معاون اول قوه قضاییه، دستورالعمل فنی و حقوقی نحوه تنظیم قراردادهای یکسان از طریق سکوهای اینترنتی را جهت اجرا به دادگستریهای سراسر کشور ابلاغ کرد. این شیوهنامه که در ۲۴ ماده تصویب شده است، به پلتفرمهای بخش خصوصی اجازه میدهد تا به عنوان واسط، فرایند ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را انجام دهند و تغییرات مهمی را در امنیت معاملات برای مردم رقم میزند.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است به سکوهای خصوصی متقاضی که شرایط امنیتی و مالکیتی لازم را دارند، مجوز دسترسی به سامانه ثبت قرارداد را اعطا کند. طبق ماده ۳ این دستورالعمل، بیش از ۷۰ درصد سهام یا مالکیت سکو باید متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی ایرانی باشد و این شرط باید برای تمام زنجیره سهامداران و مالکین نیز برقرار بماند. همچنین مدیرعامل و اعضای هیئتمدیره نباید از کارکنان دولت باشند و ارائه گواهی عدم سوءپیشینه کیفری برای آنها الزامی است. دریافت تأییدیه فنی و تست نفوذ از آزمایشگاههای مورد تأیید مرکز افتا یا سازمان فناوری اطلاعات نیز شرط دیگر فعالیت این سکوها تعیین شده است.
فرایند ثبت معامله با ارسال اطلاعات توسط سکو به سازمان ثبت آغاز میشود. سازمان ثبت پس از بررسیهای سیستمی، پاسخ استعلامهایی نظیر اهلیت طرفین، مالکیت فروشنده و بازداشت نبودن ملک را به صورت تجمیعی و با عبارات «بلی» یا «خیر» به سکو ارسال میکند. برای نهاییشدن و امضای قرارداد، سکو موظف است ویدئویی از طرفین معامله حین قرائت خلاصه قرارداد دریافت کند و با استفاده از فناوریهای احراز هویت، عملیات «زندهسنجی» را روی آن انجام دهد.
طبق ماده ۵ این دستورالعمل، برای جلوگیری از کلاهبرداریهای احتمالی و تضمین امنیت مالی طرفین، استفاده از «حساب امانی» در تمامی معاملات پلتفرمی الزامی شده است. خریدار مکلف است مبلغ قسط اول معامله، سهم خود از حق کمیسیون مشاور املاک و هزینههای سکو را ابتدا به این حساب واسط واریز کند. این وجه تا زمان نهاییشدن قرارداد نزد حساب امانی باقی میماند و تنها پس از امضای دیجیتال قرارداد توسط طرفین و شهود و ثبت نهایی آن در سامانه سازمان ثبت، به حساب فروشنده و سایر ذینفعان واریز میشود.
همچنین برای جلوگیری از بلاتکلیفی پول در حساب واسط، مهلت امضای قرارداد توسط طرفین در سامانه دقیقاً یک ساعت پس از واریز قسط اول تعیین شده است. چنانچه در این بازه زمانی امضای الکترونیک انجام نشود، سامانه این موضوع را به منزله انصراف از معامله تلقی میکند و وجه واریزی بلافاصله و به صورت خودکار به حساب خریدار عودت داده میشود.
یکی از چالشهای اصلی در بازار اجاره مسکن، فرایند طولانی دریافت حکم تخلیه است که در این شیوهنامه راهکاری فناورانه برای آن در نظر گرفته شده است. بر اساس ماده ۱۰ این ابلاغیه، در صورتی که مهلت قرارداد اجاره ثبتشده در سامانه به پایان برسد و تمدیدی صورت نگیرد، موجر میتواند پس از واریز مبلغ رهن به حساب امانی، درخواست دستور تخلیه را از طریق سکو ثبت کند. سازمان ثبت مکلف شده است پس از احراز شرایط، دستور تخلیه را بر اساس ماده ۲۴ آییننامه اجرایی، به صورت خودکار صادر و همزمان به موجر و مستأجر ابلاغ کند. پس از تأیید تخلیه یا تحویل ملک توسط مأمور اجرا یا موجر در سامانه، مبلغ ودیعه از حساب امانی آزاد و به حساب مستأجر واریز میشود.
این دستورالعمل روشهای نوین پرداخت را نیز به رسمیت شناخته است، بهطوریکه طبق ماده ۱۶، پرداخت عوض معامله علاوه بر وجه نقد، از طریق انتقال مالکیت خودرو نیز امکانپذیر خواهد بود و سکوها ملزم به رعایت آییننامههای مربوط به آن هستند.
علاوه بر این، برای افزایش شفافیت و جلوگیری از فروش املاک بدهکار بدون اطلاع خریدار، سازمان ثبت موظف شده است در صورتی که ملک مورد معامله در رهن بانک باشد، میزان دقیق تسهیلات باقیمانده را از طریق سامانههای بانکی استعلام کند. این مبلغ باید پیش از نهاییشدن قرارداد، از طریق پیامک به خریدار اطلاع داده شود تا با آگاهی کامل نسبت به وضعیت بدهی ملک اقدام به امضای قرارداد کند.
سازمان ثبت اسناد مکلف شده است ظرف یک سال از ابلاغ این دستورالعمل، دسترسی حداقل سه سکوی بخش خصوصی را به سامانه فراهم کند. پس از برقراری این دسترسیها، ارائه مستقیم خدمات موضوع این دستورالعمل توسط خود سازمان ثبت متوقف میشود تا بر اساس قانون اجرای سیاستهای کلی اصل ۴۴ قانون اساسی، فضا برای فعالیت بخش خصوصی باز شود.
