راضیه احقاقی: اجارهبهای مسکن در پایتخت در خرداد امسال نسبت به خرداد سال قبل 43درصد گران شد؛ اگرچه ثبت تورم 43درصدی در بازار اجاره آپارتمان در تهران قابلتوجه بوده و فشار بزرگی را به خانوادههای مستاجر وارد میکند، اما با توجه به تورم عمومی 89درصدی و تورم خوراکی 135درصدی به واقع باید اذعان کرد که سهم هزینه تامین مسکن در سبد مصرف مستاجرها نسبت به سالهای قبل کاهش داشته است. به شکل تاریخی تورم اجاره تقریبا دوبرابر تورم عمومی است، اما ظرف خرداد امسال تورم اجاره در تهران نصف تورم عمومی شده است، جهش سایر هزینههای ضروری زندگی با محوریت کالاهای خوراکی غیرقابل حذف و عدم پذیرش مستاجران برای رقمهای بالاتر در زمینه اجارهبها، ترمز تورم اجاره را کشیده است.
شاخص «اجارهبهای پیشنهادی دنیای اقتصاد» که میانگینی از متوسط اجارهبهای پیشنهادی موجران در سکوهای اینترنتی در مناطق مختلف شهر تهران است در خرداد ماه با ثبت رشد 43درصدی نسبت به خرداد سال گذشته به 660هزار تومان به ازای هر مترمربع رسید. این شاخص برمبنای واحدهایی با عمر بنای نوساز تا 10سال ساخت و با مساحتی در محدوده 70 تا 100 مترمربعی استخراج شده است. این در حالی است که براساس قراردادهای اجاره قطعی منعقدشده در خرداد، متوسط اجاره برای هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در خرداد امسال 458هزار تومان بود، رشد قطعی اجارهبها در تهران در خرداد امسال نسبت به اردیبهشت ماه رشدی 3درصدی و نسبت به خرداد سال گذشته اندکی کمتر از 40درصد است. براساس گزارش رسمی مرکز آمار ایران تورم اجاره در کل کشور در خرداد 1405 نسبت به خرداد سال قبل رشدی 31درصدی را به ثبت رساند.
فاصله شاخص «اجارهبهای پیشنهادی دنیای اقتصاد» با رقم قطعی اجاره در قراردادها ناشی از چند عامل است، اول اعلام رقم اجارهبهای پیشنهادی بالاتر از رقم مدنظر موجران و امکان چانهزنی در هنگام انعقاد قرار داد، دوم سن بنا و تاثیر آن در رقم اجارهبها و سوم رشد کمتر اجارهبها در فایلهای تمدیدی و تاثیر آن بر رقم کمتر در شاخص قطعی نسبت به شاخص اجارهبهای پیشنهادی. درحالیکه شاخص اجارهبهای پیشنهادی گزارش بر اساس فایلهای با سن بنای نوساز تا حداکثر 10سال استخراج میشود؛ رقم قطعی از تمام فایلها با هر سن بنایی استخراج شده است که طبیعتا آپارتمانهای با سن بنای بیشتر ارزانتر هستند.
تورم نقطهای 43درصدی در بازار اجارههای پیشنهادی شهر تهران و تورم نقطهای 31درصدی در بازار اجاره کل کشور در نگاه اول بیانگر تب گرانی در بازار اجاره است؛ اما دقت و صحت این اظهارنظر در قیاس با تورم عمومی زیر سوال میرود. براساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم عمومی در خرداد امسال نسبت به خرداد سال قبل رشدی 88.6درصدی را به ثبت رساند، در این زمان تورم در بخش خوراکیها 135درصد بود. به این ترتیب نسبت تورم نقطهای عمومی به تورم نقطهای اجاره براساس شاخص اجارهبهای دنیای اقتصاد به عدد2 رسیده است. درواقع در شرایط کنونی رشد اجارهبها در تهران نصف تورم عمومی شده است. این درحالی است که به شکل تاریخی تورم عمومی در نسبت 0.7برابر تورم اجاره قرار دارد.
