تجربه دهه ۱۳۶۰ و پذیرش قطعنامه ۵۹۸ که به جنگ میان ایران و عراق پایان داد، نشان می‌دهد که نرخ‌های بالای ارز در ایران، ممکن است یک شبه شکسته شوند و این شکستن نرخ ارز، می‌تواند خیلی زود به بازار‌های دیگر هم تسری پیدا کند. این در حالی است که وضعیت رکودی ماه‌های اخیر در بازار مسکن هم نگرانی‌ها در مورد افت قیمت را در میان سازندگان و مالکان واحد‌های مسکونی افزایش داده است. در این میان، برخی تحلیل‌ها حکایت از آن دارند که به دلیل فاصله قابل توجه میان میانگین هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی و میانگین قیمت فروش هر متر مربع از آن، هنوز هم احتمال افت یا ریزش قیمت در بازار مسکن وجود دارد.

همزمان با پیشرفت مذاکرات هسته‌ای میان ایران و قدرت‌های جهانی، زمزمه‌ها در مورد احتمال افت قابل توجه قیمت دلار هم از همه سو به گوش می‌رسد و بسیاری از کسانی که در این حوزه سرمایه گذاری کرده اند، با نگرانی از احتمال بروز وضعیتی مشابه وضعیت زمان پذیرش قطعنامه ۵۹۸ در پایان جنگ تحمیلی، چشم انتظار رخداد‌های سیاسی هستند.

این، اما در حالی است که بازار مسکن و دیگر بازار‌ها هم می‌توانند از این وضعیت تاثیر بپذیرند و این در حالی است که در مورد بازار مسکن، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی هم مزید بر علت شده که عده ای، از شکسته شدن قابل توجه قیمت‌ها (آن هم در شرایطی که بازار در رکودی عمیق به سر می‌برد) سخن بگویند.

در این میان، برخی تحلیل‌ها هم از شکسته شدن قیمت‌ها در بازار مسکن، به دنبال کاهش انتظارات تورمی در جامعه خبر می‌دهند و این در حالی است که سازندگان مسکن، می‌گویند به دلیل افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت هر مترمربع مسکن، واحد‌های مسکونی ساخته شده نمی‌توانند در قیمت‌هایی پایین‌تر از قیمت ساخت به فروش برسند و به همین دلیل، در بهترین حالت، بازار مسکن وارد یک انجماد معاملاتی خواهد شد.

برخی داده‌های میدانی نشان می‌دهند که در شهر تهران، میانگین هزینه ساخت هرمترمربع مسکن (به استثنای هزینه تامین زمین) رقمی بین ۸ تا ۱۰ میلیون تومان است و این در حالی است که تا ۲ سال پیش، این رقم بین ۳ تا ۶ میلیون تومان بود. با این همه، ظاهراً هنوز هم بین میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران و میانگین قیمتی هر مترمربع فروش مسکن این شهر، فاصله‌ای کلان وجود دارد.

این بدان معنا خواهد بود که در صورت افت قیمت دلار و کاهش ناگهانی انتظارات تورمی، بازار مسکن هم می‌تواند به ناگهان با افت قیمتی و تخلیه حباب قیمتی مواجه شود، چرا که سازندگان مسکن، حاضر خواهند بود با قیمت‌هایی نزدیک به هزینه ساخت، واحد‌های خود را به فروش برسانند.

در جدول زیر، قیمت‌های پیشنهادی برای املاک مسکونی فروشی در تهران در پایان هفته منتهی به سوم اردیبهشت مشاهده می‌کنید: