به گزارش خبرگزاری صدا و سیما ، آقایان رامین گوران دبیر انجمن انبوه سازان به عنوان مخالف، و عمران زاده رئیس اندیشکده شهر اسلامی به عنوان موافق، درباره اعطای زمین توسط دولت برای ساخت مسکن ویلایی یا آپارتمان در برنامه بالاتر شبکه خبر دور میز مناظره نشستند. 

مقدمه مجری:رهبر انقلاب در دیدار‌های اخیر خودشان رقابت واقعی را یکی از ارکان مهم انتخابات عنوان کردند به این معنی که میدان برای حضور گرایش‌های مختلف سیاسی، فرهنگی و اقتصادی باز باشد تا همه با دیدگاه‌های متفاوت و مختلف خودشان بتوانند در مسابقه بزرگ انتخابات یک رقابت واقعی را شکل بدهند و یک حضور فعالانه‌ای در میدان انتخابات داشته باشند. صدا و سیما در همین راستا برای به تصویر کشیدن و تقویت این رقابت‌ها هم مناظره‌ای را برای آشنایی بیشتر مردم با دیدگاه‌های گرایش‌های مختلف برگزار کرده که الآن خدمتتان هستیم، هم این سوالات را از نامزد‌های انتخابات مجلس شورای اسلامی در ویدئو‌های انتخاباتی شان پرسیده که در برنامه گذشته هم دیدید. یکی از موضوعاتی که درباره آن نگاه‌های مختلفی شکل گرفته بحث این است که آپارتمان سازی کنیم یا ویلایی سازی در حوزه مسکن و شهرسازی که مخالفان و موافقان بحثی که داریم با هم مناظره‌ای را خواهند داشت.

سوال: آقای عمران زاده اساساً مخالفت شما با توسعه عمودی و آپارتمان سازی چیست و دلایل تان برای موافقت تان با ساخت و ساز ویلایی و توسعه افقی شهر؟
عمران زاده: دلایل مخالفت با ساخت عمودی یا توسعه عمودی شهر می‌تواند به چند تا بعُد و جنبه اشاره کنیم، اصلی‌ترین دلیل که ما مخالف عمودی سازی و بلندمرتبه سازی خصوصاً در حوزه مسکن و توسعه شهر هستیم، آسیب‌های مختلف و مسائل مختلفی است که اثبات شده که بلندمرتبه سازی و عمودی سازی و توسعه عمودی شهر به ارمغان می‌آورد.
مطالعات مختلفی در دنیا طی ۵۰ سال گذشته صورت گرفته در کشور ما هم الآن شاید ده‌ها مطالعه صورت گرفته که ما هر چقدر تراکم جمعیتی، تراکم ساختمانی در شهر بالا می‌رود مساوی با آسیب‌های اجتماعی بالاتر، مساوی با چالش‌های روانی بالاتر، منزوی شدن بچه ها، پرخاش گری شان و در واقع آسیب‌های متعددی که اثبات شده است.
من یک پاراگراف از این کتاب خدمت شما بخوانم، این کتاب تقریباً ۲۰ سال پیش در کشور ترجمه شده و اشاره می‌کند به یک مطالعه‌ای که ۵۰ سال پیش انجام شده، کتاب زبان الگو شهر‌ها اثر کریستوفر الکساندر، می‌گوید شواهد بسیاری وجود دارند مبنی بر این که ساختمان‌های بلند مردم را دیوانه و کلافه می‌کنند، ساختمان‌های بلند به جز منفعت‌های سوداگرانه برای بانک‌ها و صاحبان اراضی هیچ مزیت موثق دیگری ندارند، آنها ارزان نیستند و کمکی هم به ایجاد فضای باز نمی‌کنند، چشم انداز شهری و زندگی اجتماعی را ویران می‌کنند.
این چیزی است که ۵۰ سال پیش مطالعات نشان می‌دهد از ۵۰ سال پیش تا الآن هم هزاران مطالعه صورت گرفته که ما آسیب‌های اجتماعی و فرهنگی بلندمرتبه سازی به اندازه‌ای است که ما دنبال این مدل و این الگو از توسعه شهری نرویم. در دنیا هم همین را متوجه شدند یعنی از همان زمان به بعد سیاست هایشان را تغییر دادند رفتند به سمت کم ارتفاع سازی، کم طبقه سازی و عموماً برای مسکن ویلایی سازی و توسعه افقی شهرها.

