چکیده : در پی اعلام رسمی خانم فرزانه صادق مالواجرد، وزیر راه و شهرسازی، مبنی بر ادامه روند افزایشی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴، بازار مسکن تهران با چالش‌هایی جدی مواجه شده است. طبق گزارش‌ها، قیمت هر متر مربع آپارتمان در برخی مناطق پایتخت به‌طور بی‌سابقه‌ای افزایش یافته و در محله‌هایی چون یوسف‌آباد، از توان مالی بسیاری از خانوارها خارج شده است. این مقاله با بررسی متوسط قیمت در مناطق مختلف تهران، به تحلیل دلایل رشد افسارگسیخته قیمت‌ها، نقش تورم، کمبود عرضه و ناکارآمدی سیاست‌های دولتی پرداخته است. همچنین تأثیر این وضعیت بر مستأجران، زوج‌های جوان و اقشار متوسط بررسی شده و لزوم بازنگری در سیاست‌گذاری‌های کلان مسکن مورد تأکید قرار گرفته است.

در شرایطی که بازار مسکن تهران با افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها مواجه است، خانم فرزانه صادق مالواجرد، وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرده است که روند صعودی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ ادامه خواهد داشت. این اظهارات در حالی مطرح می‌شود که هم‌اکنون در برخی مناطق پایتخت، قیمت هر مترمربع مسکن با قیمت یک خودروی پراید برابری می‌کند.

این وضعیت نه‌تنها نشان‌دهندهٔ شکاف عمیق بین درآمد خانوارها و هزینه‌های مسکن است، بلکه زنگ خطری برای سیاست‌گذاران و برنامه‌ریزان شهری به‌حساب می‌آید. به‌عنوان نمونه، قیمت ملک در یوسف‌آباد تهران که یکی از محله‌های باسابقه و پرتقاضای پایتخت به شمار می‌رود، در ماه‌های اخیر با جهشی چشمگیر مواجه شده و عملاً از توان مالی بسیاری از اقشار خارج شده است.

با توجه به پیش‌بینی‌های وزیر راه و شهرسازی، به نظر می‌رسد که بازار مسکن در سال آینده نیز با نوسانات قیمتی همراه خواهد بود. این امر ضرورت بازنگری در سیاست‌های مسکن و ارائه راهکارهای مؤثر برای کنترل قیمت‌ها و افزایش دسترسی به مسکن مناسب را بیش از پیش نمایان می‌سازد.

اما چرا بازار به این نقطه رسیده؟ نقش تورم، نبود عرضه کافی، و سیاست‌های اقتصادی در این میان چیست؟ و آیا هنوز راهی برای عبور از این وضعیت وجود دارد؟

جدول قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان در تهران (۱۴۰۴)

در تهران، قیمت هر متر مربع مسکن به عوامل متعددی بستگی دارد که از مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به موقعیت جغرافیایی، امکانات منطقه، سن بنا، دسترسی به حمل‌ونقل عمومی و وضعیت کلی بازار اشاره کرد. مناطقی مانند شمال تهران و محله‌هایی مثل زعفرانیه و تجریش معمولاً قیمت‌های بسیار بالاتری دارند، در حالی که مناطق جنوبی شهر از نظر قیمت به مراتب پایین‌تر هستند. همچنین در سال‌های اخیر، نوسانات اقتصادی و تورم، تاثیر قابل توجهی بر افزایش قیمت‌ها گذاشته است. بنابراین، قیمت هر متر مربع در تهران طیف گسترده‌ای دارد و برای انتخاب بهترین گزینه باید فاکتورهای متعددی را در نظر گرفت.

دلایل اصلی افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن

افزایش بی‌وقفه قیمت مسکن در تهران، به‌ویژه در محله‌هایی مانند یوسف‌آباد، فقط نتیجه یک عامل نیست؛ بلکه حاصل مجموعه‌ای از مشکلات ریشه‌دار و گاه تکرارشونده است. تورم عمومی، که در چند سال گذشته به یکی از جدی‌ترین بحران‌های اقتصادی کشور تبدیل شده، مستقیماً بر قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت‌وساز اثر گذاشته است.

