تخلیه ملک تجاری و توقیف سرقفلی املاک تجاری یکی ازدعاوی ومباحث فنی ، پیچیده و مبتلابه درمراجع دادگستری است. که علاوه بر موجر و مستاجر ، اشخاص ثالث را جهت مطالبه طلب خود با چالش های بسیار مواجح کرده است.
توضیح اینکه نحوه طرح دعوای تخلیه ملک تجاری برحسب قانون روابط موجر و مستاجرحاکم برموضوع و جهات تخلیه ملک تجاری کاملا متفاوت است و درخصوص امکان توقیف سرقفلی با حصول شرایطی نیزرویه غالب قائل به انجام آن است، که درادامه به هریک خواهیم پرداخت.
بموجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ، موجرحق تخلیه ملک تجاری را نخواهد داشت، مگر درمواردی که دراین قانون معین شده است. مضافا اینکه حق سرقفلی ( حق کسب و پیشه ) بموجب قانون و بدون نیاز به موافقت مالک به مستاجر و قائم مقام او منتقل شده است و موجرمی تواند برای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری اقدام به طرح دادخواست حکم تخلیه درمرجع صالح به رسیدگی اقدام نماید.
تخلیه سرقفلی دراین قانون بسته به جهت یا جهات تخلف مستاجر مستلزم پرداخت تمام یا نیمی ازحق کسب و پیشه یا ساقط شدن تمام حق کسب و پیشه مستاجرخواهد بود. که درادامه به مصادیق آنها اشاره خواهیم نمود.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 موارد تخلیه اماکن تجاری دارای حق کسب و پیشه مشخص شده است. اما در قانون روابط موجرو مستاجر سال 1376 این موضوع مسکوت مانده است و از سوی دیگر در ماده یک این قانون تصریح شده است که خلاء های قانونی یاد شده باید با مراجعه به قانون مدنی جبران گردد. برهمین اساس جهت تخلیه سرقفلی دراماکن تجاری مشمول قانون سال 1376 عبارتند از:
توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه و امکان فروش آن یکی ازدعاوی پرچالش درادارات اجرای ثبت و مراجع دادگستری است. که امکان توقیف آن با فرض انتقال رسمی آن به بدهکارمیسرمی باشد، ولی انجام مزایده آن منوط به اخذ رضایت مالک جهت امکان انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه توسط مستاجربه شخص ثالث است.
درخصوص اینکه آیا حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بعنوان یک حق مالی قابلیت توقیف دارد یا خیر؟ اختلاف نظرحقوقی وجود دارد.
گروه اول:که نظراکثریت را تشکیل را می دهند، که رویه ادارات اجرای ثبت و محاکم دادگستری نیز متمایل به این نظراست. قائل به این هستند، با توجه به اینکه این حق درزمره حقوق مالی و دارای ارزش عرفی و معاملاتی است، بنابراین فی نفسه قابل توقیف است. ولی درخصوص امکان مزایده و انتقال آن دو فرض را مطرح می نمایند.
1.فرض اول، بدهکار مالک ملک باشد.
در این فرض اگر مالک ملک درعین حال مالک حق سرقفلی باشد.محکوم له می تواند با رعایت مقررات قانوین مربوطه نسبت به توقیف عین و منفعت بصورت همزمان یا توقیف حق سرقفلی بصورت مجزا اقدام نماید و متعاقبا با رعایت تشریفات مزایده و انتقال آن نسبت به وصول بدهی خود اقدام نماید.
2.فرض دوم، بدهکار مستاجر باشد.
گروه اکثریت:
قائل به این هستند، توقیف حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مستاجرمنع قانونی ندارد. ولی با توجه به اینکه انتقال این حق بدون انتقال منافع (بدون تنظیم قرارداد اجاره) امکان پذیرنمی باشد. بنابراین تنها درصورتی انجام این توقیف دارای اثر عملی است. که در قرارداد اجاره حق انتقال به غیراز مستاجرجهت امکان انتقال حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت سلب نشده باشد یا مالک حاضر باشد، درازای تخلیه ملک حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت مستاجررا پرداخت نماید. چه بسا مستاجر با هماهنگی با مالک ملک از ادامه عملیات اجرائی جلوگیری نماید.
گروه اقلیت:
قائل به این هستند، که سرقفلی به طور مطلق قابل توقیف نمی باشد. با این توضیح که در صورتی که مستاجر براساس مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مرتکب تخلفی شود و حکم تخلیه وی صادر گردد.دیگر سرقفلی باقی نمی ماند تا قابلیت توقیف داشته باشد.
1.ملک دارای سند رسمی باشد.