سوال: آقای گوران شما نظرتان چیست و چقدر با آقای عمران زاده موافق هستید؟
گوران: من مواردی را در انتخاب توسعه افقی - عمودی شرح می‌دهم که این موارد شامل: قیمت زمین و مساحت زمین موجود، زیرساخت، وضعیت اقتصادی کشور و اقتصاد شهری، فرهنگ، تاریخ، شبکه حمل و نقل، نیاز به مسکن، هزینه نگهداری، هزینه ساخت، اقلیم و توپولوژی. در نتیجه این که من صد درصد جواب این کار منفی و مثبت صفر و یکی به این موضوع نمی‌شود نگاه کرد.به این شرایط بستگی دارد اگر ما این شرایط را بتوانیم پیاده کنیم می‌توانیم برای توسعه افقی یا توسعه عمومی. به نظر می‌آید که همین معکوس اش وجود دارد در توسعه افقی هم ما یکی از مشکلات مان این است که باز رابطه‌های فرهنگی هم جدا شدند، پیشنهاد ما برای دغدغه آن موضوعی که آقای دکتر فرمودند راهکار در همان مجتمع سازی و گروهی زندگی کردن را دارد، این نیست که این صورت مسئله را به خاطر این آیتم‌هایی که گفتم را باید در نظر بگیرید در محاسبات مان، توسعه افقی هزینه زیرساخت اش و هزینه زمین  بسیار تأثیرگذار است و این موضوع را باید در مسائل منتها محاسبه نکنیم و حساب و کتاب نکنیم من هم اعتقادم این است که این کار را اعداد و ارقام و اطلاعات درمی آید، این کاری نیست که ما برای یک شهر بیاییم یا تجویز کنیم در این شهر افقی کار کنیم یا در این شهر عمودی کار کنیم، نوع کار باید این کار توسط کارشناسان برنامه ریزی شهری انجام بدهیم ضمناً با دو سند بالادستی ارتباط دارد یکی طرح جامع شهر و یکی هم سند آمایش سرزمین ارتباط دارد. در نتیجه من موضوع مخالفت با صراحتاً با بلندمرتبه و یا ویلایی سازی نگاهم این است که باید براساس یک مطالعاتی و اعدادی به این نتیجه برسیم.

سوال: یعنی این فرمایشاتی که آقای عمرانی زاده به آنها اشاره کردند در تقبیح ساخت و ساز آپارتمانی یا انبوه سازی و کاری که رایج است شما قبول ندارید؟
گوران: این اگر هم وجود داشته باشد راه حلش درون خودش است، راه حلش این نیست که با ویلا سازی مشکل را حل می‌کنیم.

سوال: یعنی فکر نمی‌کنید که مثلاً بهتر می‌شود؟

گوران: آن آثار خاص خودش را دارد، هزینه‌های خاص خودش را دارد مثلاً عرض کردم قیمت زمین، مساحت موجود، شهر را هر چقدر گسترش دهید مسائل امنیتی دارد، مسائل اجتماعی دارد.

عمران زاده: یک مقدار جلوتر برویم ابعاد دیگر مسئله را عرض می‌کنم. الآن آقای گوران به بحث اقتصادی اشاره می‌کنند، ما بررسی‌هایی که انجام دادیم و خود اداره کل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم انجام داده، در بحث توسعه افقی ویلایی سازی اتفاقاً هزینه‌ها حدود ۲۵ درصد کمتر از عمودی سازی و بلندمرتبه سازی را برای این که ببینیم بلندمرتبه سازی وقتی اتفاق می‌افتد شما نوع تکنولوژی که استفاده می‌کند، نوع تأسیسات و تجهیزاتی که استفاده می‌کند خیلی پیشرفته‌تر است و فناوری خاصی نیاز دارد و به همین خاطر توسعه افقی هزینه هایش کمتر است.

این فقط عزیزان ما وقتی دفاع می‌کنند از بلندمرتبه سازی و توسعه عمودی شهر عموماً هزینه‌های آشکار را می‌گویند، هزینه‌های همین ساخت و ساز و اینها، ما با هزینه‌های هنگفت غیرآشکار و پنهان در بلندمرتبه سازی مواجه ایم، من آن آسیب‌های روانی و اجتماعی و منزوی شدن و خصوصاً برای مادران و کودکانی که در سبک زندگی آپارتمان نشینی و بلندمرتبه سازی و این نوع سبک زندگی اتفاق می‌افتد، اینها در بلندمدت هزینه هایش را اگر حساب کنیم ما الآن در کشورمان مرسوم است معمولاً یک جا به ریال تولید می‌کنند، به دلار باید هزینه پرداخت کنند، یعنی بعداً ما باید اینها را به دلار هزینه هایش را مردم پرداخت کنند.

همین ترافیک شهر تهران را شما ببینید، آلودگی هوا را ببینید، هر چقدر شما تراکم جمعیتی در شهر افزایش پیدا کند، تراکم بیشتر، آلودگی بیشتر، همین آلودگی هوا را شما این یک نمونه هزینه‌های هنگفت و پنهان و غیرآشکاری که ما با آنها مواجه ایم، ترافیک بیشتر برای آلودگی هوای بیشتر، شما آلودگی هوا در سال در کشور ما نزدیک به ۲۰ هزار نفر در واقع، سومین عامل مرگ و میر در کشور ما آلودگی هوا است، این یعنی شهر‌ها شلوغ است، پرتراکم است، آلودگی است.

همین ترافیک را شما در نظر بگیرید در شهر ۸ میلیونی یا ۹۰ میلیون مثل تهران ۲ میلیون نفر روزی یک ساعت فقط در ترافیک گیر می‌کنند این ۲ میلیون نفر ساعت شما یک ضرب و تقسیم ساده کنید حدود ۴۰۰ - ۵۰۰ سال عمر انسان است، اینها هزینه‌های پنهان متراکم سازی، انبوه سازی، بلندمرتبه سازی و افزایش تراکم شهرهاست در حالی که ما به راحتی می‌توانیم از الگو‌های که آقای گوران هم گفتند با الگو‌هایی که با بوم ما، محل ما، فرهنگ ما سازگار است انتخاب کنیم که به نظر من توسعه افقی خیلی به فرهنگ ما، سبک زندگی ما، شرایط زیستی و طبیعی کشور ما نزدیک است.

سوال: و ارزان‌تر است؟
عمران زاده: و ارزان‌تر هم البته با همان هزینه‌های اگر مستقیم را حساب کنیم ارزان‌تر است، هزینه‌های غیرمستقیم را حساب کنیم خیلی خیلی ارزان‌تر و به نظر من تقریباً می‌شود مفت است نسبت به آن هزینه‌هایی که در واقع وجود دارد.

سوال: آقای گوران بفرمایید؟
گوران: من توضیح دهم، شما فرمودید ۲۵ درصد هزینه را کاهش می‌دهد، این هزینه را کاهش دهد فقط در قسمت ساختمان اگر طبق محاسبات که محاسبات را من شخصاً قبول ندارم که این عدد دقیق است موافقم که هزینه‌های بلندمرتبه سازی گرانتر درمی آید را رد نمی‌کنم عدد را مخالف هستم ولی شما هزینه‌های دیگر وابسته به این موضوع را به نظرم در این محاسبات نیاورده مجموعه اقتصاد مسکن در وزارت مسکن هزینه...
عمران زاده: فکر کنم اندیشکده محاسبه کرده تقریباً همین است.
گوران: هزینه زیرساخت‌ها را ندیده، روبنایی‌ها را ندیده، زیربنایی‌ها را ندیده و قیمت تمام شده اگر کسی این را محاسبه کرده و نظر دارد هزینه ساخت را باز گفته، اشکالی ندارد اصلاً ما پذیرفتیم ولی هزینه‌های دیگر این ساختمان شما قیمت زمین را وقتی می‌گویید در یک واحد آپارتمانی برای همان ۲۰۰ متر ۱۰ واحد آپارتمانی مطمئناً سرشکن خواهد شد یعنی عملاً این هزینه، هزینه فقط ساخت را پیش بینی کرده، در خصوص آن گرفتاری‌هایی که وجود دارد من مطالعاتم و بررسی هایم...

سوال: تا از هزینه‌ها نگذشتیم چقدر می‌شود یعنی قیمت تمام شده چقدر فرق اش می‌شود؟
عمران زاده: ایشان کلیت موافقند که بیشتر می‌شود ولی می‌گویند نه اینقدر.
گوران: نه من موافقم بیشتر می‌شود در هزینه فقط ساختمان ولی اینجا هزینه ساختمان را فقط آورده، به مراتب هزینه در مسیر‌های توسعه افقی هزینه‌ها وحشتناک‌تر می‌شود، چون به اشتباه است این شاید برای یک ساختمان یک متر مربع دو سه برابر شود برای این که شما شاهراه‌های بیشتری دارید، خیابان‌های بیشتری دارید، زیرساخت‌های بیشتری که این هزینه را حتماً اقتصاد مسکن این موضوعات را بررسی نکرده، نیاورده در قیمت تمام شده.
عمران زاده: اینها محاسبه شده، این جوری است شما هزینه‌های توسعه شهری را می‌گویید، هزینه توسعه شهری شما الآن در ایران زندگی می‌کنید شما هم که در حوزه ساخت و ساز هستید و در حوزه انبوه سازی فعال هستید، شما همین کنار تهران یک کلنگ به زمین بزنید فردا قیمت آن چندین برابر می‌شود، یعنی همان زمین، هزینه‌های توسعه شهری از محل ارزش افزوده زمین‌های ذخیره‌ای که در همان پلنت‌هایی که اتفاق می‌افتد و توسعه شهری اتفاق می‌افتد تأمین می‌شود، از واحد‌های تجاری که آنجا وجود دارد تأمین می‌شود، یعنی شما به نظر به جای این که نگران افزایش هزینه‌های عمومی مثلاً شهرداری دولت باشید من به نظرم حالا انبوه سازان الآن نگران دولت و شهرداری و اینها هستند.

