افزایش مداوم اجاره‌بها در پایتخت، نتیجه مستقیم سیاست‌های محدودساز شورای عالی شهرسازی است. در حالی‌که بیش از دو‌سوم درآمد خانوارهای تهرانی صرف اجاره مسکن می‌شود، شورا با سیاست‌های انقباضی خود عملاً مسیر توسعه شهری و افزایش عرضه زمین را مسدود کرده است؛ سیاستی که مستاجران را فقیرتر و شهر را گران‌تر کرده است.
-طبق گزارش «دنیای اقتصاد»، حدود ۹۶ درصد از حداقل دستمزد یک زوج اجاره‌نشین تهرانی صرف هزینه مسکن و خوراک می‌شود که از این میزان، نزدیک به ۶۷ درصد تنها به اجاره‌بها اختصاص دارد. این یعنی سفره مستاجران تهرانی به‌شدت کوچک شده و طبقه متوسط، در تأمین ابتدایی‌ترین نیاز خود ــ سرپناه ــ به مرز ناتوانی رسیده است.
تهران امروز نه‌تنها بیشترین جمعیت اجاره‌نشین کشور را دارد، بلکه بالاترین هزینه اجاره‌نشینی را نیز تجربه می‌کند؛ وضعیتی که بسیاری از کارشناسان آن را نشانه‌ای از شکست سیاست‌گذاری در حوزه مسکن می‌دانند.
ریشه این شکست را باید در سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی و معماری جست‌وجو کرد؛ شورایی که با محدود کردن محدوده‌های شهری، مانع اصلی توسعه متوازن، عرضه زمین جدید و ساخت‌وساز در مقیاس ملی شده است. نتیجه این رویکرد، کاهش شدید عرضه مسکن، رشد نجومی قیمت زمین و انتقال بار مالی این کمبود بر دوش مستاجران است.
شهر فشرده، مردم خسته؛ وقتی سیاست زمین انقباضی می‌شود
تهران امروز به شهری تبدیل شده که در آن رشد جمعیت ادامه دارد، اما محدوده قانونی شهر تقریباً همان است که دو دهه پیش تصویب شده بود. شورای عالی شهرسازی از سال ۱۳۷۸ با مصوبه معروف «ممنوعیت افزایش محدوده شهری» عملاً عرضه زمین را در کلان‌شهرها متوقف کرد.
هدف اولیه این مصوبه «حفظ زمین‌های کشاورزی و کنترل توسعه افقی» عنوان شد، اما در عمل نتیجه معکوس داد. با محدود شدن عرصه ساخت‌وساز، قیمت زمین در داخل محدوده به‌طور غیرمنطقی افزایش یافت و توسعه شهری به‌جای برنامه‌ریزی، به تراکم‌فروشی بی‌ضابطه تبدیل شد.
طبق داده‌های طرح جامع تهران، تراکم جمعیتی در برخی مناطق مرکزی پایتخت دو برابر ظرفیت تعیین‌شده است. این تراکم بالا، فشار مضاعفی بر خدمات شهری، زیرساخت‌ها و حمل‌ونقل وارد کرده و کیفیت زندگی را کاهش داده است.
در این میان، سیاست‌های انقباضی شورا نه تنها کمکی به مهار قیمت‌ها نکرده بلکه عملاً موجب شده بازار زمین و اجاره به‌شدت تحت کنترل گروه‌های محدود و سوداگرانه درآید. نتیجه، افزایش اجاره‌نشینی، فرار طبقه متوسط از مرکز شهر و رشد سریع حاشیه‌نشینی است.
سهم شورا در گرانی اجاره‌ها از زبان نمایندگان مجلس
در ماه‌های اخیر، انتقاد نمایندگان مجلس از شورای عالی شهرسازی شدت گرفته است. محمد منان رئیسی، عضو کمیسیون عمران، با انتقاد از عملکرد این شورا گفته است:
«وقتی سیاست زمین انقباضی می‌شود، نتیجه‌اش این است که تهران در میان پایتخت‌های جهان رتبه اول رشد قیمت مسکن را پیدا می‌کند. مصوبات شورا نه‌تنها عرضه زمین را متوقف کرده، بلکه ساخت‌وساز را از مسیر طبیعی خارج کرده است.»
او تاکید می‌کند که در دو سال اخیر، سهم زمین در قیمت نهایی مسکن به بالای ۶۰ درصد رسیده و همین مسئله به رشد تصاعدی اجاره‌ها منجر شده است.
