یکی دیگر از تحولات شتاب‌زده و قابل‌توجه در بازار مسکن، مربوط به خروج گسترده اتباع خارجی از کشور و خالی شدن بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی است. این پدیده در کنار تحولات سیاسی و امنیتی اخیر، تأثیر مستقیمی بر کاهش تقاضای اجاره گذاشته است.
از سوی دیگر، گروهی از مالکان که با هدف سرمایه‌گذاری، اقدام به خرید واحد در مناطق حاشیه‌ای تهران، شمال کشور یا دیگر شهرها کرده‌اند، اکنون تمایلی به اجاره این واحدها نشان نمی‌دهند. این امتناع از عرضه باعث شده بخش دیگری از بازار، با کاهش فایل‌های اجاره روبه‌رو شود و نوعی خلأ جدید در نظام عرضه مسکن اجاره‌ای به وجود بیاید.
هر کدام از این گزاره‌ها، سمت و سوی مسکن را در آینده نزدیک و دور و همچنین رفتار بازیگران در این بازار را تعیین می‌کند.
آمار رسمی نرخ تورم مسکن و اجاره بها در خرداد ماه ثبات بازار را نشان می‌دهد و تورم خردادماه نسبت به ماه قبل تغییری ندارد و تورم اجاره و مسکن همانند اردیبهشت در حدود ۲ درصد است، اما آمار غیررسمی که از بررسی فایل‌ها در پلتفرم‌ها و همچنین قیمت در فایل‌هایی که مشاوران املاک ارائه می‌دهند، ریزش قیمت را نشان می‌دهد.
اگرچه با وجود تخفیف بالا، خریداری در بازار نیست. رکود بازار مسکن موضوع جدیدی نیست و در یکی دو سال اخیر رکود بر بازار حاکم بوده است اما بعد از جنگ، باید منتظر رکود عمیق‌تر بازار باشیم و شواهد آن در بازار دیده می‌شود. تجربه کشور ما بعد از جنگ تحمیلی ۸ ساله و سایر کشورها نیز رکود بازار مسکن در زمان جنگ و بعد از آن را گزارش می‌دهد.
بسیاری از متقاضیان مسکن در شهر تهران، نسبت به خرید، اجاره و حتی تمدید اجاره مردد هستند. مهم‌ترین تردید آنان ادامه سکونت در تهران یا مهاجرت معکوس به زادگاهشان است. نااطمینانی از ادامه جنگ، ناامنی شغلی یا از دست دادن شغل و تردید نسبت به کسب درآمد در ماه‌های پیش رو، بر تصمیم برخی متقاضیان در بازار مسکن اثر گذاشته است. از سوی دیگر به گفته مسئول یکی از پلتفرم‌های آگهی، در ۳ هفته اخیر میزان فایل ارائه شده نسبت به قبل به‌شدت کاهش یافته است.
این موضوع بخصوص در تمدید قرارداد اجاره در برخی شهرهای اطراف تهران، شهرهای شمال کشور و در دیگر مناطق دیده می‌شود. مشاوران املاک می‌گویند برخی مالکان که به قصد سرمایه‌گذاری اقدام به خرید و اجاره ملک در این مناطق کرده بودند اکنون قصد دارند واحد را خالی نگه دارند تا بتوانند در موقع اضطراری در آن ساکن شوند.
با توجه به فاصله بین بهای تمام شده و قیمت بازار، مسکن در ایران ارزندگی و نقدشوندگی کمتری دارد؛ به همین دلیل بازدهی مسکن نسبت به تورم منفی است. اما در مقابل بازدهی بازارهای موازی مانند طلا و ارز از مسکن پیشی گرفته است. شروع جنگ و شرایط پس از آن، این شرایط را تشدید می‌کند؛ ریسک ورود سرمایه به بازار مسکن بسیار بالا رفته است در عوض در بازارهای موازی شاهد شدت معاملات هستیم.