من به نظرم شاید خیلی منطقی نباشد، اتفاقاً اینها از همین مسیر‌های موجود قابل دستیابی است و آن هزینه‌ها قابل جبران است یعنی آنجا کلی واحد‌های تجاری تعریف می‌شود، زمین‌هایی ذخیره می‌شود درصدی از زمین‌هایی که الحاق می‌شود به شهر، وقتی ارزش زمین رفت بالا در اختیار سازندگان مختلف و فروخته می‌شود و تأمین می‌شود آن هزینه‌های توسعه شهری که شما می‌گویید.
گوران: ما تجربه کردیم در حوزه مسکن‌هایی که تا الآن ساختیم برای این که نتوانستیم همین کاری که شما می‌گویید مدیریت کنیم امروز می‌بینیم مردم در همه حوزه‌هایی که ساختیم گرفتاری‌های همین خدمات زیربنایی، روبنایی را دارند چه طور می‌شود تأمین کرد ما قبل از آن باید این کار را بکنیم و این بار هزینه را حتماً دولت و مردم دارند تأمین می‌کنند، هزینه صفر نیست، هزینه وجود دارد.
عمران زاده: نه آن قابل تأمین است، کاری ندارد الآن شما اصلاً اشراف دارید ما قانون جهش تولید مسکن را داریم یک صندوقی در قانون تعریف شد درست است با تأخیر دو ساله ولی ایجاد شد صندوق ملی مسکن، ما یک صندوق ملی مسکن داریم منابعی می‌آید از مسیر‌های مختلف در این صندوق، شما از محل این صندوق زیرساخت‌ها را ایجاد می‌کنید.
گوران: نه من نگفتم
عمران زاده: می‌خواهم بگویم شما می‌گویید همین الآن باید ایجاد شود، من اتفاقاً می‌گویم قبل از این که آنجا سازه بیاید بالا، زیرساخت‌های عمومی و خدماتی اش باید ایجاد شود، منتها اعتبارش از کجا، از محل منابع ملی صندوق ملی مسکن تأمین می‌شود منتها بعداً این جبران می‌شود از محل ذخیره زمین و واحد‌های تجاری و موارد مختلف این قابل تأمین است.
گوران: باز هم آقای دکتر توضیحم این است
عمران زاده: حالا در گذشته یک مسیر اشتباهی رفته شده و ما گرفتار یا مردم مثلاً در محدوده‌های مسکن مهر ساخته شده، زیرساخت‌ها ایجاد نشده یک مسیر اشتباه یک تجربه تاریخی است بیاییم این مسیر را عوض کنیم، ما قبلاً صندوق ملی مسکن نداشتیم الآن داریم، می‌توانیم اینها را از این مسیر هزینه‌های عمومی و توسعه شهری را تأمین کنیم.
گوران: در هر صورت قبول داریم که این موضوع هزینه دارد و هزینه اش روی دوش بقیه مردم قرار می‌گیرد.
عمران زاده: نه بقیه مردم نیست.
گوران: چرا قرار نمی‌گیرد، پول این صندوق را چه کسی می‌دهد؟
عمران زاده: از منابع ملی
گوران: این منابع هم باز روی دوش مردم است، این منابع که یک مسئول از جیبش نمی‌دهد، از مردم هزینه می‌کند.
عمران زاده: مردم یعنی چه؟
گوران: مردم همین ۸۵ میلیون مردم در مورد این موضوع هزینه می‌کنند.
عمران زاده: نه ببخشید، از محل مالیات‌هایی است که اتفاقاً از شما و سازندگان و انبوه سازان باید بگیرند نه از مردم.
گوران: نه این ادبیات را باز هم درست کنیم، اگر انبوه سازان می‌دهند باز از جیب مردم می‌دهند، اشتباه نکنیم این موضوع را، یعنی این هم هزینه روی دوش مردم است من نظرم این است.
عمران زاده: نه هزینه روی دوش مردم نیست، اتفاقاً ما تنظیم مالیات‌های عمومی مان باید به نحوی باشد که مالیات‌ها باید مؤثر باشد از افراد خاص که از آن مردم ما نباید مالیات بگیریم، این کاملاً بدیهی است. ببینید مشکل مسکن ما به چه نحوی است، چه جوری مشکل مسکن ایجاد شده، مشکل مسکن شما الآن حوزه ساخت و ساز هستید، ۵۰ - ۶۰ درصد قیمت، قیمت زمین است، ما می‌گوییم این قیمت زمین از حوزه ساخت و ساز مسکن باید کم شود به چه نحوی.
گوران: یعنی بیشتر می‌شود این که می‌فرمایید، شما سطح زمین بیشتر، مقدار آورده زمین که قیمت زمین، کسی که سهم زمین اش است ۲۰۰ متر زمین را ۱۰۰ متر بنا می‌سازد ۲۰۰ متر زمین را، کسی که دارد هزار متر زمین را می‌سازد باز هم ۲۰۰ متر زمین است...
عمران زاده: ما داریم در مقیاس طرح‌های ملی، دولتی و برای عموم مردم و طرح‌های حمایتی داریم صحبت می‌کنیم، همین که طرح سیاست ملی مسکن چه اتفاقی می‌افتد؟ زمین رایگان است، الآن چه اتفاقی افتاده است، ما یک زمانی دور شهر‌ها برج و بارو بود، شهرهایمان متراکم بودند و امکان توسعه شهری مان کمتر بود الآن همان برج و بارو را ما به صورت نامرئی یک محدوده‌ای برای شهر‌ها تعریف کردیم تا لب مرز شهر می‌گوییم ۴ طبقه، ۵ طبقه، ۶ طبقه بیرون مرز شهر طرف مزرعه و زمین اش یک واحد ویلایی برای خودش بخواهد بسازد مانع می‌شویم یعنی این اصول و این منطق شهرسازی، یعنی ما شهر‌ها را حبس کردیم و قیمت زمین را آوردیم بالا. من یک سوال از آقای گوران می‌پرسم، آقای گوران شما بگویید که الآن چرا قیمت زمین و مسکن و تورم زمین و مسکن تورم عمومی بالاتر است، این را شما پاسخ را بدهید؟
گوران: عرضه زمین کم است.
عمران زاده: احسنت، ما می‌گوییم آقا زمین باید عرضه شود و شهر به صورت...
گوران: نه این راه حلش این نیست که با اضافه شدن حل شود، ما خیلی از زمین‌ها را داریم مشکل شان را در شهر حل کردیم، شما مسلط‌تر هستید، میان افزا است، رشد هوشمند است.
عمران زاده: رشد هوشمند یعنی چه؟
گوران: زمین‌هایی که در مناطقی وجود دارد که ما آن زمین‌ها را بلاتکلیف گذاشتیم در سطح شهر.
عمران زاده: آن زمین در اختیار من نیست، آن زمین در اختیار بزرگ ملاکان، یکسری سازمان ها، آنها در اختیار مردم نیست، بله این هم راهکار درستی است آقای گوران اشاره می‌کنند راهکار درستی است، ما در کنار عرضه زمین، توسعه افقی شهر به نفع مردم، نه به نفع بنگاه‌های بزرگ و انبوه سازان و بلند مرتبه، به نفع مردم در کنارش مجموعه مالیات‌هایی را ما باید تنظیم کنیم، بله زمین بایر داخل شهر است ما باید از آن مالیات بگیریم، طرف زمین گرفته ساخته...
گوران: هزینه می‌دهیم تازه ما، دولت هزینه می‌دهد.
عمران زاده: زمین بایر باید برایش مالیات داده شود، خانه خالی باید مالیات بدهد، خانه لوکس باید برایش مالیات تعریف شود، معاملات مکرر، طرف امروز می‌خرد فردا می‌فروشد، چه زمین، چه مسکن این باید مالیات بدهد یعنی چه؟ یعنی ما باید مسکن را و خانه را تبدیل کنیم به یک کالای مصرفی، شما اگر این مالیات بله ما اگر همین جوری اگر این مالیات‌ها را نداشته باشیم و همین زمین به شهر اضافه کنیم دو روز دیگر همان بلا‌ها دوباره همان محدوده‌ها تکرار می‌شود و همان مشکلات را داریم یعنی مجموعه‌ای از مالیات‌ها و تنظیم گری و کنترل بازار در کنار عرضه زمین راهکار حل مسائل شهری ما است. من یک مثال ساده بزنم، الآن کسی نمی‌رود مثلاً بیاید ۲ میلیون عدد کت و شلوار بگیرد و بگوید آقا یک ماه دیگر، یک سال دیگر قرار است گران شود، چون یک کالای مصرفی است یا مثلاً کفش را می‌شود مثال زد ولی الآن زمین و مسکن کالای سرمایه‌ای است، این مالیات‌ها باعث می‌شود که زمین و مسکن از حالت سرمایه‌ای خارج شود و کسی که می‌خواهد پس انداز کند، ارزش سرمایه اش زیاد شود سراغ زمین و مسکن نیاید، بله عرضه زمین در کنار مجموعه مالیات‌های مؤثر از گروه هدف مناسب باید گرفته شود تا بازار ما یک بازار متعادل و منطقی و عادلانه و به نفع مردم شود.

سوال: آقای گوران قانع شدید در مورد هزینه ها؟
گوران: من در مورد هزینه‌ها را قانع نشدم و عدد و رقم دارم که این عدد و رقم ممکن است در این جلسه نباشد ولی عددش این است که قیمت شما یک عدد ساده است شما در ۲۰۰ متر زمین ایشان آقای دکتر می‌گویند که این را کسی دیگر تأمین کند فرقی نمی‌کند این کس دیگر هزینه می‌کند دیگر، این هزینه روی دوش بقیه مردم و این صندوق از محل‌هایی که پول می‌آید مطمئن باشید دیگر مردم دارند هزینه می‌کنند، بله در مورد حمایتی راهکارش منظورم است راهکارش ما بیشتر نظرمان است آقای دکتر از نظر ما، ما نه موافق توسعه افقی هستیم، نه موافق صد درصدی توسعه عمودی هستیم، ما نظرمان سازندگان نگاهمان توسعه به این محله‌ها نگاه می‌کنیم، نگاهمان هم محله سازی را به صورت مختلط ببیند.
عمران زاده: کف زمین چه می‌شود نگاه توسعه‌ای در کف زمین چه می‌شود؟
گوران: من مطمئنم قیمت زمین هزینه اش کمتر می‌شود. اکنون یک آمار خدمتتان می‌دهم آقای دکتر، ما در ۱۰۰ هکتار زمین چه تعداد بارگذاری شما که برنامه ریزی شهری را در واقع انجام می‌دهید من یک آماری دارم این عدد را می‌شود به من بگویید که در ۱۰۰ هکتار چه تعداد افراد را می‌توانید...
عمران زاده: حالا شما حساب کتاب کردید بفرمایید.
گوران: من یک عددی حساب کتاب کردم بخوانم برایتان، تقریباً یک عددی حدود برای مختلط چیزی حدود ۲۳ هزار نفر می‌توانند زندگی کنند، در حالتی که شما می‌فرمایید ویلایی، توسعه افقی این عدد چیزی حدود ۶ هزار نفرند و در توسعه عمودی عدد ۳۵ هزار نفرند، شما نگاه کنید همین معلوم می‌شود قیمت زمین اثرش در قیمت آپارتمان تأثیر می‌گذارد، این که کسی از این فرصت در این موضوع به خاطر سوءاستفاده از قیمت‌ها بورس بازی زمین دارند این در هر دو وجود دارد، شما وقتی توسعه شهری می‌دهید در یک جای دیگر به یک الحاق شهری اتفاق می‌افتد مطمئن باشید زمین‌های کسانی دیگر هستند که سوءاستفاده کنند، دوباره زمین‌ها را الحاق کنند. ما تجربه گذشته را هم داریم که زمین‌ها را قطعات ۲۰۰ متری واگذار کردیم، ساخته شده دو طبقه بعد از ۱۰ سال آپارتمان به آنها دادیم، چون تقاضا را نتوانستیم مدیریت کنیم.
عمران زاده: ما عرضه منظم و سیاستگذاری درست و برنامه ریزی و طرح ریزی درستی نداشتیم. جدای از این بحث‌های اقتصادی ما یکسری استاندارد‌های شهرسازی داریم در دنیا، ما الآن بررسی که کردیم شما تراکم نفر در هکتار برای سکونت درست است شهر به شهر، استان به استان، کشور به کشور متفاوت است ولی یک تلورانسی دارد دیگر، یک بازه‌ای دارد مثلاً در آمریکا تراکم نفر در هکتار ۱۲ نفر است، در استرالیا ۱۵ نفر است، در آلمان ۲۶ نفر است، در ژاپن ۴۰ نفر است ولی در ایران ۷۰ نفر در هکتار است.