از سوی دیگر، کمبود عرضه در برابر تقاضای فزاینده نیز نقش مهمی در بالا رفتن قیمت‌ها ایفا می‌کند. ساخت‌وسازهای جدید نه با نیاز واقعی مردم هم‌راستا هستند، نه با توان خرید آن‌ها. بیشتر پروژه‌ها یا لوکس‌سازی‌هایی هستند که صرفاً بازار سرمایه‌گذاران را هدف گرفته‌اند.

در این میان، نبود سیاست‌های پایدار در حوزه مسکن و عدم اجرای صحیح طرح‌هایی مثل «نهضت ملی مسکن» باعث شده فرصت‌هایی که برای کنترل بازار وجود داشت، عملاً بی‌اثر یا بسیار محدود باقی بماند.

فشار سنگین افزایش قیمت‌ها بر دوش مردم

افزایش قیمت مسکن صرفاً یک عدد در گزارش‌های اقتصادی نیست؛ واقعیتی است که هر روز در زندگی میلیون‌ها نفر نمود پیدا می‌کند. برای بسیاری از مستأجران، تمدید قرارداد اجاره با افزایش سالانه ۵۰ تا ۱۰۰ درصد، چالشی جدی شده و آن‌ها را به تغییر محله یا حتی شهر مجبور کرده است.

زوج‌های جوان، دیگر به سختی می‌توانند به خرید خانه فکر کنند. با وجود وام‌های محدود و ناکارآمد، خانه‌دار شدن برای بسیاری از آن‌ها به رؤیایی دور از دسترس تبدیل شده است. در چنین شرایطی، خرید یک آپارتمان ۷۰ متری در محله‌هایی مانند یوسف‌آباد یا حتی مناطق متوسط شهر، نیازمند سرمایه‌ای معادل چند ده سال پس‌انداز خانوارهای متوسط است.

در واقع، مسکن که روزگاری به‌عنوان «سرپناه» شناخته می‌شد، امروز بیش از همیشه به یک کالای لوکس تبدیل شده است؛ کالایی که تنها در دسترس طبقات خاص قرار دارد.

حالا چه باید کرد؟ راهکارهایی برای عبور از بحران

با توجه به پیش‌بینی‌های وزیر راه و شهرسازی درباره ادامه روند افزایشی قیمت‌ها در سال ۱۴۰۴، لازم است هم مردم و هم سیاست‌گذاران با نگاهی دقیق‌تر و واقع‌گرایانه‌تر به بازار مسکن نگاه کنند.

برای متقاضیان واقعی، شاید یکی از راهکارها، بررسی گزینه‌های جایگزین در مناطق کم‌تراکم‌تر تهران یا شهرهای اطراف باشد؛ جایی که هنوز امکان خرید با بودجه‌های معقول‌تر وجود دارد.

همچنین سرمایه‌گذاران کوچک می‌توانند به‌جای خرید مستقیم در بازار تهران، به گزینه‌هایی مانند مشارکت در ساخت یا سرمایه‌گذاری در بازار املاک سایر شهرها فکر کنند. در این میان، شهرهایی مانند کرج، پردیس و اندیشه با توجه به قیمت مناسب‌تر و توسعه زیرساخت‌ها، می‌توانند انتخاب‌های هوشمندانه‌تری باشند.

اما در سطح کلان، بدون اصلاح ساختار اقتصادی و بازبینی در سیاست‌های حوزه مسکن، نمی‌توان انتظار داشت که بازار به تعادل برسد. حمایت واقعی از تولید مسکن، اجرای کامل طرح‌های دولتی، و هدایت سرمایه‌ها به سمت ساخت‌وساز هدفمند، از جمله اقداماتی است که می‌تواند چشم‌اندازی امیدوارکننده برای آینده ایجاد کند.

در این مسیر، مؤسسات و شرکت‌هایی با سابقه فعالیت حرفه‌ای در حوزه املاک می‌توانند نقش مؤثری در هدایت افراد به سمت تصمیم‌گیری‌های درست ایفا کنند. برای نمونه، گروه املاک نگین با بیش از ۲۰ سال تجربه در زمینه خرید و فروش ملک، یکی از مجموعه‌هایی است که با ارائه مشاوره‌های تخصصی، می‌تواند متقاضیان را در مسیر خانه‌دار شدن همراهی و حمایت کند.