً در بازارهای پرتراکم، رقابت میان مستأجران موجب بالا رفتن قیمت‌ها و شرایط سخت‌تر اجاره می‌شود. اما با خروج گسترده اتباع، فضای رقابتی کاهش یافته و این امر می‌تواند زمینه بازنگری در قراردادها و تسهیل شرایط اجاره را فراهم کند. البته این تغییرات بسته به منطقه و جنسیت مستأجران ممکن است متفاوت باشد و در برخی مناطق شاهد تأثیرات محدودتری باشیم.
همزمان با این تحولات، پیامدهای اجتماعی نیز قابل توجه است. بسیاری از اتباع غیرمجاز در محله‌ها و مناطق خاصی سکونت دارند و خروج آنان می‌تواند به تغییر ترکیب جمعیتی این مناطق منجر شود. این تغییرات ممکن است به بازتعریف هویت اجتماعی محلات و تغییر در الگوهای مصرف و خدمات شهری منجر شود که خود بر بازار مسکن و اجاره نیز اثرگذار خواهد بود.
به گواه کارشناسان اقتصادی، فضای روانی ناشی از این تحولات نیز بر بازار تأثیرگذار است. مالکان و مستأجران ممکن است با عدم قطعیت نسبت به آینده بازار و ثبات قیمت‌ها مواجه شوند. این عدم قطعیت می‌تواند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را با احتیاط بیشتری همراه کند و روند نوسازی و ساخت‌وساز را تحت تأثیر قرار دهد.
در نهایت، باید به این نکته توجه داشت که خروج گسترده اتباع غیرمجاز تنها یکی از عوامل مؤثر بر بازار اجاره مسکن است و در کنار آن عوامل اقتصادی کلان مانند تورم، نرخ بهره، سیاست‌های دولتی و شرایط کلی بازار مسکن نیز نقش مهمی دارند. بنابراین، تحلیل دقیق و جامع این پدیده نیازمند در نظر گرفتن تمام این ابعاد و تعاملات پیچیده میان آنهاست تا بتوان سیاست‌های مناسب و مؤثری برای حفظ تعادل و پایداری بازار اجاره طراحی کرد.
گسترش نیوز در این راستا، گفتگویی با کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی انجام داده است که در ادامه می خوانید.
مسعود نجفی در خصوص تصمیم اخیر دولت برای خروج اتباع غیرمجاز و اثرگذاری این امر بر بازار اجاره گفت: در سال‌های اخیر، بخش زیادی از مهاجرانی که به ایران وارد شدند، با هدف اشتغال به این کشور آمدند و اغلب به صورت گروهی در یک واحد مسکونی مستقر می‌شدند. این الگو، به‌ویژه در برخی شهرهای خاص کشور نمود پررنگ‌تری داشت و در عمل، تعداد زیادی از خانه‌ها، به‌ویژه خانه‌های قدیمی و ارزان‌قیمت، به محل اسکان جمعی اتباع بدل شد. با وجود رشد تدریجی این پدیده، نظارت کافی بر نحوه ورود و توزیع این جمعیت در سطح شهرها صورت نگرفت و این خلأ مدیریتی به تثبیت یک نظم غیررسمی در بازار اجاره انجامید.
او ادامه داد: اکنون، طبق آمارهای رسمی، چیزی بین ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار تبعه غیرمجاز از کشور خارج شده‌اند. این خروج جمعی، تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن گذاشته است؛ به‌ویژه در حوزه اجاره‌خانه‌های کهنه‌ساز و بافت‌های سنتی شهری. با خالی شدن این واحدها، موجی از خانه‌های بدون مستأجر در مناطق کم‌برخوردار شکل گرفته که عملاً صاحبان املاک را مجبور کرده در تعیین نرخ اجاره تجدیدنظر کنند. افت محسوس تقاضا در این بخش از بازار، باعث شده برخی مالکان برای پر کردن واحدهایشان به سمت کاهش نرخ‌ها و تعدیل شرایط اجاره‌نامه حرکت کنند.
نجفی افزود: البته این تأثیر، بیشتر محدود به واحدهایی است که از ابتدا نیز مخاطب خاصی جز مهاجران نداشتند؛ خانه‌هایی با ساختار فرسوده، امکانات حداقلی و گاه در حاشیه شهرها یا بافت‌های کم‌ارزش‌تر. این نوع مسکن اکنون با خلأ تقاضا روبه‌روست، چرا که مستأجران داخلی اغلب به دنبال خانه‌هایی با استانداردهای متفاوت‌اند؛ بنابراین، کاهش نرخ اجاره در این بخش اگرچه قابل‌ملاحظه است، اما به‌معنای فروپاشی عمومی بازار اجاره نیست.
وی تاکید کرد: در واقع باید گفت که افت قیمت‌ها کاملاً موردی و موضعی است. نه‌تنها آپارتمان‌های نوساز و لوکس، بلکه حتی واحدهای میان‌رده نیز هنوز از این موج ارزان‌سازی بی‌نصیب مانده‌اند. چرا که در این بخش‌ها، هم تقاضای خانوارهای ایرانی بالاست و هم فضای رقابتی شدیدتر است. بنابراین، این تصور که خروج اتباع بتواند یک تغییر فراگیر در قیمت‌گذاری بازار اجاره ایجاد کند، تا حدود زیادی غیرواقعی است.
تحلیلگر حوزه مسکن در ادامه به گسترش نیوز گفت: با این حال، نمی‌توان انکار کرد که در کوتاه‌مدت، اثر روانی ناشی از این شوک، به‌ویژه در برخی شهرها، می‌تواند به شکل یک موج، قیمت‌ها را در بعضی محله‌ها پایین بکشد. اما این روند، به‌دلیل محدود بودن دامنه تأثیر و بازگشت نسبی تعادل عرضه و تقاضا، دوام چندانی نخواهد داشت. به بیان دیگر، بازار به‌زودی خود را با شرایط جدید تطبیق می‌دهد و نرخ‌ها در بخش‌هایی که هنوز مشتری دارند، به ثبات می‌رسند.
نجفی در پایان اضافه کرد: در بسط این ماجرا، باید توجه داشت که این رخداد می‌تواند فرصت خوبی برای دولت و شهرداری‌ها باشد تا برنامه‌های بازآفرینی شهری و بهسازی بافت‌های فرسوده را جدی‌تر دنبال کنند. خانه‌هایی که از مهاجران خالی شده‌اند، اگر صرفاً در پی جذب مستأجر جدید باشند، دوباره وارد همان چرخه خواهند شد. اما اگر با نگاه نوسازی، خدمات‌رسانی و ارتقاء کیفی به این مناطق نگریسته شود، شاید همین موج خروج، بهانه‌ای شود برای بازتعریف بافت‌های فراموش‌شده شهری و ارتقاء کیفیت زندگی در آنها.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
