بازار مسکن این روزها یکی از مبهم‌ترین و بی‌ثبات‌ترین مقاطع خود را پشت سر می‌گذارد؛ از یک سو، تنش‌های ناشی از جنگ ۱۲ روزه میان ایران و رژیم صهیونیستی بر جو روانی جامعه سایه انداخته و از سوی دیگر، موج خروج اتباع غیرمجاز به کشورهای مبدأ، زمینه‌ساز انتشار تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌هایی درباره احتمال کاهش قیمت‌ها شده است.
در این میان، انتظارات تورمی و بلاتکلیفی سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان باعث شده بازار در وضعیت رکودی و سردرگم قرار گیرد. در چنین شرایطی، بازار مسکن نسبت به این تحولات سیاسی چه واکنشی نشان خواهد داد و چه افقی پیش رو دارد؟
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: «مقوله امنیت، موضوعی بسیار مهم در حوزه اقتصادی، به‌ویژه در سطح کلان و به تبع آن، در اقتصاد مسکن است. مردم نگران امنیت هستند و این نگرانی، باعث شده تا شاهد حضوری کم‌رونق در بازار باشیم.»
وی افزود: «بازار مسکن به‌طور کلی شامل سه گروه رفتاری است. گروه اول، سرمایه‌گذاران و سازندگانی هستند که با دریافت پروانه نوسازی از شهرداری وارد عرصه ساخت‌وساز می‌شوند و از این طریق درآمد کسب می‌کنند.»
غیبی ادامه داد: «دسته دوم، افرادی هستند که در حال تبدیل وضعیت ملکی خود هستند؛ کسانی که ملک خود را با گزینه‌ای دیگر جایگزین می‌کنند.» وی افزود: «گروه سوم نیز خانه اولی‌هایی هستند که برای اولین بار به خرید ملک اقدام می‌کنند.»
غیبی درباره گروه دوم توضیح داد: «تمرکز اصلی صحبت من بر گروه دوم است؛ کسانی که در حال تبدیل وضعیت هستند، به‌طور کلی بیشترین حضور را در بازار مسکن دارند. با این حال، در حال حاضر حضور این گروه در بازار کاهش یافته و یکی از دلایل اصلی آن، نگرانی نسبت به آینده دارایی‌هایشان است.»
این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: «برای مثال، فردی که آپارتمان ۷۰ متری دارد و قصد دارد واحدی ۹۰ متری تهیه کند، باید چند میلیارد تومان برای این جابه‌جایی هزینه کند. اما در شرایط فعلی، ترجیح می‌دهد دارایی خود را به‌صورت نقد یا در بازارهایی با قابلیت نقدشوندگی بالا نگه دارد، زیرا نگران است و می‌خواهد در صورت بروز مشکل، امکان دسترسی سریع به پول نقد را داشته باشد.»
غیبی افزود: «از این منظر، می‌توان گفت یکی از دلایل واردنشدن افراد به بازار مسکن، همین دغدغه امنیت است. تا زمانی که سایه تهدیدات منطقه‌ای و بین‌المللی فروکش نکند و شرایط به یک ثبات نهایی نرسد، نمی‌توان انتظار رونق و رشد قابل توجهی در بازار مسکن داشت. زیرا تصمیم‌گیرندگان اصلی این بازار، مردم عادی و سرمایه‌گذاران هستند و اغلب در نگرانی از تداوم سرمایه‌گذاری یا تبدیل وضعیت خود به سر می‌برند.»
این کارشناس بازار مسکن درباره تاثیر خروج اتباع غیرمجاز افغانستانی از ایران بیان کرد: «موضوع دوم که اخیرا بسیار مورد بحث قرار گرفته، تاثیر خروج اتباع افغانستانی، بر بازار مسکن است. در این زمینه، آنچه اهمیت دارد، برخورد اولیه و تحلیل منطقی این موضوع است.»
غیبی ادامه داد: «ما نباید صرفا به واسطه اینکه برخی واحدهای مسکونی ممکن است خالی شوند یا فرصت خریدی به دلیل کاهش تقاضا فراهم شود، تصور کنیم که انگیزه برای سرمایه‌گذاری به‌طور ناگهانی در میان سرمایه‌گذاران شکل خواهد گرفت. البته این موضوع در آینده مشخص خواهد شد.»
وی در ادامه گفت: «واقعیت آن است که سرمایه‌گذاری در مسکن، نیازمند ثبات و اعتماد به آینده است و این امر به سادگی و صرفا با تغییر در ترکیب جمعیتی بازار محقق نمی‌شود.»
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: «در حال حاضر، نوعی بازدارندگی در رفتار بازار دیده می‌شود که بخشی از آن ناشی از فضای مجازی و گمانه‌زنی‌هایی است که درباره کاهش شدید قیمت مسکن و آزادسازی گسترده واحدها پس از خروج افغانستانی‌ها مطرح می‌شود که این موضوع کاملا غلط است.»
وی درباره آثار دیدگاه‌های غلط شکل‌گرفته در بازار مسکن هشدار داد و بیان کرد «چنانچه این تحلیل‌ها و پیش‌فرض‌ها مبنای رفتار مصرف‌کنندگان قرار گیرد، ممکن است منجر به تعویق در تصمیم‌گیری برای خرید یا تبدیل وضعیت شود. در این صورت، چنانچه در آینده، اقتصاد دچار التهاب تازه‌ای شود و قیمت‌ها افزایش یابد، آن دسته از متقاضیانی که می‌توانستند از فرصت‌های فعلی استفاده کنند، دچار ضرر و زیان خواهند شد.»
غیبی افزود: «از این رو، لازم است تحلیل‌های دقیق و مبتنی بر آمار، مانند گزارش‌های بانک مرکزی، منتشر شود تا مردم بتوانند از تصمیم‌گیری‌های هیجانی پرهیز کرده و بر اساس اطلاعات واقعی اقدام کنند.»
این کارشناس بازار مسکن درباره بازار اجاره توضیح داد: «موضوع سوم که هم اکنون در بازار مسکن مشاهده می‌شود، مربوط به فصل جابه‌جایی و اجاره‌نشینی است. همان‌طور که در سال‌های گذشته نیز شاهد بودیم، مالکان در چنین شرایطی، رفتار خود را متناسب با وضعیت اقتصادی بالانس و تنظیم می‌کنند. بسیاری از موجران، تحت فشار روانی و اقتصادی، سعی دارند بالاترین و حداکثر نرخ ممکن را برای اجاره ملک خود تعیین کنند.»
غیبی اضافه کرد: «در واقع، برخی از مالکان، فشارهای موجود در حوزه اقتصادی را به مستاجران منتقل می‌کنند و سعی دارند تمامی هزینه‌ها یا نارضایتی‌های خود را از این طریق جبران کنند. در چنین وضعیتی، لازم است دولت با نظارت جدی و موثر، کنترل بیشتری بر روند افزایش اجاره‌ها داشته باشد و درصدهای اعلامی برای افزایش اجاره را به‌درستی رصد و اجرا کند، تا فشار روانی و اقتصادی مضاعفی بر مستاجران وارد نشود.»
این کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت بازار طی سه ماه آینده اظهار کرد: «انتظار این است که در سه ماه آینده، در صورتی که با یک روند تثبیت‌یافته در سطح بین‌الملل و داخل کشور مواجه شویم، سرمایه‌ها از بازارهای موازی به سمت بازار مطمئنی نظیر مسکن منتقل شوند. تجربه نشان داده که در یک سال گذشته، التهابات ارزی و بازارهایی مانند طلا و سکه، در صورتی که افراد در آنها تخصص کافی نداشته باشند، می‌توانند آسیب‌زا باشند.»
وی افزود: «بار روانی ناشی از نگهداری این نوع دارایی‌ها، از جمله مراجعه روزانه برای اطلاع از قیمت‌ها، بسیار بالاست. در حالی‌که سرمایه‌گذاری در بخش ملک و مسکن، همواره با ارزش افزوده همراه بوده و در بلندمدت، مطمئن‌ترین نوع دارایی برای مردم محسوب می‌شود.»
غیبی در ادامه به مردمی که قصد خرید مسکن دارند، توصیه کرد: «مردم در صورت آمادگی مالی، خرید ملک را به تعویق نیندازند؛ حتی اگر تصور کنند قیمت‌ها بالاست. زیرا بازار مسکن نشان داده که در طول پنج سال گذشته، در برخی مقاطع با افزایش ۲۰۰ درصدی قیمت‌ها مواجه بوده، اما در بهترین حالت، میزان ریزش قیمت‌ها کمتر از ۱۵ درصد بوده است. این آمار با یک جست‌وجوی ساده قابل تایید است.»