یعنی در مقیاس ملی، همین را ما بررسی کردیم که شهر‌های بالای ۵۰۰ هزار نفر اوتاوا ۲۰ نفر در هکتار، پکن ۴۶ نفر در هکتار، همین ریاض در منطقه خودمان ۶۰ نفر در هکتار، تهران چقدر است؟ ۱۴۰ نفر در هکتار است، آقای گوران وقتی ما داریم از انبوه سازی، از بلندمرتبه سازی داریم این شرایط را بدتر می‌کنیم الآن سرانه‌های خدماتی در شهر‌های ما به ندرت به سطح استاندارد می‌رسند، من همین شهر تهران را چند سال پیش بررسی کردیم در رساله دکتری خودمان هیچ کدام از سرانه‌های کاربری‌های ما در سطح استاندارد نیست، ما از شهر‌ها و شهر‌های خصوصاً بزرگ مان باید تراکم زدایی کنیم یعنی تراکم را بیاوریم پایین‌تر و این هم از طریق توسعه افقی و عرض کنم خدمت شما عرضه زمین و کم ارتفاعی و کم طبقه سازی اتفاق می‌افتد.

سوال: آن آماری که آقای گوران اشاره کردید ۲۳ هزار نفر، ۶ هزار نفر افقی است، ۳۵ هزار نفر در توسعه عمودی، شما این به معنای این است که موافق توسعه عمودی هستید، درست است، چون می‌گویید آن می‌شود برای ۳۵ هزار نفر، آن می‌شود ۶ هزار نفر؟
گوران: من براساس پارامتر‌هایی که بررسی کردم شرایط اقتصادی...
عمران زاده: این آمار و استانداردی که دادم نشان می‌دهد که وضع ما نامناسب است و شما وقتی از بلندمرتبه سازی، از توسعه عمودی شهر دفاع می‌کنید آن آسیب‌های اجتماعی- فرهنگی که عرض کردم چند برابر می‌شود و این شرایطی هم که الآن داریم باز بدتر می‌شود، ما باید برویم شرایط آرام آرام ایده آل تر، نرمال‌تر و متعادل‌تر شود، نباید دوباره به شهر ما تراکم جمعیتی بیشتر، تراکم ساختمانی بیشتر با انبوه سازی و بلندمرتبه سازی ما نباید مسائل مان را چند برابر کنیم، یک تراکم استاندارد نفر در هکتار یک بازه‌ای بین ۲۰ تا ۴۰ نفر در هکتار، نه ۷۰ نفر در هکتار، نه ۱۴۰ نفر در هکتار.

خبر در حال تکمیل ...