در شرایط فعلی رکود بازار مسکن، نشانه‌هایی از تغییر تقاضا و فرصت‌های جدید سرمایه‌گذاری در حال شکل‌گیری است؛ تغییراتی که می‌توانند روند صنعت ساختمان را به‌طور اساسی تحت تأثیر قرار دهند. مهدی زرقانی، یکی از فعالان مطرح حوزه مسکن، در گفت‌وگویی با ما، به بررسی تحولاتی که در حوزه ساخت‌وساز به وجود آمده و آینده ساخت پروژه‌های کوچک‌متراژ پرداخته است.
تحقیقات میدانی حاکی از آن است که بخش قابل توجهی از تقاضا در بازار مسکن به سمت واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌قیمت سوق یافته است. این واحدها که برای تامین نیازهای زوج‌های جوان و اقشار متوسط طراحی شده‌اند، از جمله مواردی هستند که بازدهی بالاتر و سرعت بیشتری در بازگشت سرمایه دارند. در چنین شرایطی، جهت‌گیری سازندگان نیز به تدریج در حال تغییر است؛ از پروژه‌های پرهزینه به سوی طرح‌های اقتصادی‌تر و سریع‌تر.
مهدی زرقانی، که به‌عنوان یکی از متخصصین حوزه صنعت ساختمان شناخته می‌شود، ضمن تحلیل این شرایط، بر این باور است که پیشرفت در این حوزه برای کسانی است که به بازدهی فکر می‌کنند و اقدامات خود را با شرایط اقتصادی کشور تطبیق می‌دهند.
امروز بسیاری از فعالان حوزه ساخت‌وساز با این سؤال مواجه هستند که با توجه به وضعیت اقتصادی، چه پروژه‌هایی می‌توانند برای سرمایه‌گذاران بازگشت مالی سریع‌تر و مطمئن‌تری داشته باشند. زرقانی در پاسخ به این پرسش می‌گوید: «بازار ساخت‌وساز ایران در حال تجربه تحولی اساسی است. در حالی که در سال‌های گذشته معیار اصلی موفقیت یک پروژه، بزرگی و تجملات بود، اکنون شاخص‌های موفقیت کاملاً تغییر کرده‌اند. در شرایط کنونی که پروژه‌های بزرگ با بازگشت مالی بلندمدت همراهند، اقتصادی بودن پروژه‌ها ضرورت دارد.»
وی همچنین می‌افزاید: «در حال حاضر سازندگان به دنبال پروژه‌هایی هستند که بتوانند سریع‌تر به سرمایه نقدی دست یابند و گردش مالی خود را تسهیل کنند. این ویژگی‌ها در پروژه‌های میان‌قیمت و کوچک‌متراژ به خوبی دیده می‌شوند، زیرا آنها در هماهنگی با نیازهای اجتماعی و اقتصادی حال حاضر کشور هستند.»
براساس داده‌های به‌دست‌آمده از بازار، در نیمه نخست سال ۱۴۰۴ بیشترین تقاضای واقعی به سمت واحدهای زیر ۸۰ متر و میان‌قیمت بوده است. این واحدها عمدتاً به دلیل توانایی بیشتر اقشار متوسط و زوج‌های جوان برای خرید یا اجاره آنها، موقعیت ویژه‌ای پیدا کرده‌اند.
زرقانی بر این باور است که با توجه به تغییرات صورت گرفته در الگوهای تقاضا، بازار اکنون از پروژه‌های لوکس فاصله گرفته و به سمت توسعه پروژه‌های میان‌قیمت با بازگشت سریع‌تر گرایش پیدا کرده است. او بیان می‌کند که دوران پروژه‌های سنگین و هزینه‌بر به سر آمده و اکنون وقت آن رسیده که ساخت‌وسازها به سمت مدل‌های چابک و اقتصادی حرکت کند.
وی همچنین به مزایای پروژه‌های کوچک‌متراژ اشاره کرده و می‌گوید: «این پروژه‌ها اولاً بازگشت سرمایه سریعی دارند، زیرا اجرا و فروش آنها به زمان کمتری نیاز دارد. بنابراین، سرمایه‌گذاران می‌توانند به سرعت نقدینگی خود را آزاد کنند و پروژه‌های جدیدی را شروع کنند.»
در شرایط فعلی تورمی، گردش سریع سرمایه به یکی از عوامل کلیدی بقا تبدیل شده است. علاوه بر این، تقاضای مستمر برای واحدهای کوچک باعث می‌شود که ریسک فروش کاهش پیدا کند؛ امری که در بازاری با مشکلات فروش، می‌تواند راه‌حل مهمی برای رفع نگرانی‌ها باشد.
زرقانی تصریح کرد که پروژه‌های کوچک‌تر و با ریسک کمتر، خصوصاً در بافت‌های فرسوده و میان‌قیمت، از شانس بیشتری برای جذب وام بانکی یا جلب سرمایه‌های مشارکتی برخوردارند. او اعتقاد دارد که بانک‌ها و سرمایه‌گذاران به این سبک از پروژه‌ها به دلیل ریسک کم و بازدهی مطمئن، اعتماد بیشتری نشان می‌دهند.
وی افزود: «سازنده‌ای که پروژه‌هایش را با واقعیات اقتصادی تطبیق دهد، نه‌تنها از رکود عبور خواهد کرد، بلکه در مسیر رشد پایدار نیز قدم خواهد گذاشت.»
زرقانی به این نکته اشاره کرد که محلات قدیمی و کم‌برخوردار، با هزینه‌های مناسب برای زمین و تسهیلات ساخت‌وساز، اکنون به یکی از بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری تبدیل شده‌اند. او خاطرنشان کرد که اگر این فرصت با مدیریت درست پروژه، تأمین مالی تدریجی و طراحی متناسب با نیازهای خریداران همراه شود، می‌توان از آن به‌عنوان یک مدل پایدار و پرسود در صنعت ساخت‌وساز یاد کرد.
وی تأکید کرد که دیگر زمان پروژه‌های بزرگ و پرهزینه که بازده مالی طولانی‌مدتی دارند، به پایان رسیده است. او گفت: «آینده از آن سازندگانی خواهد بود که به بازدهی مالی و نقدشوندگی سریع فکر می‌کنند. تغییر استراتژی از پروژه‌های لوکس به سمت واحدهای میان‌قیمت و کوچک، پاسخی به اقتضائات اقتصادی و اجتماعی امروز است و مهم‌تر از آن، راهی برای عبور از رکود و حفظ اشتغال در این صنعت محسوب می‌شود.»
زرقانی در پایان گفت: «بازار آینده برای سازندگان هوشمند است، نه کسانی که صرفاً به بزرگی پروژه فکر می‌کنند.»