این کارشناس بازار مسکن در ادامه بیان کرد: «برای مثال، طی ۶ سال اخیر، بین ۱۸۰ تا ۲۲۰ درصد افزایش قیمت مسکن در بازه‌های زمانی مختلف اتفاق افتاده، اما حتی در شدیدترین دوره‌های رکود، کاهش قیمت به ۲۰ درصد هم نرسیده است. بنابراین، انتظار ریزش ۵۰ درصدی قیمت‌ها، با واقعیت‌های موجود همخوانی ندارد و غیرواقعی است.»
غیبی در ادامه تاکید کرد: «ما باید به هزینه ساخت توجه داشته باشیم. هزینه‌های شهرداری، نظام مهندسی، مصالح ساختمانی، خدمات فنی، حقوق کارگران و همچنین سود منطقی سرمایه‌گذار، همگی در قیمت نهایی یک واحد مسکونی اثرگذار هستند. به‌عنوان مثال، اگر امروز یک آپارتمان نوساز با قیمت متری ۱۰۰ میلیون تومان عرضه می‌شود، در واقع چیزی حدود ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان آن هزینه ساخت بوده است.»
وی افزود: «علاوه بر این، خرید زمین، قراردادهای مشارکت و سایر هزینه‌های جانبی نیز باید در نظر گرفته شود. بنابراین، تولید چنین محصولی با هزینه‌ای حدود ۸۰ میلیون تومان در هر متر انجام می‌شود. با این محاسبات، ۵۰ درصد باید از چه بخشی کاهش یابد؟ بنابراین، انتظار کاهش ۵۰ درصدی قیمت از چنین سطحی، واقع‌بینانه نیست.»
این کارشناس بازار مسکن در ادامه توضیح داد: «در طول سال‌های اخیر، همواره گفته‌ایم قیمت‌ها کاذب است یا حباب دارد، اما این انتظار که قیمت مسکن به یکباره ۶۰ درصد کاهش یابد، این کاهش با واقعیت‌های اقتصادی هماهنگی ندارد. اگر کسی امروز بخواهد زمینی خریداری کند و وارد فرآیند ساخت‌وساز شود، با در نظر گرفتن ۲۰ تا ۲۵ درصد سود منطقی، فضای چندانی برای کاهش قیمت باقی نمی‌ماند.»
غیبی افزود: «این آگاهی باید به مخاطبان بازار مسکن منتقل شود. کسانی که قصد خرید یا تصمیم‌گیری دارند، نباید با اطلاعات گمراه‌کننده مواجه شوند، بلکه باید تحلیل‌ها منطبق با واقعیت‌های اقتصادی باشد.»
این کارشناس بازار مسکن در ادامه به دلایل خرید مسکن توسط مصرف‌کنندگان اشاره و تشریح کرد: «از منظر دیگر، اگر فردی توانایی خرید دارد، به اعتقاد من، باید در هر زمانی که می‌تواند، اقدام به خرید کند. وقتی که من مصرف‌کننده هستم و پول لازم برای خرید را در اختیار دارم، خریدن تصمیم منطقی‌تری نسبت به نخریدن است.»
غیبی اضافه کرد: «با تورم موجود در جامعه که نرخ اسمی آن بین ۳۸ تا ۴۰ درصد است، و در واقع ممکن است بالاتر هم باشد، هر سال ممکن است ارزش دارایی که در اختیار دارم، کاهش یابد و قیمت آپارتمان مورد انتظارم ۳۰ تا ۴۰ درصد رشد کند. پس خرید به موقع، اگر منبع مالی فراهم است، اقدامی عقلانی و به‌صرفه است.»
این کارشناس حوزه مسکن در پایان توضیح داد: «در نهایت، می‌ماند گروهی از جامعه که هیچ‌گونه امکان ورود به بازار مسکن را ندارند. در اینجا، لازم است دولت با طرح‌های حمایتی و پشتیبانی اصولی وارد عمل شود تا این قشر نیز از مزایای حداقلی بهره‌مند شوند.»