2.بدهکارمالک رسمی سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد.
3.امکان انتقال آن به غیر وجود داشته باشد.
درصورتی که ملک دارای سند رسمی باشد و بدهکار مالک رسمی عین و سرقفلی ملک باشد.اداره اجرای ثبت طی مکاتبه با واحد ثبتی با اعلام کد ملی بدهکار یا اعلام پلاک ثبتی ملک نسبت به اخذ استعلام ثبتی و توقیف سرقفلی اقدام می نماید.
ولی درصورتی که محکوم علیه مستاجر باشد و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به وی بموجب سند رسمی واگذار شده باشد.بموجب مکاتبه رسمی با اداره ثبت مربوطه مراتب دستورتوقیف حقوق مذکورجهت ثبت درپرونده اعلام می گردد.
درخصوص نحوی توقیف سرقفلی از طریق دادگاه و واحد اجرای احکام نیزعلاوه براینکه ملک می بایست دارای سند رسمی مالکیت باشد و بدهکارنیزمالک رسمی عین و سرقفلی ملک باشد. دراین حالت اداره اجرای ثبت طی مکاتبه با واحد ثبتی با اعلام کد ملی بدهکار یا اعلام پلاک ثبتی ملک نسبت به اخذ استعلام ثبتی و توقیف سرقفلی اقدام می نماید.
ولی درصورتی که محکوم علیه مستاجر باشد و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به وی بموجب سند رسمی واگذار شده باشد.بموجب مکاتبه رسمی با اداره ثبت مربوطه مراتب دستور توقیف حقوق مذکورجهت ثبت درپرونده اعلام می گردد.
النهایه با عنایت به حجم و پیچیدگی دعاوی اجاره و تخلیه املاک تجاری ، صرف مطالعه مطالب تقدیمی راهگشای حل مشکلات دعاوی املاک استیجاری تجاری نمی باشد. برهمین اساس درجهت تسهیل اقدامات حقوقی و ممانعت از تضییع حقوق بهره مندی ازخدمات وکیل متخصص دعاوی سرقفلی امری لازم وغیرقابل اجتناب است.
بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکیل دعاوی اجاره و سرقفلی آمادگی کامل خود را جهت ارائه جامع ترین خدمات حقوقی درموضوعات املاک تجاری اعلام می نماید.
تخلیه ملک تجاری و توقیف سرقفلی املاک تجاری یکی ازدعاوی ومباحث فنی ، پیچیده و مبتلابه درمراجع دادگستری است. که علاوه بر موجر و مستاجر ، اشخاص ثالث را جهت مطالبه طلب خود با چالش های بسیار مواجح کرده است.
توضیح اینکه نحوه طرح دعوای تخلیه ملک تجاری برحسب قانون روابط موجر و مستاجرحاکم برموضوع و جهات تخلیه ملک تجاری کاملا متفاوت است و درخصوص امکان توقیف سرقفلی با حصول شرایطی نیزرویه غالب قائل به انجام آن است، که درادامه به هریک خواهیم پرداخت.
بموجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ، موجرحق تخلیه ملک تجاری را نخواهد داشت، مگر درمواردی که دراین قانون معین شده است. مضافا اینکه حق سرقفلی ( حق کسب و پیشه ) بموجب قانون و بدون نیاز به موافقت مالک به مستاجر و قائم مقام او منتقل شده است و موجرمی تواند برای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری اقدام به طرح دادخواست حکم تخلیه درمرجع صالح به رسیدگی اقدام نماید.
تخلیه سرقفلی دراین قانون بسته به جهت یا جهات تخلف مستاجر مستلزم پرداخت تمام یا نیمی ازحق کسب و پیشه یا ساقط شدن تمام حق کسب و پیشه مستاجرخواهد بود. که درادامه به مصادیق آنها اشاره خواهیم نمود.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 موارد تخلیه اماکن تجاری دارای حق کسب و پیشه مشخص شده است. اما در قانون روابط موجرو مستاجر سال 1376 این موضوع مسکوت مانده است و از سوی دیگر در ماده یک این قانون تصریح شده است که خلاء های قانونی یاد شده باید با مراجعه به قانون مدنی جبران گردد. برهمین اساس جهت تخلیه سرقفلی دراماکن تجاری مشمول قانون سال 1376 عبارتند از:
توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه و امکان فروش آن یکی ازدعاوی پرچالش درادارات اجرای ثبت و مراجع دادگستری است. که امکان توقیف آن با فرض انتقال رسمی آن به بدهکارمیسرمی باشد، ولی انجام مزایده آن منوط به اخذ رضایت مالک جهت امکان انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه توسط مستاجربه شخص ثالث است.