بنابراین در حال حاضر نه تقاضای سرمایه‌ای و نه تقاضای مصرفی در بازار مسکن وجود ندارد.کارشناسان بخش مسکن می‌گویند تقاضای سرمایه‌ای با توجه به نقدشوندگی پایین مسکن خیلی کم شده و همین موضوع علت کاهش عرضه فایل است. اما از طرف دیگر برخی مالکان نیاز به نقدینگی ضروری یا قصد جابه‌جایی محل سکونت فعلی را دارند ولی به‌خاطر قیمت‌گذاری نادرست در سال‌های گذشته و شرایط کنونی، تقاضای مصرفی نزدیک به صفر است به این ترتیب تمامی ذی نفعان در بازار مسکن متضرر شده‌اند.
خروج اتباع از کشور که در این روزها به‌سرعت در حال انجام است، تحولی است که فعالان بازار مسکن از آن به عنوان یک نقطه مثبت یاد می‌کنند. بر اساس این گزارش حدود ۸ میلیون اتباع در کشور ساکن هستند به همین دلیل بیشتر واحدهای حمایتی که در دهه گذشته ساخته شده در اختیار اتباع قرار گرفته و عملاً اقشار آسیب‌پذیر از دریافت آن محروم مانده‌اند. خروج اتباع از کشور، عرضه واحدها را به بازار افزایش می‌دهد.
با توجه به اینکه محل سکونت اتباع بیشتر در حاشیه شهرها بود رقابت سختی برای متقاضیان مسکن در این مناطق برای مسکن اجاره‌ای یا صاحب خانه شدن ایجاد شد. با وجود ساخت و عرضه واحدهای حمایتی اما به‌خاطر فشار تقاضا بویژه با شدت گرفتن حضور اتباع، قیمت مسکن و اجاره بها کاهشی نشد و از این بابت فشار مضاعفی بر اقشار ضعیف وارد شد و حتی بدمسکنی نیز رشد کرد.
داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اقامت اتباع در کشور گفت: «اطلاعات کافی برای رصد اقامت اتباع در کشور وجود ندارد البته قرارداد اجاره یا فروش به اتباع غیر مجاز، غیرقانونی است اما با فعالیت مشاوران املاکی که مجوز رسمی ندارند، این قراردادها ثبت شده است.»
بیگی‌نژاد همچنین با اشاره به شرایط پیش آمده برای بازار مسکن پس از جنگ، گفت: «به‌خاطر جنگ ۱۲ روزه، بازار مسکن روال طبیعی خود را از دست داد اما به نظر می‌رسد دوباره در حال احیای خود است. البته فروش مسکن با قیمت پایین‌تر از قبل در این شرایط غیرعادی نیست اگرچه نمی‌توان گفت این شرایط پایدار است. معمولاً افرادی که نیاز به نقدینگی دارند یا از قبل برنامه‌ای برای فروش ملک و جابه‌جایی داشته‌اند، در حال حاضر ناچارند قیمت را تعدیل کنند تا زودتر به نقدینگی مورد نیاز برسند.»
وی افزود: «بازار تحت تأثیر شرایط جنگی و پیامدهای پس از آن است، در این شرایط بسیاری از فروشندگان یا خریداران دست نگه می‌دارند تا وضعیت عادی شود. در بازار شاهد هستیم که با وجود قیمت‌های پایین‌تر برای فروش، اما خریداران نیز ریسک نمی‌کنند. شرایط کلی حاکم بر بازار راکد است ولی به هر حال معاملاتی هم انجام می‌شود.»
آنطور که کارشناسان مسکن ارزیابی می‌کنند نمی‌توان اکنون و به‌سرعت تحلیلی واضح از شرایط بازار مسکن در آینده ارائه کرد. چون بازار کاملاً تحت تأثیر مسائل روز و شرایط ویژه‌ای که در آن هستیم قرار گرفته است. اما تجربیات گذشته و روند بازار طی دهه‌های مختلف مشخص کرده است که با بازگشت پایداری به بازارهای موازی، بازار مسکن نیز واکنش تدریجی نشان خواهد داد و تصمیم گیری‌ها در بازار تابع عوامل مربوط به بازار خواهد بود.