از سوی دیگر، ولی‌الله بیاتی، نماینده تفرش، نیز گفته است:
«شورای عالی شهرسازی با تصمیمات غلط خود، مانع اجرای قانون ساخت مسکن شده است. در شرایطی که دولت زمین دارد، شورا اجازه الحاق زمین و توسعه محدوده را نمی‌دهد. نتیجه این سیاست، گرانی، تراکم‌فروشی و ناامیدی مردم از خانه‌دار شدن است.»
این اظهارات نشان می‌دهد که مسئله تنها کمبود منابع یا سرمایه نیست، بلکه نوع نگاه سیاست‌گذار به مفهوم توسعه شهری است که مانع رفع بحران شده است.
بازار اجاره، قربانی تصمیمات بسته
بررسی‌ها نشان می‌دهد سهم اجاره در هزینه خانوارهای تهرانی از حدود ۵۰ درصد در سال ۱۳۹۹ به ۷۰ درصد در سال ۱۴۰۴ رسیده است. در حالی که دستمزدها رشد محدودی داشته‌اند، اجاره‌بها سالانه بین ۴۰ تا ۶۰ درصد افزایش یافته است.
کارشناسان اقتصادی معتقدند که ریشه این شکاف در عرضه ناکافی مسکن است. درحالی‌که بر اساس برآوردها، تهران سالانه به بیش از ۱۲۰ هزار واحد جدید نیاز دارد، میزان صدور پروانه‌های ساختمانی به کمتر از نصف این مقدار کاهش یافته است. دلیل اصلی این رکود، سخت‌گیری‌های شورای عالی شهرسازی در تصویب طرح‌های توسعه‌ای و محدودسازی پهنه‌های ساخت‌وساز اعلام شده است.
به‌گفته یکی از کارشناسان شهری، «در اقتصادی که تقاضا ثابت و عرضه محدود می‌شود، نتیجه فقط افزایش اجاره است. شورا به‌جای اصلاح ساختار و آزادسازی هدفمند زمین، به حفظ سیاست‌های قدیمی دل بسته است.»
بحران اجاره، نشانه شکست سیاست‌گذاری شهری
اکنون تهران با بیش از ۵ میلیون نفر اجاره‌نشین، رکورددار گرانی اجاره در کشور است. افزایش سالانه اجاره‌ها به‌قدری است که بسیاری از خانوارها ناچار به ترک مرکز شهر و سکونت در حاشیه‌ها شده‌اند. این مهاجرت معکوس، به‌ویژه در مناطق جنوبی استان تهران، موجب رشد سکونتگاه‌های غیررسمی و فشار بیشتر بر خدمات عمومی شده است.
کارشناسان معتقدند بحران فعلی، صرفاً یک مسئله اقتصادی نیست؛ بلکه محصول سال‌ها تصمیم‌گیری غیرواقع‌بینانه در شورای عالی شهرسازی است. این شورا با تأکید بر سیاست‌های انقباضی و عدم بازنگری در مصوبات گذشته، عملاً مسیر اصلاح بازار مسکن را بسته است.
رهبر انقلاب در سال‌های گذشته تأکید کرده‌اند که «هیچ طرح ملی نباید در تعارض با واقعیت‌های اجتماعی و نیاز مردم باشد». اما تصمیمات شورا، به باور منتقدان، دقیقاً برخلاف این جهت حرکت کرده است؛ طرح‌هایی بدون پشتوانه کارشناسی و بدون توجه به نیاز واقعی جمعیت شهری.
راه خروج از بن‌بست؛ بازنگری در سیاست‌های انقباضی
برای مهار تورم اجاره و احیای تعادل در بازار مسکن، کارشناسان سه گام کلیدی پیشنهاد می‌کنند:
۱. بازنگری در مصوبه آبان ۱۳۷۸ و اجازه الحاق کنترل‌شده زمین در محدوده‌های پیرامونی شهرها.
۲. تطبیق سیاست‌های شورا با الزامات برنامه هفتم توسعه که دولت را مکلف به ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی کرده است.
۳. ایجاد شفافیت و پاسخگویی در فرآیند تصمیم‌گیری شورا تا سیاست‌های شهری بر اساس واقعیت‌های جمعیتی و اقلیمی به‌روز شود.
تا زمانی که شورای عالی شهرسازی از سیاست انقباض فاصله نگیرد، تورم اجاره در تهران مهار نخواهد شد. در واقع، اگر شورای عالی شهرسازی مسیر خود را اصلاح نکند، باید پذیرفت که مستاجران تهرانی، همچنان قربانی تصمیماتی خواهند بود که نه با واقعیت شهر، که با ترس از توسعه نوشته شده‌اند.
