برای ایرانی‌ها، سرمایه‌گذاری در ملک همواره یکی از ایمن‌ترین و قابل اعتمادترین راه‌ها برای حفظ و افزایش دارایی محسوب شده است. بسیاری از خانواده‌ها با حسرت به گذشته نگاه می‌کنند و از اینکه اجدادشان املاک خریداری‌شده را حفظ نکردند، افسوس می‌خورند؛ چراکه در صورت نگه‌داشتن آن دارایی‌ها، نسل‌های بعدی می‌توانستند از ثروتی قابل توجه برخوردار شوند.
با این حال، در دوران پرمخاطره‌ای همچون شرایط جنگی، این معادله تا حدی پیچیده می‌شود. نگرانی‌ها از امنیت فیزیکی ملک، رکود در بازار معاملات و محدودیت‌های حقوقی و تملکی می‌توانند معادلات سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را دچار دگرگونی کنند و تصمیم‌گیری در این حوزه را به مراتب دشوارتر سازند.
بازار مسکن در ایران، پس از جنگ ۱۲ روزه اخیر میان ایران و اسرائیل، روزهای بی‌سابقه‌ای را تجربه می‌کند. براساس آخرین آمار، در خردادماه سال جاری، شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های تهران با سقوط تاریخی ۸/۵ درصدی مواجه شد؛ سقوطی که در دهه اخیر نظیر نداشته و شدیدترین افت قیمت ماهانه از فروردین سال ۱۳۹۲ محسوب می‌شود. اما این کاهش قیمت موقت خواهد بود یا نشانه‌ای از آغاز یک روند نزولی طولانی‌مدت؟
خریداران و سرمایه‌گذاران اکنون در یک دوراهی بزرگ قرار دارند؛ آیا استفاده از این فرصت ریزش قیمت برای خرید تصمیمی منطقی است یا در شرایطی که سایه جنگ و ناآرامی همچنان بالای سر منطقه احساس می‌شود، سرمایه‌گذاری در مسکن پرریسک است و می‌توان به کاهش بیشتر قیمت‌ها امیدوار بود؟
نگاهی به تجربه کشورها در مقاطع جنگی نشان می‌دهد که معمولاً در کوتاه‌مدت، ریسک جنگ و بی‌ثباتی اقتصادی، رکود و کاهش قیمت را در بازار مسکن رقم زده است. در جنگ خلیج فارس (۱۹۹۱)، شهرهای بزرگ منطقه همچون ریاض، کویت و دبی ابتدا افت شدیدی در قیمت املاک تجربه کردند اما با پایان جنگ و رفع نگرانی‌ها، قدرت خرید سرمایه‌گذاران دوباره افزایش یافت و بهای مسکن رشدی قوی را تجربه کرد.
نمونه دیگ، پس از جنگ تابستان ۲۰۰۶ بین اسرائیل و لبنان در بیروت رخ داد. در ماه‌های نخست پس از جنگ، قیمت املاک تا حد چشمگیری کاهش یافت و سرمایه‌گذاران به دلیل ترس از بی‌ثباتی، تمایلی به سرمایه‌گذاری نداشتند اما حدود یک سال بعد، بازگشت ثبات نسبی اوضاع سیاسی مجدداً قیمت‌ها را به مسیر افزایشی برگرداند و حتی نسبت به پیش از جنگ، رکوردهای قیمتی جدیدی به ثبت رسید.
بنابراین بسیاری از کارشناسان معتقدند سرمایه‌گذاری روی مسکن یا زمین یکی از گزینه‌ها برای بهترین سرمایه‌گذاری در زمان جنگ است. این سرمایه در بلندمدت سود خوبی دارد و ریسک آن کم است اما در رابطه با این سرمایه‌گذاری باید بدانید نقدشوندگی آن در زمان جنگ سخت است و از طرفی برای سرمایه‌گذاری روی مسکن نیاز به بودجه بالایی دارید.
یکی دیگر از نکات قابل توجه در دوره‌های مشابه جنگی آن است که در شرایط تشدید ریسک، تقاضا معمولاً به سمت شهرهای امن‌تر سرازیر می‌شود؛ موضوعی که می‌تواند موجب افزایش سریع قیمت‌ها در سایر مناطق دور از کانون تنش شود. اکنون نیز این احتمال وجود دارد که اگر بی‌ثباتی تهران ادامه پیدا کند، سرمایه‌گذاران منابع مالی خود را به سمت شهرهای آرام‌تر و با ثبات‌تر ببرند که می‌تواند باعث جهش ناگهانی قیمت‌ها در نقاطی جز پایتخت شود.
البته باید توجه داشت که بسیاری از شهرهای ایران حتی شهرهای شمالی هم از تنش به وجود آمده بی‌نصیب نماندند اما تهران همچنان کانون توجه و درگیری‌ها بود. نکته قابل توجه اتفاقا مربوط به مناطق بالانشین شهر تهران بود که در مرکز توجهات حملات ددمنشانه اسرائیل قرار گرفت. بنابراین برخی تحلیلگران معتقدند قیمت ملک در شهرهای دیگر به‌خصوص در نقاطی که از گزند حمله‌ها در امان بوده برعکس پایتخت در کوتاه‌مدت رشد خواهد داشت.
تحلیلگران معتقدند که در کوتاه‌مدت، عامل روانی ناشی از جنگ می‌تواند کاهش قیمت بیشتری را در بازار مسکن تهران رقم بزند اما تجربه تاریخی نشان می‌دهد که اگر جنگ یا تنش‌ها به سرعت حل‌وفصل شود، تثبیت قیمت مجدداً رخ خواهد داد. برعکس، اگر تنش‌ها و ریسک‌های سیاسی به صورت مزمن ادامه یابد، کاهش قیمت‌ها، تبدیل به رکودی بلندمدت و خطرناک خواهد شد.
بنابراین مهم است که تحلیل شما برای سرمایه‌گذاری مبتنی بر تشدید تنش و فراگیر شدن درگیری‌ها باشد یا معتقد باشید که این درگیری‌ها به زودی آرام خواهد شد که در این صورت با توجه به پیش‌بینی تورم ۳۰ تا ۴۰درصدی تردیدی نیست که قیمت مسکن و ملک بالاتر خواهد رفت.
برای سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن، توصیه معقول این است که پیش از هرگونه تصمیم‌گیری عجولانه، رصد دقیقی از اوضاع سیاسی و اقتصادی داشته باشند. در وضعیت مبهم کنونی، خرید مسکن به امید افزایش سریع قیمت‌ها عملی پرریسک است. در مقابل، اگر ارزیابی‌ها حاکی از پایان یافتن سریع تنش‌ها باشد، ممکن است فرصت فعلی برای ورود به بازار مسکن بسیار مناسب به نظر برسد.
در پایان باید تاکید کرد که تاریخ به ما می‌آموزد: بازار مسکن هرچند تحت تأثیر کوتاه‌مدت بحران‌ها قرار می‌گیرد اما خود را با گذشت زمان ترمیم می‌کند؛ مگر آنکه تنش‌ها طولانی و مزمن شوند. بنابراین سرمایه‌گذاران باید ضمن احتیاط و رصد تحولات سیاسی منطقه، تصمیمات اقتصادی هوشمندانه و آگاهانه‌ای اتخاذ کنند.