در بخش مسکن علاوه بر بازار، مسأله دیگر اجرای برنامه‌های ساخت و ساز است که توسط دولت پیگیری می‌شود، به گفته مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن «در شرایطی که دشمنان ملت ایران حملات نظامی را علیه برخی مناطق کشور ترتیب دادند، هیچ یک از طرح‌های ملی زمین و مسکن متوقف نشد و فعالیت‌های اجرایی در سراسر کشور ادامه دارد.» بنابراین برنامه‌های حمایتی مسکن طبق سیاست‌های طراحی شده، به پیش می‌رود و جریان ساخت و ساز ادامه دارد.
داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اول اتحادیه املاک در گفتگویی با اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن، اظهار کرد: در ماه اخیر، اگرچه آمار رسمی در دست نیست، اما مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که با شدت گرفتن خروج اتباع از کشور، عرضه مسکن در بخش املاک کلنگی به‌ویژه در مناطق پایین‌شهر افزایش یافته است.
وی با اشاره به ممنوعیت جدید در خصوص عدم انعقاد قرارداد اجاره با اتباع غیرمجاز، افزود: تاکنون هیچ سامانه‌ای برای ثبت قراردادهای اجاره اتباع در دو درگاه رسمی «کاتب» و «خودنویس» تعریف نشده است و متأسفانه این افراد در عمل، هیچ قرارداد رسمی‌ای نداشته‌اند.
بیگی‌نژاد ادامه داد: اتباع خارجی اصولاً امکان مالکیت نداشتند، مگر در قالب شرکت‌ها، و در حوزه اجاره نیز امکان ثبت قرارداد نداشتند. به همین دلیل، نه تعداد آنان در کشور مشخص است، نه محل دقیق سکونت‌شان، و نه آمار روشنی از میزان قراردادهای موجود با آن‌ها در دسترس است. در حال حاضر بسیاری از املاکی که پیش‌تر در اختیار اتباع بوده، اکنون با قیمت‌هایی معادل سال گذشته عرضه می‌شوند که همین امر موجب کاهش نرخ اجاره در این بخش شده است.
نایب رئیس اول اتحادیه املاک بیان کرد: این کاهش قیمت تنها در حوزه املاک کلنگی مشهود است و در بخش آپارتمان‌ها، قیمت‌ها نسبت به سال گذشته افزایش یافته، هرچند حجم معاملات همچنان راکد است.
بیگی‌نژاد تأکید کرد: همچنین به دلیل نداشتن دسترسی بانکی و محدودیت در انجام تراکنش‌های مالی، چگونگی جابه‌جایی پول بین اتباع و مالکان نیز در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. نکته اساسی اینجاست که در صورت خروج گسترده این افراد از کشور، بازار مسکن در حوزه اجاره‌بها با تأثیر چشمگیری مواجه خواهد شد، زیرا عرضه فایل افزایش می‌یابد. تجربه جنگ تحمیلی ۱۲ روزه نیز نشان داد که با خروج اتباع از برخی مناطق، تعداد زیادی از فایل‌های ملکی قدیمی یا کلنگی وارد بازار شد که یا با قیمت سال قبل عرضه می‌شد یا حتی ارزان‌تر.
بیگی‌نژاد در پایان تأکید کرد: اطلاعات شفافی از قراردادها، محل سکونت و وضعیت معیشتی این افراد در دست نیست، در حالی که واقعیت این است که اتباع شب‌ها در گوشه‌ای از این کشور سکونت دارند، اما ما نه از مکان آن‌ها مطلعیم و نه از نحوه و میزان قراردادهای‌شان با مالکان ایرانی.
