مناطق آزاد ایران که در آغاز با شعار تبدیل‌شدن به محور سرمایه‌گذاری، توسعه پایدار و تقویت صادرات پایه‌گذاری شدند، این روزها با چالشی بنیادین روبه‌رو هستند؛ هجوم سرمایه‌های خارجی به بخش مسکن، عمدتاً با تمرکز بر ساخت‌وسازهای لوکس و تجاری، نه‌تنها نقشی در بهبود شرایط زندگی ساکنان محلی ایفا نکرده، بلکه با افزایش شدید قیمت زمین و ملک، دسترسی اقشار بومی به مسکن را دشوارتر از همیشه کرده است.
در حالی‌که هدف اصلی این مناطق، توانمندسازی اقتصادی و ایجاد فرصت‌های برابر بود، اکنون روند معکوسی در جریان است که به تقویت شکاف طبقاتی و شکل‌گیری الگوی توسعه‌ای نامتوازن منجر شده است.
قشم، کیش، چابهار و حتی ماکو، حالا بیشتر از آنکه محل زندگی باشند، به ویترین‌هایی پرزرق‌وبرق برای خریداران و سرمایه‌گذاران بخش مسکن بدل شده است، این اتفاق در حالی رخ می‌دهد که هنوز سازوکار مشخصی برای کنترل مالکیت، قیمت‌گذاری و انتفاع اجتماعی از این پروژه‌ها وجود ندارد.
در سال‌های اخیر، حضور سرمایه‌‌داران غیربومی در بازار مسکن و ساختمان مناطق آزاد کشور افزایش یافته است، پروژه‌هایی که عمدتاً در قالب برج‌ها، ویلاهای لوکس یا مجتمع‌های تفریحی عرضه شده و می‌شود.
به‌گفته یک مشاور املاک فعال در یکی از جزایر جنوبی کشور، اغلب سرمایه‌گذاران علاقه‌ای به ورود به پروژه‌های مشارکتی با مردم محلی ندارند، آن‌ها زمین می‌خرند، پروژه را می‌سازند و با سود بسیار بالا می‌فروشند، این فرآیند بدون الزام مشخص به پاسخگویی در رابطه با تبعات آن صورت می‌گیرد.
بررسی سایت‌های مسکن نشان می‌دهد برخی آپارتمان‌ها در جزیره کیش با قیمت هر مترمربع ۳۰۰ میلیون تومان آگهی شده است، مالک یک واحد مسکونی ۸۵ متری قیمت آن را ۲۵.۵ میلیارد تومان اعلام کرده است.
در شهرک صدف کیش، قیمت‌ها تا حدودی متعادل‌تر از سایر مناطق است؛ آپارتمان ۱۱۰متری با قیمت ۱۴.۳ میلیارد تومان، هر مترمربع ۱۳۰ میلیون تومان، واحد ۹۵متری با قیمت ۱۰ میلیارد یعنی هر مترمربع حدود ۱۰۵ میلیون تومان و واحد ۶۳متری با قیمت ۵.۵ میلیارد تومان، هر مترمربع کمی بیش از ۸۷ میلیون تومان آگهی شده است.
در این شهرک همچنین یک واحد نوساز ۱۵۰متری با قیمت ۲۰ میلیارد تومان در فایل فروش قرار گرفته است.
در بلوار مرجان آپارتمان ۱۱۰متری ۱۹.۲ میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده است، این واحد پارکینگ و انباری دارد و در طبقه ۱۱ واقع شده است. در برخی برج‌های معروف قیمت هر مترمربع تا نیم میلیارد تومان نیز هست. در یکی از این برج‌ها یک واحد آپارتمان ۱۱۰متری با قیمت حدود ۴۷.۵ میلیارد تومان آگهی شده است؛ یعنی هر مترمربع حدود ۴۳۱ میلیون تومان! یک آپارتمان ۱۷۰متری نیز با قیمت هر مترمربع حدود ۲۶۰ میلیون تومان آگهی شده است.
در یکی دیگر از برج‌ها یک آپارتمان ۲۰۰متری به‌قیمت هرمترمربع ۳۵۰ میلیون تومان و مجموع ۷۰ میلیارد تومان توسط مالک آن در فایل فروش قرار گرفته است.
بازار مسکن چند سالی است در رکود تورمی با شیب ملایم به‌سر می‌برد، در این وضعیت، افزایش سرمایه‌گذاری در پروژه‌های لوکس و گران‌قیمت مسکن، آن هم بدون تناسب با نیاز ساکنان محلی، عملاً منجر به کاهش عرضه مسکن قابل‌تهیه برای بومیان شده است. کارشناسان معتقدند این شکاف، اگرچه از نظر مالی ممکن است برای برخی سرمایه‌گذاران و سازندگان سودآور باشد، اما در بلندمدت شکاف طبقاتی در این مناطق را افزایش می‌دهد.
مناطق آزاد به‌طور خاص برای توسعه صادرات، جذب سرمایه‌گذاری و ارتقای معیشت مردم محلی طراحی شده‌اند، اما وقتی بخش مسکن در این مناطق صرفاً به محملی برای سوداگری بدل می‌شود، این مأموریت‌ها تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد.
متأسفانه نبود ضوابط شفاف برای فروش زمین و مسکن به افراد غیربومی و اتباع خارجی، یکی از گره‌های اصلی این مشکل است. در بسیاری از کشورها، سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن با محدودیت‌ها یا مالیات‌های تنظیمی مواجه است تا منافع عمومی حفظ شود، اما در مناطق آزاد ایران، هنوز چنین سیاست‌هایی جدی گرفته نشده‌اند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد با ادامه این روند، مناطق آزاد بیش از آنکه به اهداف اولیه خود یعنی ایجاد رونق اقتصادی، اشتغال و زندگی باکیفیت برسند، در مسیر شکل‌گیری بازارهای بسته و انحصاری حرکت می‌کنند، بازارهایی که در آن دسترسی به مسکن به‌عنوان یکی از مؤلفه‌های اساسی در زندگی مردم، نه بر اساس نیاز، بلکه صرفاً بر پایه قدرت خرید تعیین می‌شود.
برای تعدیل این روند لازم است سیاست‌های بازدارنده و تنظیم‌گر شامل تعیین سقف مالکیت زمین برای افراد غیربومی، به‌ویژه مالیات بر خانه‌های خالی، الزام به فروش درصدی از پروژه‌ها به ساکنان محلی و اعمال عوارض ویژه بر نقل و انتقال املاک در مناطق آزاد تدوین شود.
