تحریریه پارسینه - گروه اقتصادی: در هفته‌ای که گذشت، زمزمه‌ها در مورد افزایش وام خرید مسکن بالا گرفت و این در حالی بود که براساس اعلام برخی مسئولین دولتی، دولت قصد دارد صرفاً از طرف عرضه و نه از طرف تقاضا در بازار مسکن حمایت کند. به این ترتیب، آنچه قرار است مشمول افزایش شود، وام ساخت مسکن و نه وام خرید مسکن است. از آن سو، در حالی که نسبت سهم قیمت «زمین» از قیمت نهایی ملک در تهران از ۱.۵ هم بالاتر رفته، برخی شواهد نشان می‌دهند که این روند در برخی دیگر از شهر‌های کشور هم در حال تکرار است. با این همه، با وقوع این روند، بازدهی ساخت و ساز به شدت پایین می‌آید و دیگر انگیزه‌ای برای سازندگان ملک وجود ندارد. این می‌تواند یکی از دلایل قفل شدن بازار مسکن در ایران باشد.

نسبت قیمت زمین به مسکن

 

اکنون به نظر واضح می‌رسد که بازار مسکن، وارد یک فاز رکودی شده که با انتظارات تورمی و نیز وضعیت کلان سیاسی در کشور هم ارتباط چندانی ندارد. بررسی‌ها نشان می‌دهند که تا پیش از سال ۱۳۹۰، نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران همواره زیر عدد یک بوده، اما از آن مقطع زمانی به بعد، این نسبت به یک رسید و هم اکنون به مرز ۱.۵ رسیده است. این نسبت همواره در سال‌های اخیر در کشور زیر یک قرار داشته، اما نیمه اول سال ۱۳۹۹، این نسبت در کشور نیز از مرز عدد یک عبور کرده است.

به این ترتیب، در حالی که سهم قیمت «زمین» از قیمت خرید ملک در تهران مدتی است به شدت بالا رفته، به نظر می‌رسد این وضعیت کم کم به بسیاری دیگر از شهر‌های کشور هم تسری پیدا کرده است. اما این روند چگونه مشکل ساز شده و چرا ممکن است عامل اصلی به رکود کشاندن بازار مسکن بوده باشد؟

افزایش سهم قیمت «زمین» از قیمت نهایی ملک، موجب شده بازدهی ساخت و ساز مسکن در شهر‌های ایران، در برخی موارد حتی منفی شود و به این ترتیب، همزمان با افزایش تقاضای سوداگرانه در دو سال اخیر، عرضه نیز به شدت با محدودیت مواجه شده است. به عنوان نمونه، طی بروز شوک تورمی اخیر در ایران، برخی برای حفظ ارزش دارایی خود به خرید زمین‌های خالی در شهر‌ها روی آوردند و این در حالی بود که قصدی برای ساخت و ساز واحد‌های مسکونی نداشتند. به این ترتیب، قیمت زمین هم افزایش بی دلیلی پیدا کرده است.

آیا تسهیلات مسکن افزایش پیدا می‌کند؟

در هفته گذشته، زمزمه‌ها در مورد احتمال افزایش مبلغ تسهیلات بانکی برای خرید مسکن، بار دیگر بالا گرفت. بررسی‌ها نشان می‌دهند به دلیل شتاب تورم و نیز عقب ماندن میزان تسهیلات بانکی پرداختی برای خرید مسکن از قیمت‌های واقعی در بازار مسکن، اکنون وام تنها بخش اندکی از مبلغ خرید املاک مسکونی را شامل می‌شود.

این در حالی است که بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن نیز معتقدند تقویت قدرت خرید مردم، به شکستن رکود در بازار مسکن و تخصیص واحد‌های موجود به تقاضای مصرفی و نه تقاضای سوداگرانه خواهد انجامید. با این همه، به نظر می‌رسد بر خلاف زمزمه‌ها و البته پیشنهادات کارشناسی، تصمیمی در میان سیاست‌گذاران برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن وجود ندارد.

ماجرا در واقع کاملاً برعکس است و به نظر می‌رسد حتی با وجود خیز برداشتن برخی نمایندگان مجلس برای افزایش سقف تسهیلات اعطایی برای خرید مسکن، دولت مخالف افزایش مبلغ وام مسکن است و این موضوع را تورم زا می‌داند. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، تقریباً همان زمانی که مجلسی‌ها به دنبال افزایش مبلغ وام مسکن بودند، با اشاره به این موضوع گفت: سیاست اصلی ما تقویت سمت عرضه است که این کار را با افزایش وام ساخت، به خصوص در نوع صنعتی سازی در دستور کار قرار داده ایم.

این در حالی است که همین چند روز پیش، یکی از اعضای هیات عامل بانک مسکن از افزایش ۳۵ درصدی پرداخت وام ساخت مسکن و احتمال افزایش این تسهیلات با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی خبر داد. به عبارت ساده، به نظر می‌رسد که آنچه در دستور کار سیاست گذار قرار دارد، افزایش وام ساخت مسکن (تقویت طرف عرضه) و نه افزایش وام خرید مسکن (تقویت طرف تقاضا) باشد.

در جدول زیر، قیمت‌های پیشنهادی برای املاک مسکونی فروشی در تهران را مشاهده می‌کنید:

 

قیمت پیشنهادی برای فروش مسکن در تهران (هفته منتهی به 19 دی ماه)
محله	متراژ (متر مربع)	سن بنا (سال)	قیمت (هر متر مربع)
شریعتی/ تقاطع طالقانی	63	24	28 میلیون و 600 هزار تومان
ولنجک/ عدالت	165	یک	110 میلیون تومان
ملاصدرا/ شیراز شمالی	130	4	75 میلیون تومان
شریعتی/ نرسیده به پلیس	130	نوساز	33 میلیون تومان
بنی هاشم/ فرجادی	75	نوساز	55 میلیون تومان
پیروزی/ بلوار نیکنام	70	نوساز	24 میلیون و 300 هزار تومان
تهرانپارس/ توحید	59	22	28 میلیون و 800 هزار تومان
شهران جنوبی/کوهسار	65	5	35 میلیون و 400 هزار تومان
بزرگراه محلاتی	48	14	17 میلیون تومان