درخصوص اینکه آیا حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بعنوان یک حق مالی قابلیت توقیف دارد یا خیر؟ اختلاف نظرحقوقی وجود دارد.
گروه اول:که نظراکثریت را تشکیل را می دهند، که رویه ادارات اجرای ثبت و محاکم دادگستری نیز متمایل به این نظراست. قائل به این هستند، با توجه به اینکه این حق درزمره حقوق مالی و دارای ارزش عرفی و معاملاتی است، بنابراین فی نفسه قابل توقیف است. ولی درخصوص امکان مزایده و انتقال آن دو فرض را مطرح می نمایند.
1.فرض اول، بدهکار مالک ملک باشد.
در این فرض اگر مالک ملک درعین حال مالک حق سرقفلی باشد.محکوم له می تواند با رعایت مقررات قانوین مربوطه نسبت به توقیف عین و منفعت بصورت همزمان یا توقیف حق سرقفلی بصورت مجزا اقدام نماید و متعاقبا با رعایت تشریفات مزایده و انتقال آن نسبت به وصول بدهی خود اقدام نماید.
2.فرض دوم، بدهکار مستاجر باشد.
گروه اکثریت:
قائل به این هستند، توقیف حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مستاجرمنع قانونی ندارد. ولی با توجه به اینکه انتقال این حق بدون انتقال منافع (بدون تنظیم قرارداد اجاره) امکان پذیرنمی باشد. بنابراین تنها درصورتی انجام این توقیف دارای اثر عملی است. که در قرارداد اجاره حق انتقال به غیراز مستاجرجهت امکان انتقال حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت سلب نشده باشد یا مالک حاضر باشد، درازای تخلیه ملک حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت مستاجررا پرداخت نماید. چه بسا مستاجر با هماهنگی با مالک ملک از ادامه عملیات اجرائی جلوگیری نماید.
گروه اقلیت:
قائل به این هستند، که سرقفلی به طور مطلق قابل توقیف نمی باشد. با این توضیح که در صورتی که مستاجر براساس مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مرتکب تخلفی شود و حکم تخلیه وی صادر گردد.دیگر سرقفلی باقی نمی ماند تا قابلیت توقیف داشته باشد.
1.ملک دارای سند رسمی باشد.
2.بدهکارمالک رسمی سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد.
3.امکان انتقال آن به غیر وجود داشته باشد.
درصورتی که ملک دارای سند رسمی باشد و بدهکار مالک رسمی عین و سرقفلی ملک باشد.اداره اجرای ثبت طی مکاتبه با واحد ثبتی با اعلام کد ملی بدهکار یا اعلام پلاک ثبتی ملک نسبت به اخذ استعلام ثبتی و توقیف سرقفلی اقدام می نماید.
ولی درصورتی که محکوم علیه مستاجر باشد و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به وی بموجب سند رسمی واگذار شده باشد.بموجب مکاتبه رسمی با اداره ثبت مربوطه مراتب دستورتوقیف حقوق مذکورجهت ثبت درپرونده اعلام می گردد.
درخصوص نحوی توقیف سرقفلی از طریق دادگاه و واحد اجرای احکام نیزعلاوه براینکه ملک می بایست دارای سند رسمی مالکیت باشد و بدهکارنیزمالک رسمی عین و سرقفلی ملک باشد. دراین حالت اداره اجرای ثبت طی مکاتبه با واحد ثبتی با اعلام کد ملی بدهکار یا اعلام پلاک ثبتی ملک نسبت به اخذ استعلام ثبتی و توقیف سرقفلی اقدام می نماید.
ولی درصورتی که محکوم علیه مستاجر باشد و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به وی بموجب سند رسمی واگذار شده باشد.بموجب مکاتبه رسمی با اداره ثبت مربوطه مراتب دستور توقیف حقوق مذکورجهت ثبت درپرونده اعلام می گردد.
النهایه با عنایت به حجم و پیچیدگی دعاوی اجاره و تخلیه املاک تجاری ، صرف مطالعه مطالب تقدیمی راهگشای حل مشکلات دعاوی املاک استیجاری تجاری نمی باشد. برهمین اساس درجهت تسهیل اقدامات حقوقی و ممانعت از تضییع حقوق بهره مندی ازخدمات وکیل متخصص دعاوی سرقفلی امری لازم وغیرقابل اجتناب است.
بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکیل دعاوی اجاره و سرقفلی آمادگی کامل خود را جهت ارائه جامع ترین خدمات حقوقی درموضوعات املاک تجاری اعلام می نماید.