تورم سالانه اجاره در سالهای 1399، 1400، 1401، 1402 و 1403 بالاتر از 40درصد قرار داشت، امسال تورم سالانه اجاره در کشور 33درصد و تورم سالانه اجاره در تهران در محدوده 40درصدی واقع شده است. اما نکته حائز اهمیت تغییر نسبت تورم عمومی به تورم اجاره در سالهای قبل با سال1405 است. درواقع در تمامی سالهای 1399 تا 1403 تورم اجاره به مراتب بالاتر از تورم عمومی بود؛ بهعنوان مثال در سال 1403درحالیکه تورم عمومی سالانه تقریبا 30 درصد بود، تورم سالانه اجاره 70درصدی شد. این در حالی است که براساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران برای خرداد امسال درحالیکه تورم عمومی سالانه 62درصد شده، تورم سالانه اجاره تقریبا 33درصد شده است. بنابراین برخلاف تمام سالهای قبل که تورم اجاره تقریبا دوبرابر تورم عمومی بود، امسال تورم اجاره تقریبا نصف تورم اجاره شده و بنابراین اطلاق تشنج در بازار اجارهبها در شرایط کنونی گذاره چندان دقیقی نیست.
اجاره تابع تورم مسکن و تورم عمومی است، اما از سال گذشته تورم اجاره روندی متفاوت با تورم عمومی و مسکن پیش گرفت، این موضوع در سال 1405 تشدید شد؛ بهنحوی که اگرچه در سال جاری قیمت مسکن جهش داشت و تورم عمومی نیز به شکل فزایندهای زیاد شد، اما از سرعت رشد تورم اجاره کاسته شد. به نظر میرسد که جهش تورم عمومی با محوریت تورم خوراکیها باعث شده است بخش عمدهای از خانوارها توان پذیرش ارقام بالای پیشنهادی اجارهبها را نداشته باشند و همین موضوع به عنوان یکی از عوامل اصلی جا ماندن تورم اجاره از تورم عمومی دخیل بوده است.
مسیر تورم اجاره مسکن اما در سال۱۴۰۴ با کاهش «شیب رشد» روبهرو شد یا به عبارتی، سرعت افزایش سالانه اجارهبها در سال گذشته کاهش چشمگیر پیدا کرد. سال گذشته نرخ تورم اجاره به ۳۴درصد رسید و یکی از دلایل اصلی افت سرعت رشد اجارهبها در سال گذشته، ثبات نسبی قیمت مسکن در سالهای ۱۴۰۳ و عمده ماههای ۱۴۰۴ بود که با توجه به نسبت تاریخی بین قیمت و اجاره، طبیعی بود این افت سرعت اتفاق بیفتد. اما در ماههای ابتدایی سال جاری مجدد تورم مسکن صعودی شده به نحوی که برخی خبرها از افزایش دوبرابری قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به بهار سال گذشته خبر میدهد؛ اما عدم توان مستاجران در پذیرش اجارههای بالاتر باعث شده تا تورم اجاره از صعود قیمت مسکن نیز سیگنال افزایشی موثری نپذیرد.
درواقع موجران میدانند که اگر رقم اجارهبها را بیش از 30 تا 45 درصد بالا ببرند، احتمالا در یافتن مستاجر با چالش مواجه خواهند شد و همین موضوع باعث میشود که چسبندگی اجارهبها با تورم عمومی به شدت ضعیف شود. تورم نقطهای خوراکیها در خرداد ماه امسال رشدی 135درصدی و در بازه سالانه افزایشی 91درصدی را به ثبت رساند، درچنین شرایطی طبیعتا مستاجران توان پرداخت اجارهبهای بالاتری را ندارند و عمده توان آنها برای تامین هزینه کالاهای ضروری به مصرف میرسد.
بررسی میدانی از بازار اجاره در شهر تهران از آن حکایت دارد که عمده موجر و مستاجران تمدید قرارداد اجاره با رشد 20 تا 40 درصدی را بهتر از تغییر میدانند و عمده قراردادها نیز با همین میزان رشد منعقد میشود. در چنین شرایطی اگر موجری به دنبال افزایش بیشتر در رقم قرارداد اجارهبها باشد و از عدم رعایت سقف قانونی رشد اجارهبها واهمه داشته باشد، به فکر تغییر مستاجر میافتد و رشد قیمت بالاتر را برای مستاجر جدید اعمال میکند. در عین حال موجران برای واحدهایی که به تازه به بازار عرضه میکنند نیز رقمی بالاتر از متوسط رقم اجاره در منطقه پیشنهاد میدهند تا به این ترتیب بتوانند اثر محدودیت در رشد اجارهبها در سالهای بعد را تا حدی خنثی کنند.
دادههای استخراج شده از قیمت پیشنهادی موجران در سکوهای آنلاین برای محلات منتخب مناطق 22گانه شهر تهران در جدول زیر آمده است:
